Gitanas Nausėda, Nerijus Mačiulis ir Žygimantas Mauricas prie vieno stalo susėda ne taip ir dažnai, tačiau praėjusią savaitę žurnalo „Valstybė“ organizuotoje Lietuvos ekonomikos konferenciją ekspertai kartu dalijosi savo įžvalgomis, kas artimiausiu metu vyks nekilnojamojo turto rinkoje.
Registrų centro duomenimis, šių metų sausį nekilnojamojo turto rinka prisnūdo, o labiausiai būsto segmente. Per mėnesį užfiksuota 42 proc. mažiau nekilnojamojo turto sandorių nei prieš metus. Butų pardavimų sandorių – 39 proc. mažiau. Registrų centras spėja, kad vasario mėnesį rinka dar labiau primigs.
Pernai buvo fiksuotas būsto kainų augimas. Pavyzdžiui, senesnės statybos butų kaina Vilniuje siekė 4002 Lt/kv. m (1159 Eur/kv. m), kuri buvo 11 proc. didesnė nei 2013 m. Naujos statybos butų vidutinė kaina paaugo 9,4 proc. ir pasiekė 4849 Lt/ kv. m (1404 eur/kv. m).
Ko gali tikėtis gyventojai šiais metais? Ar būsto kainos augimas ir toliau išlaikys savo tempus? O gal nekilnojamojo turto graibstymo metas baigėsi ir sumažėjusi paklausa privers kainas kristi?
Kas pristabdė pirkimus?
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis teigė, kad nekilnojamojo turto kainos nuo žemiausio taško atsispyrė dar 2011 m. ir po truputį kopia atgal.
“Pernai pirmą pusmetį sandorių skaičius tik šiek tiek atsiliko nuo sandorių skaičiaus 2007 m. Gyventojai skubėjo, nesiderėjo, tačiau dabar, įvedus eurą, panašių tendencijų tikėtis nereikėtų“, - konferencijoje kalbėjo jis.
Ekonomistas svarstė, kad paklausa tik geriausiu atveju gali išlikti tokia pati, tačiau pasiūla išaugo kaip reikiant.
Šis taip pat priminė apie stipriai suaktyvėjusią nekilnojamojo turto rinką praėjusių metų pradžioje.
„Lietuviai neperka būsto ne todėl, kad neturi pinigų, o laukia, kad bus dar pigiau. Kai atsiranda lūkesčiai, kad jau pasiektas kainų dugnas, atsiranda masės pinigų ir prasideda pirkimai. Tai matėme pernai kovą-balandį, - kalbėjo ekonomistas. - Mano aplinkoje atsirado žmonių, kur niekada negalvojau, kad jie turi tokias santaupas, ir jie staiga pradėjo klausinėti, ar jau verta pirkti butuką. Tokių klausimų buvo daug ir buvo realių veiksmų. Ir buvo pirkta ne už paskolas“.
Pasak G. Nausėdos, kai žmonių lūkesčiai, kad jau pasiektas dugnas, išsisklaidė, pirkimai pristojo.
„Ir mūsų kainų lūkesčių kreivė rodo, kad atsiranda vis daugiau manančių, kad kainos dar gali daugiau kristi. Reiškia, kad tie pinigai, kurie laukia savo momento, gali būti pristabdyti“, - komentavo ekonomistas.
Nors konferencijos dalyvis pabrėžė, kad tarptautiniai investuotojai neramumų Ukrainoje ar įtampos su Rusija Lietuvoje nemato kaip rizikos, kuri galėtų stabdyti investicijas šalyje, G. Nausėda tiki, kad karo grėsmės baimė nuo būsto pirkimo gali atgrasyti dalį eilinių pirkėjų.
Nepaisant tikimybės, kad paklausa būstui gali sumažėti, G. Nausėda kitaip vertina būsto kainų perspektyvas: „Tie vystytojai, kurie vystė savo projektus iš nuosavų išteklių, visgi gali juos ilgai ir gerai palaikyti ir kainų nemažinti. Mažesni vystytojai ir antroji rinka – čia tam tikrų kainų pakritimo tendencijų gali būti, bet jie neturėtų būti labai ryškūs ir, aišku, viskas priklausys ir nuo geopolitinės situacijos, nes tai lemia ne tik nekilnojamojo turto rinkos sprendimus, bet ir vidaus vartojimą“.
Mato veiksnių, galinčių stabdyti NT rinką
SEB banko atstovas taip pat užsiminė apie būsto paskolas. Pasak jo, nekilnojamojo turto vystytojai tikisi pirkėjų, kurie būstą pirktų su paskolomis, tačiau čia yra viena bėda.
„Dar puikiai matome, kad mažos palūkanų normos neįkvepia apetito skolintis, nes trūksta galinčių skolintis. Dalis iš jų buvo eliminuoti atsakingo skolinimo gairių, dalis – vidinių bankų taisyklių. Be to, dalis žmonių, gerai išmokę 2009-2010 m. pamokas, į paskolas žiūri kaip į pakankamai pavojingą finansinį instrumentą, kuris vieną dieną gali tapti akmeniu po kaklu“, - trikdžius nekilnojamojo turto rinkai vešėti vardijo ekonomistas.
G. Nausėda pabrėžė, kad bankams būsto paskola yra patrauklus instrumentas, kuris atneša pastovius ir ilgalaikius klientus, bet paskutinių mėnesių statistika bankų nedžiugina. Pasak ekonomisto, jo turimais duomenimis tiek perai lapkritį, tiek gruodį vidutinė išduotų būsto paskolų apimtis mažesnės nei vidurkis.
Vis dėlto banko atstovas mano, kad nekilnojamojo turto vidutinei kainai įtakos turės nuo 2016 m. įsigaliosiantys aukštesni energetinės klasės reikalavimai statomam būstui, todėl bent vidutinė kaina turėtų ūgtelėti.
Vidutinės kainos padidėjimo G. Nausėda tikisi ir šių metų vidutinėje būsto kainoje, tačiau, pasak ekonomisto, ją turėtų nulemti tik aktyvesnė prestižinio būsto rinka, o ne pilnai ant kojų atsistojusi ekonominio būsto paklausa.
Ir vėl nuotaikas muša demografinė padėtis
„Nordea“ ekonomistas Ž. Mauricas teigė, kad prie aktyvesnių būsto pardavimų pernai prisidėjo ir emigrantai: „Žinau ir asmeninių pavyzdžių“. Vis dėlto ekonomistas nekilnojamojo turto kainų klausimu nusiteikęs optimistiškiau nei G. Nausėda ar N. Mačiulis.
„Augimą lietuviai supranta kaip 10 proc. Žinoma, to nereikėtų tikėtis, tačiau ilgalaikėje tendencijoje šis turtas turi neblogą ateitį. Emigracijos srautai mažėja. Vilniuje gyventojų padaugėja 2 tūkst. kasmet – dauguma jų jauni. Nuomos kaina yra geras indikatorius, kad paklausa yra“, - konferencijoje kalbėjo ekspertas.
Optimizmo Ž. Mauricui teikia ir bendra ekonomikos būklė: po krizės Lietuva pradėjo kapanotis augančiu eksporto, paskutiniais metais kilimą lėmė atsigaunantis vidinis vartojimas, o dabar, jo nuomone, atėjo laikas statybų sektoriui.
„Nemanau, kad paklausa didės. Nežinau, ar pirkėjų atsirado daugiau. Žiūrint į gyventojų struktūros pokyčius, ilgalaikėje perspektyvoje tai nėra ta situacija, kuri darytų patrauklią nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje. Kalbant apie gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektus – pirkėjai yra 25-45 metų amžiaus. Šioje grupėje per artimiausius du dešimtmečius gyventojų skaičius bus dvigubai mažesnis nei praėjusius dvidešimt metų“, - tvirtino ekonomistas.
„Swedbank“ atstovas pabrėžė, kad Lietuvoje daugėja pensinio amžiaus gyventojų, o jie tikrai nėra naujo būsto pirkėjai.
„Gal grynoji emigracija arčiausią penkmetį ir bus nulinė, bet per pirmus nepriklausomybės 25 metus gimė tiek mažai žmonių, kad dabar tie žmonės įsilieja į darbo rinką, bet jų yra daug mažiau nei buvo per praėjusius dvidešimt metų. Gal dabar to taip nematyti, bet kito dešimtmečio pradžioje pajusime šoką“, - pridėjo jis.
N. Mačiulio teigimu, situaciją galėtų pakeisti nebent imigracijos politika: „O daugiau teigiamų ženklų yra sunku įžvelgti“.
Ekonomistas taip pat paminėjo, kad gyventojų noro įsigyti savą būstą neskatina ir nenuosekli politika. Pavyzdžiui, staigus sprendimas grąžinti šauktinių kariuomenę gali priversti kai kuriuos gyventojus atsisakyti planų įsigyti nuosavą būstą.
