NT specialistai vardija, jog perkant būstą galima paveldėti ne vieną problemą: pradedant įsiskolinimais komunalinių paslaugų tiekėjams, sugadintais skaitikliais ir baigiant netvarkingais būsto ploto matavimais, kai teks mokėti, pavyzdžiui, už bendro naudojimo patalpas, neteisėtai įrengtas naujas langų ar durų angas.
„Paprastai, įsiskolinimai pasitaiko su tuo nekilnojamuoju turtu, kurio vertė yra iki 0,5 mln. litų. Jeigu žmogus parduoda turtą skubiai ir už mažesnę nei rinkos vertę, galima galvoti, kad jis turi finansinių sunkumų ir jie gali išlįsti skolomis“, - įspėja bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius, NT ekspertas Antanas Kudarauskas.
Panašios nuomonės laikosi ir kiti specialistai. "Ober-Haus" Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada sutinka, jog rečiau skolos seka paskui didesnės vertės turtą.
„Iš praktikos galiu pasakyti, kad kuo didesnė turto vertė, tuo sklandžiau vyksta procesas: galbūt pirkėjai ir pardavėjai būna labiau sąmoningi, patyrę. Kai turtas yra mažesnės vertės, esu pastebėjęs, kad problemų gali būti daugiau, tiek įsiskolinimų, tiek baimių prasme, tačiau tai nėra taisyklė.“
„Sukčiavimo ar probleminiai atvejai dažniau pasitaiko, kai siūloma įsigyti vidutinės klasės bustą ar namą už gerokai žemesnę negu rinkos kainą, bei nurodoma, kad savininkas yra išvykęs arba išvyksta į užsienį, tuo pagrindžiant, kodėl kaina yra maža. Tokius būstus reikėtų iš esmės patikrinti, paieškoti, kas yra rašoma apie būsto savininką internete – tai tikrai veikia“, - pataria finansinių konsultacijų įmonės "M Capital Consulting" komercijos direktorius Žilvinas Butkevičius.
Pirmiausia: areštai, įkeitimai, teisminiai procesai
„Juridinę dalį sužiūri notaras. Jis kreipiasi į reikalingus registrus ir patikrina, ar butas yra įkeistas, areštuotas, ar jame yra registruoti nepilnamečiai bei išsiaiškina, kokių papildomų dokumentų reikia parduodant turtą. Su notaru reikėtų pradėti bendrauti iš anksto ir tai leis geriau pasiruošti turto įsigijimui“, - pataria M. Čiulada.
Pavyzdžiui, jei bute gyvena nepilnamečiai, gali reikėti teismo sprendimo, leidžiančio parduoti būstą, todėl pasak M. Čiulados, išsirinkus būstą, notarui reikėtų nurodyti turto adresą ir paprašyti pasidomėti turtu. Jeigu notaras pamatys, kad dėl būsto vyksta teisminiai procesai ar turto pardavimas yra kitaip ribojamas – potencialų pirkėją apie tai įspės ir sandorio neregistruos.
Duomenys apie butui priklausančias papildomas patalpas, pavyzdžiui, rūsį, bendras patalpas turi būti nurodyti būsto kadastrinių matavimų byloje arba Registrų centro išraše, tačiau M. Čiulada primena, kad dokumentas turi būti „šviežias“ - ne senesnis nei mėnesio.
Nors registrų duomenys kainuoja, specialistai konstatuoja, jog tai nėra labai dideli pinigai palyginti su būsto įsigijimo kaina, tad verčiau skirti laiko ir kelis šimtus litų pasidomėti tuo, ką perki.
Antras žingsnis: skolos paslaugų teikėjams
„Tai, kas lieka bute - skaitikliai, baldai – jau turi būti patikrinti paties pirkėjo, niekas kitas to už jį nepadarys, - sako M. Čiulada. - Natūralu, kad perkant būstą reikia skirti daugiau laiko, juk ne batai perkami, vieną kartą apžiūrėti neužtenka. Reikėtų nurašyti skaitiklių parodymus, atsiskaitymo knygelės numerį. Turint šiuos duomenis galima paskambinti komunalinių paslaugų tiekėjams, ir pasitikrinti, ar nėra skolų.“
Nors būsto pardavėjas turi notarui pristatyti pažymą iš namo administruojančios įmonės arba bendrijos apie skolų nebuvimą, iš kitų komunalinių paslaugų teikėjų pažymos yra nebūtinos.
„Kitos pažymos yra neprivalomos, bet pirkėjas turi teisę reikalauti, kad pardavėjas tas pažymas pristatytų, tiek iš kitų komunalinių paslaugų tiekėjų, tiek iš, pavyzdžiui, kabelinės televizijos. Jeigu pardavėjas atsisako, tai jau turėtų kelti nerimą“, - mano M. Čiulada.
„RE/MAX Bravo“ biuro vadovas Mindaugas Kazlauskas primena, jog rekomenduojamas ir papildomas skaitiklių patikrinimas, kurį atlieka komunalinių paslaugų bendrovės atstovai, specialiai šiam tikslui kviečiami į būstą.
„Pasitaiko atvejų, kai skaitikliai būna pažeisti. Man asmeniškai teko matyti, kaip karšto vandens skaitiklis neveikė, nors rodmenys buvo matomi“, - prisimena jis.
Priešingu atveju, naujam savininkui gali tekti mokėti už skaitiklių pažeidimą ir neteisingus rodmenis, jei jis nesuskubtų išsikviesti meistro.
Susitarimai – raštu
Ne visuomet įsiskolinimai reiškia, kad pardavėjas yra nedrausmingas ir nori apgauti, palikdamas skolas naujam turto savininkui.
„Pardavėjo prašymas sumokėti daugiau pinigų tam, kad jis galėtų padengti skolas, gali kelti nerimą, bet aš tai vertinu kaip galimybę turtą įsigyti pigiau, nes kiekviena savininko problema yra privalumas pirkėjui: jis turi didesnių derybinių svertų savo pusėje, - svarsto A. Kudarauskas. - Mano patarimas yra visuomet sudaryti avansinio mokėjimo ir preliminarias sutartis pas notarą tiksliai sužinojus, kokie yra įsiskolinimai.“
Jis primena, kad savininkai ne visuomet nori visos skolos sumos prašyti iš potencialaus pirkėjo, imasi savarankiškai skolintis iš kitų žmonių, o galiausiai skolų padengti nepavyksta. Nors turto pardavėjas privalo sumokėti skolas, patariama sudaryti turto perdavimo – priėmimo aktą, kuriame būtų parašyta, iki kokių skaitiklių parodymų moka ankstesnysis savininkas ir papildomų sąlygų numatyti pirkimo-pardavimo sutartyje.
„Sudaromoje sutartyje yra patariama nurodyti, kad buvęs savininkas parduoda turtą, o ne skolas ir visos skolos yra paliekamos buvusiam savininkui sumokėti. Kitaip būtų nelogiška: jeigu jūs įsigyjate automobilį, su kuriuo buvo sukeltas eismo įvykis, jūsų į kalėjimą neturi sodinti. O paslaugų tiekėjai, mano manymu, elgiasi nesąžiningai, kai reikalauja naują savininką sumokėti ankstesnio savininko skolas, tačiau, esant tokiai sutarčiai, galima kreiptis į teismą ir reikalauti, kad skolos būtų panaikintos ir tokių sėkmingų teismo procesų yra buvę“, - dėsto A. Kudarauskas.
Suskaičiuoti langus ir duris
Ruošiantis pirkti būstą ne mažiau svarbu yra pasižiūrėti kaip būstas atrodo realybėje ir kaip – dokumentuose. Nors specialistai sako, jog tai gali skambėti juokingai, tačiau reikia pasižiūrėti, ar visi langai ir durys yra būsto kadastrinių matavimų byloje. Priešingu atveju, tai gali reikšti, kad angos yra iškirstos neteisėtai.
„Jeigu jūs perkate butą, kuris yra dvidešimt kelių kvadratinių metrų ir buto byla atitinka realybę, manau, nieko nereikia daryti, bet jeigu perkate butą, kuris yra rekonstruotas, prie jo prijungtos papildomos patalpos, tuomet iš savininko turi būti reikalaujama, kad jis atliktų naujus kadastrinius matavimus“, - pastebi M. Kazlauskas.
Kitą vertus, jei laikas yra brangesnis nei pinigai, patariama susirasti konsultantą, kuris patars į ką verta atkreipti dėmesį.
„Natūralu, kad žmonės iš nežinojimo padaro klaidų, tad geriausia konsultuotis su tuo, kuris išmano, kaip viską atlikti tvarkingai. Statistiškai, žmogus būstą perka ir parduoda tris kartus gyvenime: jaunystėje, šeimai pagausėjus ir jai sumažėjus. Laikui bėgant rinka ir įstatymai keičiasi“, - apibendrina M. Čiulada.
Tačiau A. Kudarauskas sako, jog galima pasidžiaugti tuo, kad pastaruoju metu probleminio turto mažėja - tai lėmė pagerėjusi ekonominė situacija.
Komunalinių paslaugų bendrovių patarimai
Komunalinių paslaugų teikėjai taip pat turi ką pasakyti būsimiems NT pirkėjams. Pirmiausia, jie vienbalsiu tvirtina, kad reikia iš pardavėjo reikalauti pažymų, jog šis susimokėjo už gautas paslaugas.
„Būsimam pirkėjui patartume ruošiantis pirkti ir apžiūrint perkamą būstą, atkreipti dėmesį kiek rodo dujų skaitiklis, o įforminant būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pareikalauti iš parduodančio būstą savininko pažymos apie atsiskaitymą už suvartotas dujas“, - primena “Lietuvos dujų” Strateginio vystymo skyriaus vadybininkė Jolita Butkienė.
Priešingu atveju, jei pirkėjas neužsitikrins, kad visos ankstesnio savininko suvartotos kilovatvalandės yra apmokėtos, arba neturės tarp abiejų šalių pasirašyto rodmenų suderinimo akto, vėliau gali kilti ginčų dėl skolos.
„Pagal suderinimo aktą, kiekvienai šaliai tenka apmokėti tik jai tenkančią „skaitiklio rodmenų dalį“. Naujajam savininkui neteks atsakyti už senojo skolas“, - sako jis.
Kartu paslaugų teikėjai siūlo suskubti sudaryti naujas paslaugų teikimo sutartis ir patikrinti skaitiklius: geriau prieš turto įsigijimą, bet galima ir iškarto jam įvykus.
„Įsigiję būstą iš karto informuokite vandens tiekėją apie pasikeitusį būsto savininką, pasirūpinkite, kad būtų sudaryta nauja sutartis. Rekomenduojame į namus išsikviesti vandens tiekėjo atstovą, kad būtų patikrinti vandens skaitikliai ir užfiksuoti naujausi jų rodmenys“, - sako „Vilniaus vandenų“ komunikacijos skyriaus vadovė Eglė Matonienė.
