Цена
По данным международной компании недвижимости Ober Haus, в июне 2017 года средняя стоимость жилплощади в Риге составляла 1,189 евро/кв.м., в Вильнюсе – 1,446 евро/кв.м, в Таллинне – 1,693 евро/кв.м. Примечательно, что десять лет назад, то есть до начала ипотечного кризиса, латвийская столица, наоборот, лидировала по уровню цен: в июне 2007-го квадратный метр жилья в Риге стоил 2,317 евро, в Вильнюсе – 1,835 евро, а в Таллинне – 1,655 евро.
Во всех трех странах цены на вторичном рынке в среднем в полтора-два раза меньше, чем на рынке новых проектов. По данным Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA, в июле этого года серийное жилье в микрорайонах Риги продавалось в среднем по 748 евро/кв.м, в новостройках – по 1325 евро/кв.м.
Если запустить поиск на популярном портале объявлений City24, то можно убедиться, что двухкомнатная квартира площадью 50-55 кв. метров в серийном доме в микрорайоне в Таллинне оценивается в диапазоне 58-65 тысяч евро, в Вильнюсе – 50-55, в Риге – 45-50 тысяч евро.
По данным обзора DNB банка и Ober Haus, среди новых проектов в Риге наиболее востребованы двух- и трёхкомнатные квартиры в ценовой категории от 80 до 90 тыс. евро. В Вильнюсе такие же по величине квартиры стоят уже до 100 тыс. евро, в Таллинне - до 130 тыс. евро.
Активность рынка
Самая высокая активность на рынке жилой недвижимости последние месяцы наблюдается в столице Эстонии. По данным Ober Haus, за первое полугодие в Таллинне было произведено 4 753 сделки (или 10 сделок на каждую тысячу жителей). Это на 10% больше, чем за аналогичный период 2016-го. По данным Земельного департамента Таллинна, в течение июля в городе было совершено 689 сделок с жилой недвижимостью на общую сумму 63,6 млн. евро, то есть средняя стоимость одной купли-продажи составляет 92 тысячи евро.
В других столицах Балтии рынок жилья демонстрирует тенденцию к стагнации. По данным Ober Haus, в Вильнюсе за шесть месяцев было зарегистрировано 4 981 операция с жилой недвижимость (5,8 сделок на каждую тысячу жителей). Падение по сравнению с прошлым годом - 3%. В Риге с января по июнь 2017-го владельцев сменили 4 633 объекта (6,6 сделок на тысячу жителей), что на 2% меньше, чем годом ранее.
Стоит отметить, что в отличие от Таллинна, для Риги и Вильнюса характерна наибольшая активность на рынке жилья эконом-класса. По данным латвийской Земельной книги, 76% сделок, заключенных во втором квартале 2017-го, попадают в ценовой диапазон 800-1600 евро/кв.м. Больше всего операций произведено в амплитуде от 1200 до 1400 евро/кв.м.
Новые проекты
Общей сравнительной статистики о темпах строительства новых проектов в столицах стран Балтии нет. Исследование, проведенное банком DNB в сотрудничестве с девелопером Ober-Haus, показывает, что больше всего новых квартир сейчас строится в Вильнюсе. Происходит это в первую очередь за счет масштабности литовских проектов: если в Таллинне среднее количество квартир в зданиях новых проектов составляет 44, в Риге – 56, то в Вильнюсе – сразу 81. Правда, в Таллинне планируют более просторные квартиры, чем в Вильнюсе – средние показатели соответственно 67м2 и 54м2.
Другой важный показатель – удельный вес продаж нового жилья. В Латвии большинство сделок на рынке недвижимости по-прежнему совершаются с квартирами советской постройки, тогда как в Литве стремительно растет спрос на новое жилье. Согласно результатам исследования DNB банка, 39% квартир, купленных в Вильнюсе в 2016 году, были в новых проектах. В Таллинне новые квартиры выбирали 24% покупателей, в Риге - 27%.
Стоит добавить, что доступность нового жилья для латвийцев по всем признакам ухудшается. В первом полугодии 2017 года продажи в новостройках составили 18% от всех заключенных сделок, говорится в новейшем обзоре компании недвижимости LATIO. Процесс обновления жилфонда в Риге также происходит достаточно медленно - если серийных домов в столице примерно 3200, то новостроек всего 300.
Доступность финансов
Формально доступность жилья в Риге считается наиболее высокой среди трех балтийских столиц. Чтобы накопить на первичный взнос по ипотечному кредиту, откладывая ежемесячно 30% зарплаты, жителю Вильнюса со средним доходом потребуется три года, жителю Таллинна - 2,5 года, жителю Риги – чуть менее двух лет, свидетельствуют подсчеты SWEDBANK.
Однако на практике доступность финансовых ресурсов зависит от целого ряда факторов – ипотечной политики банков, государственной поддержки (например, программы поддержки молодых семей), налоговой политики, удельного веса «теневой экономики» (т.е. способность получателя кредита доказать наличие средств на его погашение), настроений в обществе (чувство стабильности, ожидания в отношении экономики) и т.д.
В июне 2017 году самая низкая средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам зарегистрирована в Литве – 2,01 %, в Эстонии она составляла 2,39%, в Латвии – 2,59%, свидетельствуют данные Европейского Центробанка. Для сравнения: в среднем по еврозоне – 1,86%.
В конце июня объем кредитов, выданных домашним хозяйствам Латвии на приобретение жилья, составил 4,374 млрд. евро, что на 0,9% или 37,6 млн. евро меньше, чем в конце 2016 года, свидетельствуют данные Банка Латвии.
Литовские банки, наоборот, увеличили объемы ипотечного кредитования – по состоянию на начало июня литовским семьям на покупку жилья было выдано 6,8 млрд. евро (прирост за год – 7%), свидетельствуют данные Банка Литвы.
В Эстонии на конец прошлого года общий баланс выданных жилищных кредитов составил 6,7 млрд. евро (рост за 2016 год превысил 3% и продолжился в 2017 году). Примечательно, что количество заключенных в 2016 году договоров о жилищном кредите на 3,5 тысячи превысило показатели предыдущего года и достигло 170 тыс.: иными словами, кредитные обязательства есть у каждого десятого взрослого жителя Эстонии.
Налоговое бремя
По сравнению с Литвой и Эстонией, Латвия имеет наиболее обременительную для населения систему налогов на недвижимость, свидетельствуют результаты исследования компании BDO Latvija.
Так, в Латвии налоговая ставка на землю составляет 1,5%. Для жилых домов и квартир налоговая ставка отличается в зависимости от их стоимости, причем в разных самоуправлениях применяется разная политика скидок.
Похожая ситуация несколько лет назад была в Эстонии, где ставка по земельному налогу составляла от 0,1% до 2,5%. Но затем в Эстонии пришли к выводу, что такая система несправедлива. С 2013 года в силу вступил закон, предусматривающий, что на плотно заселенных территориях налогом на недвижимость не облагается земля до 1500 кв. м., а на селе налогом на недвижимость не облагается площадь до двух гектаров. Если у человека имеется в собственности только одна квартира, то налог за нее не уплачивается.
В Литве здания, принадлежащие физическим лицам, не облагаются налогом, если их стоимость не превышает 220 000 евро. Для многодетных семей налогом не облагаются здания, стоимость которых менее 286 000 евро. Земельная ставка - от 0,01% до 4,0%. Ставку налога устанавливают самоуправления. От налога на землю освобождены пенсионеры, люди с ограниченными возможностями и трудоспособностью, а также студенты.
Эксперты сравнили также тяжесть налогового бремени, которую придется нести покупателю квартиры за 100 000 евро в трех столицах стран Балтии. Выяснилось, что дороже всего содержать имущество в Риге. В частности, ежегодный налог на недвижимость за имущество в Риге составляет около 400 евро, в свою очередь, в Таллинне и Вильнюсе такого налога вообще нет.
Отличается и величина пошлины за регистрацию имущества. В Риге при покупке квартиры за 600-700 тыс. евро нужно будет заплатить за регистрацию 2% от суммы покупки, в Таллинне – 0,5%, в Вильнюсе – 0,8%. За регистрацию квартиры стоимостью в 100 000 евро в Риге возьмут 2000 евро, в Таллинне – 1300, в Вильнюсе – немногим более 500 евро, говорится в исследовании BDO Latvija.
Стоит добавить, что с 2018-2019 года в Латвии при расчете налога на недвижимость начнут использовать актуализированную базу кадастровой стоимости (выравненной под рыночные цены), что должно еще больше повысить размер взымаемых налогов.
Фактор россиян
При нынешнем консервативном подходе к миграционной политике, наблюдаемом во всех трех странах Балтии, иностранцы оказывают крайне слабое влияние на местный рынок недвижимости.
После ужесточения в Латвии программы «виды на жительство в обмен на инвестиции» спрос на дорогое жилье со стороны граждан третьих стран заметно упал. За первое полугодие 2017-го было получено только 205 заявок на получение временного вида на жительства, в 2014-м – до вступления в силу новой редакции закона - желающих было в десять раз больше.
В Литве и Эстонии подобных инвестиционных программ не было. Но граждане бывших стран СССР, в первую очередь России, обращали внимание на этот инвестиционный рынок, в первую очередь, по причине его эмоционально-географической близости и дешевизны. Как отмечает российское издание «Деловой Петербург», пик покупок недвижимости россиянами в Эстонии пришелся на 2013 год — тогда, по сути, единственный раз за новейшую историю количество сделок почти достигло тысячи. В дальнейшем число приобретений не превышало 500 сделок в год, а в 2015 году, после начала «крымской эпопеи», и вовсе упало примерно до 250. Доля иностранных покупателей на рынке жилья Вильнюса составляет не более 10%. Во всех трех странах россиян обычно интересует элитное жилье.
Риск “пузыря”
Рост спроса на рынке жилья в столицах стран Балтии сейчас определяется тремя основными факторами: рост населения, рост зарплат, низкая процентная ставка. Главный вопрос, насколько сильно может раскрутиться маховик цен?
1. Рост населения
Последнее десятилетие за счет миграции внутри страны (то есть переезда жителей из провинции в столицу) население Таллинна, по данным эстонского статистического ведомства, увеличилось с 397 до 427 тысяч, население Вильнюса – с 541 до 574 тысяч человек. Падение численности населения зафиксировано только в Риге – с 702 тысяч в 2007-м до 640 тысяч в 2016-м, свидетельствуют данные латвийского Центрального статистического управления. Правда, Управление по делам гражданства и миграции приводит иные цифры, утверждая, что число официально задекларированных в Риге в этот период оставалось неизменным – на уровне 682-683 тысяч человек.
В любом случае можно утверждать, что какое-то время дефицит жилых площадей в крупнейших городах Балтии будет сохраняться. Однако демография внесет свои коррективы. В настоящий момент самыми активными покупателями являются люди, рожденные в 80-е (они уже обзавелись семьей, имеют определенный уровень доходов, но в большинстве своем не успели решить квартирный вопрос до начала кризиса 2008-го). Как только на рынок начнет «заходить» поколение 90-х, спрос по естественным причинам упадет. Во всех трех странах Балтии в первые годы после восстановления независимости рождалось в среднем в два раза меньше детей, чем в 80-е.
2. Рост зарплат
Соотношение темпов роста зарплаты к скорости роста цен на жилье – один из критериев оценки градуса «нагрева» рынка. На протяжении последних лет наиболее стремительный рост доходов наблюдался в Эстонии, что непосредственно сказывалось на рынке недвижимости. Средняя месячная брутто-зарплата в первом квартале 2017 года в Эстонии составляла 1153 евро, в Латвии - 886 евро, в Литве - 818 евро. Однако темпы роста заработков в Эстонии постепенно снижаются. И если в прошлом году средняя брутто-зарплата в Эстонии росла со скоростью 7,6% по сравнению с предыдущим годом, то в первом квартале 2017-го скорость «разгона» уменьшилась до 5,7%. Цены на недвижимость, в свою очередь, пока растут с прежней скоростью, и это, по мнению экономистов, можно рассматривать как тревожный сигнал. Впрочем, участники эстонского рынка недвижимости пока отрицают наличие угрозы перегрева рынка. По данным эстонских СМИ, в Таллинне почти каждую неделю кто-нибудь из девелоперов сообщает о старте нового проекта. Только в первом квартале этого года были выданы разрешения на строительство 600 новых квартир. Впрочем, нельзя утверждать, что все они будут обязательно сданы в эксплуатацию.
В Латвии и Литве ситуация развивается иначе. После вступления в еврозону темпы роста заработков в Литве увеличились в полтора раза: в 2016-м зарплаты в Литве выросли на 7,9%, в первом квартале текущего года – уже на 9,3%. В Латвии в 2016-м зарплаты поднялись в среднем на 5%, а за первые три месяца 2017-го – на 7,2%.
При этом участники латвийского рынка недвижимости по-прежнему находятся под впечатлением от потрясений десятилетней давности и потому действуют весьма осторожно. Покупатели выбирают среди предложений рынка вторичного жилья и новых проектов эконом-класса с небольшой площадью 50-60 кв. метров. Инвесторы запускают новые проекты крайне аккуратно. По утверждению латвийских девелоперов, себестоимость строительства нового жилья в Риге сейчас составляет 1300-1400 евро (затраты на строительство обходятся в 800-900 евро за кв.м. без НДС, расходы на развитие проекта, налог на инфраструктуру в Риге (такого нет ни в Таллинне, ни в Вильнюсе), расходы на продажу, в которые входит регистрация в Земельной книге, раздел по квартирам и т.д.). В свою очередь, латвийские покупатели готовы платить, а банки финансировать новые квартиры по более дешевой цене – 1000-1200 евро за кв.м, и это также удерживает рынок от резкого роста.
В Литве рынок жилья в целом развивается более активно, чем в Латвии, но более сбалансированно, чем в Эстонии. Причины - более выгодная для бизнеса и потребителей налоговая политика, доступность кредитных средств, меньшие издержки на строительство (в том числе из-за более дешевой рабочей силы). К тому же в Литве, в отличии от Латвии и Эстонии, относительно высокая активность на рынках жилья наблюдается не только в столице, но и в других крупных городах (Клайпеда, Паланга, Каунас, Друскининкай и т.д.).
