Gyvenamųjų namų atnaujinimas – jų savininkų teisė ir pareiga

Pagal daiktinės teisės sampratą nuosavybė tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Ši teisė taikoma ir žmogaus būstui: gyvenamajam namui, butui, kai jis nuosavybės teise priklauso jo naudotojui.

Lietuvoje 97 procentai būstų nuosavybės teise priklauso privatiems asmenims. Tik trys procentai priklauso savivaldybėms ir valstybei.

Taigi, gyvenamųjų pastatų būklė mūsų šalyje didžiąja dalimi priklauso nuo šių pastatų savininkų (gyventojų) požiūrio į savąją nuosavybę, jų buities kultūros, fizinių bei finansinių galimybių.

Valstybė nustato tam tikrus reikalavimus statinių naudojimui ir priežiūrai. Statybos įstatymas nustato esminius reikalavimus statiniams. Būtent, mechaninio atsparumo ir pastovumo, gaisrinės saugos, higienos ir aplinkos apsaugos, apsaugos nuo triukšmo, saugaus naudojimo (kad statinį naudojant ir prižiūrint būtų išvengta nelaimingų atsitikimų), energijos taupymo ir šilumos išsaugojimo (kad suvartojamos šilumos kiekis nebūtų didesnis už reikiamą, t. y. apskaičiuotą pagal higienos normą ir pastato paskirties reikalavimus). 

Minėtas įstatymas taip pat nustato, kad statinio naudotojai (savininkai) privalo naudoti statinį (jo patalpas) pagal paskirtį, organizuoti ir vykdyti jo techninę priežiūrą, suremontuoti ar nugriauti statinį, jei tolesnis jo naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.

Statinių naudojimo ir priežiūros viešąją kontrolę vykdo viešojo administravimo subjektai pagal Statybos įstatyme priskirtą kompetenciją. Gyvenamųjų namų – savivaldybių administracijos. Už statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų pažeidimus jų savininkai ir naudotojai gali būti baudžiami pagal Administracinių teisės pažeidimų kodeksą.

Teises, susijusias su gyvenamųjų namų, butų naudojimu bei disponavimu, dauguma savininkų yra įsisavinę ir sėkmingai jomis naudojasi. Prasčiau yra su prievolių suvokimu, ypač daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų atžvilgiu. Nors Civilinis kodeksas nustato, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, steigdami bendriją ar sudarydami jungtinės veiklos sutartį ar pasirinkdami administratorių. Savininkams to nepadarius, administratorių skiria savivaldybė.

Tinkamą gyvenamųjų namų priežiūrą ir atnaujinimą apsunkina nepakankamos daugelio jų savininkų pajamos, ribotos galimybės skolintis tam būtinas lėšas.

Nežiūrint to, būstų savininkai imasi tam tikrų priemonių pastatų būklei pagerinti. Dėl aukštų šiluminės energijos ir kuro kainų imasi priemonių namų energetiniam naudingumui didinti.

Pagal Statistikos departamento 2009 metais atlikto energijos sunaudojimo namų ūkiuose tyrimo duomenis per pastaruosius 10 metų atnaujinta beveik 65 procentai būstų, iš jų mieste – 67,5 procentai, kaime – 58,5 procentai. Atnaujintuose būstuose pakeisti langai (87,7 procentai) atnaujintas ir (ar) apšiltintas stogas (33,3 procentai), pakeista šildymo sistema (28,1 proc.), apšiltintos išorinės sienos (15,7 proc.). Kaimuose apšiltinta apie 25 proc. sienų, pakeista 36 proc. šildymo sistemų.

Sugretinus pastatų atnaujinimo duomenis su šiluminės energijos sąnaudų statistika, matyti, kad įgyvendintos priemonės leido sumažinti šiluminės energijos sąnaudas namų ūkiuose visumoje apie 10 procentų. Atskiruose namuose iki 50 procentų ir daugiau.

Minėti duomenys paneigia viešojoje erdvėje eskaluojamą nuomonę, kad Lietuvoje niekas nevyksta, kad gyvenamųjų namų renovacija sustojo, namuose švilpauja vėjai, beatodairiškai švaistoma šilumos energija. Žinoma yra nemažai blogų pavyzdžių, apleistų namų, stoka savivokos, kad įgijus teisę į nuosavybę atsiranda ir pareigos.

Energijos ir kuro kainų augimas pasaulinėje rinkoje, visuotiniai susitarimai dėl klimato kaitos stabilizavimo verčia imtis ryžtingesnių veiksmų šiluminės energijos ir kuro vartojimui mažinti, pastatų energetiniam naudingumui didinti, apjungiant valstybės ir gyventojų pastangas.
Kadangi vienbučiai namai daugumoje apšildomi naudojant malkas ir medienos atliekas, ir jų savininkų išlaidos būsto šildymui yra ženkliai mažesnės lyginant su butais daugiabučiuose namuose, valstybės parama gyvenamųjų namų energetiniam naudingumui didinti buvo nukreipta į daugiabučius namus.

Valstybės parama daugiabučiams namams atnaujinti ir modernizuoti teikiama nuo 1996 metų, įgyvendinant demonstracinį Pasaulio banko finansuojamą projektą; nuo 2004 metų pagal Vyriausybės patvirtintą Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą bei ES struktūrinės paramos Sanglaudos skatinimo veiksmų programą. Su valstybės parama atnaujinta apie 1200 daugiabučių namų. Šiuo metu atnaujinama apie 200 daugiabučių namų.

Valstybės paramos tikslas buvo siejamas ne tik su materialine parama gyvenamųjų namų atnaujinimo bei modernizavimo procesui, bet ir šių namų savininkų pilietinės savimonės ir bendruomeninių santykių ugdymui. Iki 2009 metų valstybės parama buvo teikiama butų ir kitų patalpų savininkams tik įsteigusiems bendriją.

Proceso stebėsena parodė, kad daugiabučių namų atnaujinimo procesas ir interesas mažinti šiluminės energijos vartojimą suartina gyventojus, stiprina bendruomeninius ryšius ir atsakomybės jausmą už bendrosios nuosavybės reikalų tvarkymą. Nors pasitaiko ir konfliktinių situacijų, kai nukenčia proceso iniciatoriai.

Nuo 2009 metų pabaigos, įsigaliojus Valstybės paramos įstatymo pataisoms, valstybės parama teikiama nepriklausomai nuo bendrosios nuosavybės valdymo būdo. Tačiau ji pagrįsta sąmoningu namo gyventojų (t. y. savininkų) apsisprendimu. Įstatymas nustatė, kad sprendimą dėl namo kapitalinės renovacijos (atnaujinimo ir modernizavimo) ir lėšų skolinimosi sąlygų priima butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma. Projekto užsakovo funkcijas vykdo namo bendrojo naudojimo valdytojas (bendrija ar administratorius), kuris atstovauja butų savininkams ir veikia jų naudai.

Įstatymas taip pat nustatė, kad projektai turi atitikti teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijus; mėnesinė įmoka turi atitikti vykdomų darbų mąstą ir savininkų pajamas. O Vyriausybė nustatė, kad mėnesinė įmoka, tenkanti buto savininkui neturi būti didesnė už sutaupytos šiluminės energijos kainą, t. y. kad namo kapitalinė renovacija netaptų papildoma finansine našta butų savininkams. Be to, įstatymas nustatė, kad nepasiturintiems asmenims ir šeimoms, turintiems teisę į patalpų šildymo išlaidų kompensavimą, apmokamos visos su projektu susijusios išlaidos, įskaitant kredito grąžinimą ir palūkanas.

Įvertinus tai, kad šiuo metu (iki 2013 metų pabaigos) valstybė apmoka visas su projekto parengimu, jo administravimu ir statybos technine priežiūra susijusias išlaidas ir iki 30 procentų statybos rangos darbų kainos.Butų savininkai turi ypač palankias galimybes pasinaudoti tokia proga.
Dauguma Europos Sąjungos šalių, remdamos energijos vartojimo mažinimą pastatuose, apsiriboja valstybės garantijomis dėl lėšų skolinimosi ir mokestinėmis lengvatomis investuotojams. Kai kurios valstybės pvz. Lenkija, Estija, subsidijuoja kai kurias energijos taupymo priemones, apmokėdamos iki 30 procentų jų kainos.

Siekdamos įtakoti energijos vartojimo mažinimą pastatuose dauguma valstybių taiko energijos vartojimo apmokestinimą. Kuomet nustatomas energijos vartojimo normatyvas, o jį viršijus mokamas tam tikras aplinkos mokestis.

Neseniai Europos Sąjungos Taryba, pateikdama rekomendacijas dėl Lietuvos 2012 metų nacionalinės reformų programos ir 2012-2015 metų Lietuvos konvergencijos programos, pažymėjo, kad šalis turi galimybių pereiti prie energijos vartojimo apmokestinimo, kadangi pajamų iš aplinkos mokesčių dydis yra trečias mažiausias Europos Sąjungoje, o energijos mokesčiai, vertinant pagal BVP, yra šiek tiek mažesni už ES vidurkį.

Šiluminės energijos suvartojimo normatyvų nustatymas sudarytų galimybę butų savininkams objektyviai įvertinti namo energetinę būklę ir paskatintų butų savininkus imtis ryžtingų veiksmų energijos vartojimui mažinti.

Pažymėtina, kad butų savininkų apsisprendimą atnaujinti daugiabutį namą ir sumažinti energijos vartojimą slopina šio proceso politizavimas Lietuvoje, kuris neturi lygių Europos mastu,bei nuolatinė veikiančios valstybės paramos sistemos kritika ir pažadai didinti valstybės paramą, neliečiant butų savininkų pareigos ir atsakomybės už pastato priežiūrą ir energijos vartojimą.

Dalis politikų, ekonomistų ir verslo atstovų apskritai nusiteikę perkelti visą atsakomybę ir prievoles, susijusias su privačių daugiabučių namų kapitaline renovacija valstybei ir (ar) savivaldybėms, nepaisant Konstitucijos nuostatų, nustatančių žmonių ir valstybės santykius, Vyriausybės ir savivaldos kompetenciją.

Dažni pasiūlymai, pagrįsti trumpalaikiais politiniais ar verslo atstovų interesais, skubiai įsisavinti tam skirtas valstybės lėšas, nepaisant pastatų savininkų valios bei galutinio rezultato kokybės ir efektyvumo.

Gyvenimas įtikina, kad kokybė pasiekiama, kai procese dalyvauja betarpiškai suinteresuoti asmenys, kai sprendimai priimami gerai pasvėrus esamą situaciją ir perspektyvą, pasitelkus gerų pavyzdžių praktiką.

Daugiabučių namų atnaujinimas ir modernizavimas (kapitalinė renovacija) turi būti pagrįstas sąmoningu žmonių (butų savininkų) apsisprendimu, kontroliuojant jo eigą ir kokybę. Valstybė ir savivaldybės savo kompetencijos rėmuose turi užtikrinti tam procesui palankias sąlygas, susiejant jį su gyvenviečių ir teritorijų sutvarkymo ir atnaujinimo projektais ir programomis, savivaldybių šilumos ūkio efektyvumo didinimu.