Kai rinka neapibrėžta, prasideda įdomūs procesai – ne tik būsto kainų menkimas bent jau atskiruose segmentuose, bet kyla ir kiti klausimai. Kas bus su susijusiais sektoriais, kas nutiks sutelktinio finansavimo platformoms, kurios skatino investuoti žadėdamos kur kas geresnes sąlygas nei bankai ir kurių pelnas prognozuotas tikintis, kad kainos augs.
Šios srities krizė, ar atvėsimas, o gal burbulo sprogimas, jau įtraukia ir kitus sektorius. Stoja su nekilnojamuoju turtu susiję sektoriai. Vienas iš jų baldų gamintojai. „Vilniaus baldai“ į prastovas išleido dalį darbuotojų.
„Pirmieji metų mėnesiai istoriškai visada yra susiję su mažesnėmis gamybos apimtimis dėl žemesnio užsakymų kiekio, vėliau metų bėgyje užsakymų lygis bei atitinkamai gamybos apimtys atsistato ir toliau auga.
Šiuo metu, sausio mėnesį, įmonėje neturime į prastovas išleistų žmonių. Dabar peržiūrime vasario mėnesio darbo grafiką, siekdami optimizuoti gamybos procesą, atsižvelgiant į pardavimų svyravimus dėl sezoniškumo. Efektyvinant pamainų darbą, mažiau nei penktadalis įmonės darbuotojų bus išleisti į prastovas vasario mėnesiui“, – komentuoja „Vilniaus baldai“ personalo vadovė Miglė Banevičiūtė.
Kuo tai susiję su nekilnojamuoju turtu? Tiesiogiai. „Vilniaus baldų“ pagrindinis užsakovas – Švedijos baldų mažmenininkas „IKEA“. Švedijoje būsto krizė ir kainų griūtis, Lietuvoje iki mirusios rinkos lygio kritę NT pardavimai, neramu ir kitose valstybėse. O baldai vadinamoji naujakurių rinka. Nėra naujo būsto, nereikia ir baldų. Arba jų reikia kur kas mažiau nei iki šiol. Kaip ir statybinių medžiagų, dizainerių paslaugų bei statybininkų paslaugų. Beje, nepatvirtintais duomenimis, statybininkai už savo paslaugas jau prašo kur kas kukliau nei piko metu, o dalies statybinių medžiagų kainos sugrįžo į prieškarinį lygmenį. Be to, rinką periminėja skandinavai, kurie – o stebukle – sugeba viską parduoti kur kas pigiau nei vietiniai gamintojai.
Pati būsto rinka, jei remsimės statistika, blaškosi. „1Partner LT“ duomenimis, Vilniuje centrinėje miesto dalyje, Senamiestyje, Naujamiestyje, Žvėryne, Užupyje, senos statybos butų kainos per 2022 metus padidėjo 9,5 proc. (260 eurų/ kv. m) iki 2996 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina šioje zonoje sumažėjo 0,4 proc. (12 eurų/ kv. m).
Miegamuosiuose rajonuose arčiau centro, kuriuose daugiausia senos statybos gelžbetoniniai daugiabučiai, t. y. Žirmūnuose, Baltupiuose, dalyje Antakalnio ir Šnipiškių per 2022 metus senos statybos butų kainos padidėjo 8,1 proc. (143 eurų/ kv. m) iki 1909 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,5 proc. (9 eurų/ kv. m).
Pietinėje sostinės dalyje, kuriai priskiriami Naujininkai ir Vilkpėdė per 2022 metus butai pabrango 5,9 proc. (94 eurų/ kv. m) iki 1680 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 1,7 proc. (30 eurų/ kv. m).
„Lietuvos bankas sako, kad būstas pervertintas maždaug dešimtadaliu. Todėl tokio dydžio korekcija neturėtų stebinti“, – sako „Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Tačiau, jei atidžiau peržvelgsime skelbimus, naujos statybos būstą galima rasti pakankamai įdomiomis kainomis. Pigiausias, kurį pavyko aptikti autoriui – 1850 eurų už kvadratinį metrą. Tiesa, tai jau Vilniaus pakraštys, aplinka nesutvarkyta, projekto vystytojas nežinomas, sienų mūras net nuotraukose įtartinas. Žinomi statytojai reklamose jau rašo „nuo 2356 eurų už kvadratinį metrą“. Jau atsiranda ir „nemokamas parkingas“, „dovanojame saulės elektrinę“. Tokias sumas ir pasiūlymus skelbimuose matėme labai labai seniai.
Be to, spaudimas pirkėjui vis didėja. Nors infliacija rimsta, palūkanų normos skausmingos, nuomos kainos, lyginant su piku pernai pavasarį, kritusios gana ženkliai ir jau yra atvejų, kai nuoma nebedengia paskolos, kas yra milžiniškas buto investicijai pirkėjo siaubas. Į visa tai žvelgia ir paskolas išduodantys bankai.
Mano asmenine nuomone, kritimas žemiau 2 tūkst. eurų už kvadratinė metrą ekonominės klasės segmente už naujos statybos būstą mažai tikėtinas.
Tačiau uždavinėti klausimus ir pačiam į juos atsakinėti gana nedėkingas užsiėmimas. Todėl apie perspektyvas paklausiau tiesiai analitikų.
N. Mačiulis apie būsto kainų kritimą kalba taip:
„Registrų centro duomenimis, gruodžio mėnesį vidutinė naujos statybos būsto kaina Vilniuje siekė apie 2600 eurų. Senos statybos – apie 2450 eurų.
Ir Registrų centro duomenys, ir Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad gruodžio mėnesį kainos vis dar didėjo, nors augimas buvo jau gerokai kuklesnis. Kitaip sakant, Lietuvos kol kas dar nepasiekė tendencijos, kurias matome, pavyzdžiui, Švedijoje – ten vidutinė būsto kaina per praėjusius metus sumažėjo 15 procentų. Ar galima panašų scenarijų pamatyti ir Lietuvoje?
Padidėję palūkanų normos, sumažėjęs būsto įperkamumas, bei žemiau ilgalaikio vidurkio kritęs nuomos pajamingumas iš tiesų signalizuoja apie tai, kad kainos yra pakilę aukščiau fundamentalios vertės. Manau, kad 10 proc. siekianti kainų korekcija yra galima, bet didesnio kritimo neprognozuočiau dėl kelių priežasčių. Pirma, Vilniuje jau daugiau nei penkis metus iš eilės didėja gyventojų skaičius, taigi, demografinės tendencijos išlieka palankios. Antra – nėra didelio neparduotų būstų inventoriaus, ilgą laiką buvo statoma nepakankamai būstų. Trečia – atlyginimai auga sparčiai, šiek tiek pasikoregavusios kainos vėl padidintų įperkamumą ir paklausą.
Didesnis būsto kainų kritimas įmanomas tik tada, jei prasidėtų platesnio masto krizė, smarkiai išaugtų nedarbo lygis, sumažėtų galimybės gauti paskolą – kol kas toks scenarijus šiemet išlieka labai mažai tikėtinas.“
Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ įkūrėjos ir vadovės Viktorijos Čijunskytės atsakymai į klausimus:
„1. Kaip reaguoja tarpusavio skolinimo platformos į pradėjusias kristi NT būsto kainas?
Negalėčiau pritarti teiginiui, kad būsto kainos pradėjo kristi. Mūsų klientai, kurie ėmė paskolas platformoje ir toliau sėkmingai parduoda savo vystomą nekilnojamąjį turtą pagal numatytas kainas. Todėl investuotojai ir toliau sėkmingai uždirba sutartas palūkanas.
Kitas svarbus aspektas, kad ir toliau fiksuojame NT vystytojų finansavimo poreikio augimą. Nuo pat „Profitus“ veiklos pradžios 2018 m. finansuojamos sumos kasmet dvigubėja, arba auga panašiais tempais. 2022 m. vien mūsų platformoje buvo sutelkta 44 mln. eur., tai yra 80 proc. daugiau nei 2021 m. (24 mln.).
2. Ar nekilo panika, kaip bus išmokamos lėšos investuotojams?
Čia vėlgi sunku įžvelgti sensaciją. Mūsų investuotojai ramūs, nes žino, kad kiekvienos investicijos garantas – tai įkeistas finansavimą gaunančio verslo NT, kurio dabartinė rinkos vertė yra gerokai (vidutiniškai daugiau nei 40 proc.) didesnė, negu paskolos (investicijos) suma. Kiekvieną kartą nustatant vertės ir paskolos santykį atsižvelgiame į rinkos tendencijas, vertinami įvairūs galimi scenarijai, taip pat ir kokios lėšų išieškojimo galimybės, jeigu projektui sektųsi ne taip, kaip suplanuota. Mūsų projektų vidutinis LTV (santykis tarp paskolos dydžio ir užstato vertės) yra 59 proc. Likę 41 proc. (ir daugiau) suteikia gana tvirtą garantiją rinkos pokyčiams ir užtikrina investuotų pinigų grąžą.
Taipogi kiekvieną mėnesį stebime investuotojų paklausimų skaičiaus augimą, kuris šiuo metu yra apie 400 per mėnesį. Nuolatinis paklausimų augimas natūraliai susijęs su naujų projektų paskelbimu platformoje.“
