Vystytojai savo ruožu viliasi, kad kainos bent jau išliks tokio paties lygio kaip dabar, t. y. smagiai šoktelėjusios į viršų nuo karo pradžios. Tuo pačiu metu į viršų šoktelėjo energetinių išteklių, statybinių medžiagų ir žaliavų kainos, tačiau jos jau sėkmingai grįžta į prieškarinį lygį. Krenta ir kilusios nuomos kainos, tačiau būsto kainos kol kas praktiškai nejuda iš vietos.
Taigi, kiek realiai uždirba NT vystytojai.
Pradžioje pakalbėkime apie pačią rinką.
„Galima teigti, kad šiuo metu NT rinkos aktyvumas yra sugrįžęs į 2019 metus ir, dera prisiminti, kad tuomet buvo kalbama apie NT rinkos rekordus. 2020-aisiais NT rinkos aktyvumą ribojo pandemijos ir karantino įtaka, tačiau vėliau, 2021 metais, sandorių kiekis sparčiai šoktelėjo į viršų ir fiksavome visų laikų sandorių skaičiaus rekordus. Šiais metais matome „L“ formos kreivę – fiksuojame neigiamą metinį pokytį, tačiau galime sakyti, kad rinkos aktyvumas stabilizavosi“, – pranešime žiniasklaidai sakė Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pranešime teigia, kad Vilniaus naujų būstų rinka 2022 metų IV ketvirtį pradėjo gana aktyviai. Įvertinus grąžinimus, spalį susitarta dėl 182 būstų (182 suminiai pardavimai: 249 nauji susitarimai, 67 nutrauktos sutartys). Tai – trigubai daugiau nei rugsėjį (atitinkamai – 45, 109, 64), tačiau tris kartus mažiau nei prieš metus (452, 478, 26).
„Prie aktyvumo padidėjimo reikšmingai prisidėjo pardavimai kalbant apie pačius naujausius projektus, tačiau jų rodikliai gali būti interpretuojami dvejopai. Viename tokių projektų kaip parduotas pažymėtas visas daugiabutis, tai reiškia, kad arba butų pardavimas šiame pastate gali būti pradėtas vėliau, arba rezervuota komercinės gyvenamojo būsto nuomos operatoriui. Kitas projektas – kaip parduoti pažymėti panašiomis savybėmis pasižymintys būstai, tikėtina, kad jų pateikimas rinkai pristabdytas siekiant įvertinti pirkėjų požiūrį į projektą ir pakoreguoti patraukliausių būstų kainas ateityje“, – pažymi NT analitikas.
NT bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis tikina matantis didesnį naujų būstų pirkėjų skaičių, o į tai, jo teigimu, reaguoja ir NT kainos: Vilniuje vidutinėje pirminėje rinkoje siūlomų butų kainos padidėjo 3 proc. (nuo 3 194 iki 3 290 Eur/kv. m).
Pasidžiaugę vystytojų sėkme išlaikant kainas pereiname į pusiau oficialių duomenų sritį. Čia jau kalba nebe verslininkai su gražiais kostiumais, o vaikinai, kurie su megztinukais važinėja po statybas ir nenori būti cituojami.
Taigi, kiek Vilniuje neoficialiai šiuo metu uždirba vystytojai? Atsakymas – kalbame apie tuos, kurie skaičiavo, statė pirkdami medžiagas „normaliomis“ kainomis, o ne šluodami sandėlius, kai medžiagos buvo pabrangusios dvigubai, iš projekto jie vidutiniškai uždirba 35–45 proc. O ypač inovatyvūs ar labai sėkmingai investavę į nišinių projektų statybą 200–300 proc., nes dabar parduodami projektai, kai būstai realiai buvo suprojektuoti, sklypai nupirkti ir pradėta ręsti prieš 2–3 metus.
„Realiai kainų augimas sustojo, tik pagautas tas keistas infliacijos pagreitis; iš tiesų šiandien brangimo negali būti, bet kai visi priprato prie infliacijos, tai daug kas ir naudojasi. Dabar vystytojų maržos – „kosmoso“ srityje“, tad dar galima pamėginti kilstelėti projekto kainas ir papildomai spustelėti milijoną kitą iš daugiabučių kvartalo nutraukus prieš porą metų, kai būstas buvo parduodamas iš brėžinių“, – aiškina rinkos žinovas.
Kas toliau? Tiksliai niekas negali atsakyti. Kaip kalba patys optimistiškiausi vystytojai, jie nemažins kainų ir „statys į sandėlį“. Ramiai, neskubėdami, nes savų lėšų daugiau nei pakankamai, ir tikės išparduoti objektus, kai rinka vėl pradės kilti. Tačiau šis kelias slepia ir gana daug rizikų. Tikėtina, kad smulkesni vystytojai, kurie neturi tiek lėšų, jog keletą metų vien tik investuotų ir lauktų, neišlaikys ir pradės būstus pardavinėti pigiau, nes be pajamų tiesiog negalės egzistuoti. Arba, kaip buvo per praeitą krizę, – parduos pusiau pastatytus objektus didiesiems rinkos žaidėjams.
Tiesą sakant, net Registrų centro duomenys neparodo tikrojo nekilnojamojo turto vystytojų pelningumo, nes paprastai garsiai skambantis pavadinimas tėra tik prekės ženklas, slepiantis keletą ar keliolika kitų bendrovių. Dažnai kiekvienam atskiram projektui steigiama atskira įmonė – taip mažinamos įvairios rizikos. Kaip šios įmonės tarpusavyje susijusios ir kokios finansinės operacijos vyksta bei koks realus grupės pelnas, gali parodyti tik detalus auditas. Tačiau, jei spręstume iš to, kas prasprūsta viešumoje ir neoficialiai, pagrindiniai žaidėjai turi pakankamai savų milijonų, kad atlaikytų recesijos štormą, netgi jei kainų korekcija bus gana ženkli.
