Aukso vertės laukymė miesto pakraštyje: Vilniaus valdžia netiki savo akimis

1,65 hektaro žemės sklypas Vilniaus pakraštyje pretenduoja į vieno brangiausių šiuo metu parduodamų sklypų Lietuvoje statusą. Bent jau pagal kainos ir ploto santykį, kurį palaimino Vilniaus apygardos teismo (VAT) teisėjas Dainius Rinkevičius.

Šis sklypas Pašilaičiuose, prie pat Vilniaus miesto ribos, kelia aistras jau daugiau kaip 14 metų. Dėl jo, kaip ir dėl daugelio gretimų sklypų, vyksta ginčai – mat Vilniaus savivaldybei žemė reikalinga Vakarinio aplinkkelio trečiojo etapo projektui. O šio konkretaus sklypo savininkams Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) nustatė kompensacijos sumą, daugiau nei dvigubai viršijančią Registrų centro įvertį. Tačiau to žemvaldžiams nepakako. Vilniaus valdžia negali patikėti suma, kokia žemės lopinį prie miesto ribos įvertino teismas.

Verdiktas: aras laukymės vertas 70 tūkst. Lt, visas sklypas – daugiau nei 11 mln. Lt

Šių metų rugpjūtį, vykdant žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą, NŽT laikinasis vadovas Vaidas Pakalka savo įsakymu, remdamasis žemės vertinimu, nustatė, kad sklypo savininkai turėtų gauti 3,3 mln. Lt mainais į aplinkkeliui paimamą žemę.

Registrų centro sistemoje pateikiamas šio sklypo vidutinės rinkos vertės įvertis – beveik 1,42 mln. Lt. Nors NŽT siūlo kone 1,9 mln. Lt didesnę kainą, žemės savininkai – keturi fiziniai asmenys – parodė kur kas didesnį apetitą.

Teismuose tebevyksta ginčai dėl sklypo vertės. Mat, pernai vasarį žemės savininkai su advokatais įtikino teisėją D. Rinkevičių, jog sklypas vertas pusketvirto karto daugiau, nei dabar siūlo NŽT.

VAT teisėjas nutarė, kad Vilniaus savivaldybė žemvaldžiams turėtų už sklypą sumokėti 11,579 mln. litų. Be to, D. Rinkevičius keturiems sklypo savininkams dar priteisė daugiau kaip 54 tūkst. Lt bylinėjimosi išlaidų.

Remiantis teisėjo sprendimu, vienas aras žemės sklype Pašilaičiuose yra vertas daugiau nei 70 tūkst. litų. Parduok tris arus – įsigysi neblogą butą. Parduok dešimt – galėsi pirkti prabangius apartamentus.

Pasitelkė ekspertą

Savo nutartyje teisėjas D. Rinkevičius nurodo vadovavęsis teismo eksperto Sauliaus Raslano vertinimu. Nuspręsta, kad sklypo vertė turi būti nustatoma atsispiriant nuo vienos datos – 2008 m. balandžio 1 d., kai Vilniaus apskrities viršininko įsakymu pradėta žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūra.

S. Raslano vertinimu, 2008 m. balandį sklypas buvo vertas 11 mln. 579 tūkst. Lt.

„Ši ekspertizė atlikta lyginamosios vertės metodu, bylos šalys ir dalyviai neginčijo šio ekspertizės akto išvados, neprašė skirti pakartotinės ekspertizės ir jokių abejonių dėl jos pagrįstumo neišreiškė, todėl teismas neturi pagrindo ja nesivadovauti“, - teigiama D. Rinkevičiaus sprendime.

Rinkos žinovas: kaina gerokai per didelė

2008 m. balandį, kurį atspirties tašku pasirinko teismo ekspertas S. Raslanas, žemės kainos buvo jau pradėjusios kristi, bet gerokai didesnės nei dabar. Tiesa, ne tiek didesnės, kiek nurodoma S. Raslano vertinime.

Savo pavardės neminėti prašęs nekilnojamojo turto (NT) ekspertas DELFI teigė, kad 2008 m. balandį aro žemės kaina panašiame sklype turėjo būti maždaug dvigubai mažesnė, nei ta, kuri nurodyta teismui pateiktame vertinime.

„Žemė pradėjo pigti 2007 m. pabaigoje. 2008 m. balandį kaina dar buvo arti pikinės. (…) 2008 m. viduryje tai galėjo būti 20-30 tūkst. Lt už arą. Jeigu žiūrėti pagal tą kainų lygį, teisingas skaičius turbūt būtų toks“, - DELFI teigė NT rinkos žinovas.

Išgirdęs, kokią kainą nustatė S. Raslanas, jis neslėpė nuostabos. Esą kaina tokia, kokią NT plėtotojai galėjo mokėti per pati kainų piką – ir ne už bet kokią žemę, o už statyboms labai tinkamus plotus.

„2008 m. toks skaičius buvo nerealus, aš manau. 70 tūkst. Lt už arą – tokias sumas mokėjo plėtros bendrovės, tarkim, Perkūnkiemyje, kur gyvenamieji kvartalai. Jeigu yra geras sklypas, aukšto užstatymo intensyvumo, su pasiekiama infrastruktūra – tokia vertė galėjo būti“, - svarstė DELFI pašnekovas.

Pasak jo, vertinant dabartines rinkos tendencijas, tokio sklypo vertė galėtų svyruoti tarp 10-20 tūkst. litų už arą – arba tarp 1,65 ir 3,3 mln. Lt. Pastarąją, didesniąją vertę, siūlo NŽT.

Didžiulę sumą nustatęs ekspertas: nieko neprivalau aiškinti

Teismui ekspertizę pateikęs S. Raslanas DELFI teigė nematantis reikalo aiškinti, dėl ko sklypą įvertino tokia didele suma.

„Čia yra konfidenciali informacija. Aš galiu kalbėti tik tuomet, jeigu teismas įpareigos mane. (…) Aš jums neįpareigotas nieko aiškinti. Jeigu jums kas nors neaišku, kreipkitės į teismą. Ir jeigu teismas mane įpareigos, tada aš jums atsakysiu į visus klausimus“, - sakė jis.

Vis dėlto pašnekovas patikino, esą tuo laikotarpiu, kuriuo remdamasis nustatinėjo sklypo vertę, būta ir tokių atvejų, kai vieno aro kaina buvo dvigubai didesnė nei ta, kurią jis pasiūlė teismui.

„Ekspertizės akte yra visi įrodymai. Yra visi įrodymai pateikti. Kas jums sakė, kad dvigubai mažesnė? Kai kas pasakys gal, kad dvigubai didesnė. (…) O ar jūs žinot, kad, pavyzdžiui, yra 150 tūkstančių už arą kainos? Ar žinote? Pasižiūrėkit sandorius va tais metais. Yra po 150, po 200 tūkstančių sandorių“, - bėrė S. Raslanas.

Pašnekovas teigė galįs guldyti galvą už savo ekspertizę. „Yra labai gerai pateikta ekspertizė. Labai giliai panagrinėta situacija, kiek aš pamenu tą dalyką“, - sakė S. Raslanas.

Išgirdęs vertinimą, kad tuo metu panaši žemė galėjo būti perkama po 20-30 tūkst. Lt už arą, teismo ekspertas nusijuokė. Ir pridūrė, esą kitas vertintojas tą patį sklypą įvertino septynissyk pigiau – ir liko be licencijos.

„Palaukit. Vienas vertintojas įvertino... neatsimenu po kiek už arą. Kaip jūs ir sakote – po 10 tūksančių buvo įvertinta. Bet tas vertintojas dabar jau neturi licencijos. Kai va taip įvertina – taip ir išeina“, - sakė S. Raslanas.

Pasak jo, 2008 m. balandį, kaip turto vertinimo atspirties tašką, pasirinko ne jis, o teismas.

Žemę įsigijo pačiu laiku. Turbūt pasisekė

Beje, įdomus laiko sutapimas. D. Rinkevičiaus nagrinėtos bylos duomenyse nurodoma, kad savininkai sklypą įgijo 2000 m. birželio 19 d., pirkimo-pardavimo sutartimi.

Regis, nieko tokio. Tik sklypas įgytas labai įdomiu laiku – praėjus vos daugiau nei mėnesiui, bylos duomenimis, Vilniaus taryba priėmė sprendimą dėl bendrojo miesto plano sprendinių papildymo ir įpareigojo savivaldybės Miesto plėtros departamentą organizuoti žemės paėmimą visuomenės poreikiams.

Neoficialiomis DELFI žiniomis, sklypo pirkimo vertė nė iš tolo nepanaši ne tik į patvirtintą teisėjo D. Rinkevičiaus, bet ir į tą, kurią siūlo NŽT, savininkai žemę įgijo už tokią sumą, kokią dabar norėtų gauti už porą arus žemės.

A. Zuokas įsiutęs

Vilniaus miesto savivaldybė teisėjo D. Rinkevičiaus sprendimu patenkinta neliko. Ji prieš mėnesį padavė ieškinį VAT su prašymu nustatyti tokią vertę, kokią siūlo NŽT – 3,3 mln. Lt. Be to, prašoma leisti įregistruoti sklypą valstybės vardu, mat tolesnis bylinėjimasis gali gerokai komplikuoti aplinkkelio projekto įgyvendinimą.

„Šansų laimėti, manau, turime“, - DELFI teigė Vilniaus meras Artūras Zuokas.

Pasak jo, žemės išpirkimas – vienas didžiausių galvos skausmų įgyvendinant Vakarinio aplinkkelio trečiojo etapo projektą. A. Zuoko teigimu, daugelio problemų buvo galima išvengti, tačiau Vilniaus apskrities vadovai esą žinodami būsimą aplinkkelio trasą būtent joje atkūrė nuosavybės teisę buvusiems savininkams, taip užpgrogramuodami metų metus truksiančias bėdas.

„Dažniausiai tie sklypai buvo atiduodami žemės ūkio paskirties. Ir žinant, kad yra planuojamas aplinkkelis. O šiandien už tikrai dideles vertes mes priversti išpirkinėti ir mokėti mokesčių mokėtojų pinigus. (…) Buvo grąžinti arba suformuoti ant aplinkkelio (trasos – DELFI). Nors savivaldybė visada rašydavo raštus ir atkreipdavo Vilniaus apskrities viršininko administracijos dėmesį, kad ta žemė nebūtų grąžinama aplinkkelio teritorijoje, kad čia negalima jokia veikla, kad tai apsunkins projekto įgyvendinimą. Tas procesas vyko nepaisant mūsų perspėjimų ir pretenzijų“, - pasipiktinimo neslėpė A. Zuokas.

„Šitoje valstybėje kairė nebežino, ką daro dešinė. (…) Tai buvo žemės ūkio paskirties žemė, trasa patvirtinta seniai. Negalėjo ten būti grąžinama žemė. Deja, niekam tai nebuvo įdomu. O šiandien mes turime mokėti didelius pinigus už žemę, su kuria nieko negalima daryti“, - pridūrė jis.

Bylinėjasi ne vieni – daugiau nori ir milijonieriaus D. Mockaus verslas

Šio sklypo savininkai – ne vieninteliai, nesutinkantys su jiems siūloma kompensacija už aplinkkeliui paimamą žemę.

Didelėmis valdomis būsimojo aplinkkelio trasoje disponuoja ne tik fiziniai, bet ir juridiniai asmenys. Vienas iš jų – bendrovė „Ligreta“. „Sodros“ duomenimis, ji šiuo metu turi vieną darbuotoją, tačiau ji priklauso kur kas didesnei verslo imperijai.

Registrų centro DELFI pateiktais duomenimis, „Ligretos“ vienintelė akcininkė – bendrovė „MG Valda“, dalis koncerno „MG Baltic“, kurį valdo vienas turtingiausių Lietuvos žmonių, multimilijonierius Darius Mockus.

„Ligreta“ valdo tris aplinkkeliui reikalingus sklypus, kurių bendras plotas – kiek daugiau kaip 3,1 hektaro. Bet dėl dviejų sklypų, kaip ir anksčiau minėto sklypo savininkai, D. Mockaus koncerno kontroliuojama įmonė su siūloma kaina nesutinka.

„Šis juridinis asmuo nesutiko su siūlomu nuostolių dydžiu už paimamus visuomenės poreikiams 2,3141 ha ir 0,8305 ha dydžių žemės sklypus. Todėl galutinė suma bus nustatyta teismo sprendimu“, - teigiama DELFI pateiktame NŽT komentare.

DELFI turimais duomenimis, už šiuos du sklypus „Ligretai“ siūlyta suma gerokai viršija 5 mln. Lt.

Beje, „Ligretos“ savininkų istorijoje – ne tik „MG Valda“. Registrų centro duomenimis, 2013 m. kovo-balandžio mėnesiais vienintelė įmonės akcininkė buvo bendrovė „Management and Accounting Services“. Jos akcininkai – žinomos advokatų kontoros „Lawin“ vadovas Rolandas Valiūnas bei jo kolegos Jaunius Gumbis ir Žilvinas Zinkevičius. Jie „Ligretos“ kontrolę perleido kompanijai „AGAR Wealth Management“, jos akcininkai – verslininkai Ugnius Meidus, Andrius Stonkus, Andrius Vitkus ir Ričardas Čepas.

„AGAR Wealth Management“ į milijoninę sumą už žemę pretenduojančią bendrovę „MG Valdai“ perleido tik šių metų gegužę. O sykiu – ir teisę aiškintis santykius su savivaldybe dėl sklypų aplinkkelio trasoje.