Apskaičiuojant mokesčio dydį, atsižvelgiama į vidutinę NT rinkos vertę, nustatytą valstybinės įmonės „Registrų centras“, taikant masinį vertinimo būdą, kuris galios dar 5 metus.
Taigi, gyventojams patartina pasidomėti, kokia verte yra įvertintas jų nekilnojamasis turtas. Nesiimant jokių veiksmų, ateinančius penkerius metus NT mokestis jiems bus skaičiuojamas nuo masinio vertinimo būdu 2011 metų sausio 1 dieną nustatytos NT mokestinės vertės.
Pažymėtina, kad įstatymas numato, jog fizinių asmenų pageidavimu, NT registro išrašas, kuriame nurodoma nekilnojamo turto mokestinė vertė, vieną kartą per mokestinį laikotarpį yra parengiamas ir įteikiamas nemokamai.
Tuo pačiu reikėtų priminti, kad iki šių metų kovo 31 dienos galima apskųsti nustatytą NT vidutinės rinkos vertę. Iki šio termino neapskundus VĮ „Registro centras“ nustatytos NT mokestinės vertės, už 2012 metus NT mokestį teks susimokėti nuo masiniu vertinimu nustatytos vidutinės rinkos vertės.
Tik kitais metais per pirmus tris mėnesius (iki 2013 m. kovo 31 d.), NT savininkas galės kreiptis į įmonę „Registrų centras“ su prašymu jo NT mokestine verte laikyti turto vertę, nustatytą atlikus NT individualų vertinimą.
Tačiau, net jeigu individualiu NT vertinimu buvo nustatyta mažesnė vidutinė rinkos vertė, nei pagal atliktą masinį turto vertinimą, tai dar nereiškia, jog pavyks pasiekti, kad nekilnojamo turto mokestis būtų skaičiuojamas nuo individualiu vertinimu nustatytos mažesnės mokestinės vertės.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad NT mokestine verte gali būti laikoma individualiu nekilnojamo turto vertinimu nustatyta vertė, jeigu ši daugiau kaip 20 proc. skiriasi nuo „Registrų centras“ patvirtintos masiniu būdu nustatytos NT mokestinės vertės.
Taigi, netgi individualiu vertinimu nustačius, kad NT vertė nuo masinio vertinimo nustatytos vertės skiriasi mažiau nei 20 proc., bus atsisakyta NT mokestine verte laikyti individualiai nustatytą NT vertę.
Tokio kriterijaus įtvirtinimas, praktikoje neigiamai atsilieps savo turto vertę panorusiems sumažinti NT savininkams. Jie net ir turėdami individualų NT vertinimą, pagal kurį mokestis būtų žymiai mažesnis ar iš viso nebūtų mokamas, deja, negalės tokiu vertinimu pasinaudoti apskaičiuojant NT mokestį.
Pavyzdžiui, „Registrų centras“ patvirtino gyventojui priklausančio pastato vertę, kuri siekia 1 225 000 litų. Atlikus individualų NT vertinimą, pastato vidutinė rinkos vertė buvo nustatyta 980 000 litų.
Taigi, gyventojo turimas pastatas pagal individualų įvertinimą neturėtų būti apmokestintas, kadangi nesiekia 1 mln. litų vertės. Tačiau gyventojas už kalendorinius metus privalės mokėti 1 proc. NT mokestį nuo 225 000 litų, t. y. 2 250 litų, kadangi įmonės „Registrų centras“ vertinimas skiriasi lygiai 20 proc., bet ne daugiau.
Tokio kriterijaus (20 proc.) įtvirtinimas įstatyme kelia abejonių dėl suderinamumo su mokesčių mokėtojų lygybės, teisingumo ir protingumo principais. Pirma, ne visiems mokesčių mokėtojams yra užtikrinama galimybė, kad NT mokestis būtų apskaičiuojamas nuo individualiu vertinimu nustatytos vidutinės rinkos vertės.
Antra, manytina, kad 20 proc. vertės skirtumo kriterijaus taikymas abejotinas dar ir dėl to, kad nesutampant individualaus ir masinio vertinimo nustatytoms NT vertėms, prioritetas neturėtų būti teikiamas masiniam turto įvertinimui. Šis vertinimas yra ne toks tikslus, kaip individualus vertinimas, kurio metu NT vertė nustatoma apžiūrėjus konkretų turtą, įvertinus to turto nusidėvėjimą ir kitas ypatybes.
Problemų dėl turto vertės, konkrečiai dėl VĮ „Registrų centras“ patvirtintos NT vertės apskundimo ar prašymo NT mokestine verte laikyti individualaus vertinimu nustatytą turto rinkos kainą, gali kilti ir tais atvejais, kuomet NT nuosavybės teise priklauso keliems savininkams – bendraturčiams.
Kiekvieno bendraturčio viso turimo turto mokestinė vertė skaičiuojama atskirai, į kiekvieno turto masę įtraukiant tik proporcingą turimai daliai bendrojoje nuosavybėje turto vertės dalį. Tad galima situacija, kai vienas bendraturtis bus suinteresuotas sumažinti bendros nuosavybės teise priklausančio NT vertę, o kitas bendraturtis tam prieštaraus ar pateiks savo užsakytą individualų vertinimą, kuriuo NT įvertintas didesne nei masinio įvertinimo verte.
Remiantis VĮ „Registrų centras“ darbuotojų suteikta informacija, pakanka tik vieno iš bendraturčių skundo dėl bendro NT vertės, kad jų turimo NT viešai skelbiama vidutinė rinkos vertė būtų pakeista. Taigi, NT vertė, vieno iš bendraturčių iniciatyva, gali būti sumažinama kitam iš bendraturčių nesutinkant ar net nežinant apie tai.
Tokiu atveju, bendraturčiui, kuris nesutinka su bendrasavininko prašoma pripažinti NT verte, turėtų būti užtikrinta teisė kreiptis su atskiru prašymu mokestine verte laikyti jo užsakymu atliktame individualiame vertinime nustatytą vertę.
Tačiau lieka neaišku, pagal kurio bendraturčio pateiktą tinkamai atliktą individualų vertinimą „Registrų centras“ patvirtintų NT vertę. Kadangi bendraturčių teisės lygios ir negali būti teikiamas prioritetas vieno iš jų teisėtiems interesams, vienareikšmio atsakymo į šį klausimą pateikti negalima.
Ginčo tarp bendraturčių dėl turimo bendro turto vertės sprendimas priklausys nuo konkrečios faktinės situacijos, t. y. individualaus vertinimo atitikimo teisės aktų reikalavimams ir pan. Apibendrinant, NT bendrasavininkams patartina periodiškai pasidomėti VĮ „Registrų centras“ skelbiama jų NT verte. Mat vieno iš bendraturčių prašymu NT mokestinė vertė gali būti pakeista, apie tai net neįtariant kitam bendraturčiui.
Be to, praktikoje jau pasitaiko ir, tikėtina, kad padaugės atvejų, kuomet sumažinti ar iš viso išvengti NT mokesčio, gyventojai bandys ne minėtais įstatyme numatytais būdais, t. y. apskundžiant masinio vertinimo mokestinę vertę bei teikiant individualius vertinimus, bet sudarant įvairius sandorius. Pirmiausia, galimai mokestinės prievolės bus siekiama išvengti sudarant dovanojimo sandorius tarp asmenų, susijusių giminystės ir kitais ryšiais, kurie nepatenka į NT mokesčio įstatyme įtvirtintą šeimos narių sąvoką.
Atsižvelgiant į NT mokesčio įstatymo 7 straipsnio 6 dalį, sprendžiant dėl NT mokestinės prievolės, t. y. apskaičiuojant, ar bendra turto vertė nesiekia 1 mln. litų, yra sudedamos visų šeimos narių asmeninės nuosavybės ar bendros jungtinės nuosavybės teise valdomo ar įsigyjamo turto vertės.
Šeimos nariais, NT apmokestinimo prasme, yra laikomi sutuoktiniai, asmenys, vieni auginantys vaikus (įvaikius), ir su jais gyvenantys jų vaikai (įvaikiai) iki 18 metų. Taigi, siekiant sumažinti šeimos narių bendrą apmokestinamo turto vertę, galimas turto dovanojimas vaikams, kuriems jau yra suėję 18 metų ir daugiau, tėvams, broliams ar seserims ir pan.
Tačiau prieš sudarant tokius sandorius, vertėtų gerai apmąstyti galimus padarinius ir naudingumą mokestine prasme, kadangi teisiškai nuosavybė yra perleidžia kitam asmeniui. Be to, dovanojant ne artimam giminaičiui, apdovanotasis gyventojas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą privalės sumokėti gyventojų pajamų mokestį.
Tikėtina, kad neapmokestinamos 1 mln. litų NT vertės skaičiavimas, į bendrą apmokestinamą vertę įtraukiant šeimos narių turtą, turės įtakos kai kuriems gyventojams apsisprendžiant gyventi kartu nesudarius santuokos, galimai net nulems apsisprendimą fiktyviai nutraukti santuoką.
Neatmetama galimybė, kad atsiras gyventojų, ypač įmonių akcininkų ar vadovų, bandysiančių išvengti NT mokesčio. Jie gali išnuomoti juridiniam asmeniui savo turimą NT ilgesniam nei 1 mėnesio laikotarpiui, kadangi pagal Nekilnojamo turto mokesčio įstatymo 3 straipsnio 3 dalį, nuomos laikotarpiu prievolė mokėti NT mokestį pereina juridiniam asmeniui. Taip pat nuomojamu laikotarpiu minėto turto vertė neįskaitoma į gyventojo viso turimo turto bendrą vertę.
Bet kokiu atveju, siekiant sumažinti ar išvengti NT mokesčio, reikėtų nepamiršti įvertinti individualių vertinimų atlikimo, sandorių sudarymo išlaidų. Be to, verta pasidomėti, ar sudaromas sandoris nebus apmokestintas kitu įstatymų nustatytu mokesčiu. Taip pat reikia nepamiršti, kad apsimestiniai ir tariami sandoriai, kurie sudaromi nesiekiant sukurti šiuose sandoriuose numatytų teisinių pasekmių, ar siekiant pridengti kitam sandoriui, laikomi niekiniais ir negaliojančiais.
Be to, galimi atvejai, kad Valstybinė mokesčių inspekcija patikrinusi gyventojo sudarytus sandorius ir nustačiusi, kad sandoriai yra sudaryti formaliai, realiai siekiant išvengti ar sumažinti NT mokesčio, pritaikys turinio viršenybės prieš formą principą ir atkūrusi iškreipiamas ar slepiamas aplinkybes, su kuriomis mokesčių įstatymai sieja apmokestinimą, mokestį apskaičiuos pagal minėtų mokesčių įstatymų atitinkamas nuostatas.