– Dažnai pabrėžiate, kad Lietuvoje neteisingai suprantama, kas apskritai yra prekybos centras ir kuo jis skiriasi nuo parduotuvių. Tad kokie tie esminiai skirtumai?
– Prekybos centrais visame pasaulyje vadinamos dengtos dirbtinės gatvės, nuomojančios patalpas parduotuvėms. Jos yra kaip smulkaus verslo šiltnamiai ir laisvalaikio praleidimo vietos. Prekybos centrai neprekiauja: jie nuomoja ir rūpinasi patrauklumu, padėdami prekybininkams koncentruoti apyvartas ir apginti antkainius. Pardavinėja parduotuvės. Kas dešimtas vartojimo euras tenka finansuoti nekilnojamam turtui, kas septintas – atlyginimams, o kas penktas – biudžetui. Tačiau pas mus visuomenėje girdimos tokios mintys, kaip „kam tie prekybos centrai, statykit gamyklas ir darželius“.
Prekybos centras yra komunikacijos verslas, kuriam pastatas yra tik vieta ir įrankis. Jo tikslas – po vienu stogu tenkinti kuo daugiau norų. Reikia suderinti pirkėjų, prekybininkų ir investuotojų interesus. Todėl galiausiai projektai prasideda ne nuo pastato, o nuo pasakojimo, kodėl žmonės turėtų jame rinktis. Tuomet ieškoma vietos. Todėl tarptautiniai investuotojai vienu metu analizuoja dešimtis vietų skirtinguose miestuose ir statyti išsirenka ten, kur projektas užsikuria ant popieriaus. Komunikacija prasideda nuo prekybininkų įtikinėjimo, vėliau įsijungia bankai ir investuotojai, galiausiai disponuojamas pajamas kaip bitės medų iš traukos teritorijos nešantys žmonės. Jeigu ji nesuveikia, reikia pradėti statyti, kad aplinka patikėtų. Užpildyti jau statomą centrą yra paprasčiau, bet jo galimybės suklestėti labai ribotos.
Prekybos centrai yra modernios komercija varomos visuomeninės erdvės. Per amžius žmonės sekmadieniais rinkdavosi į centrinėse vietose įsikūrusias turgaus aikštes. Augant miestams, centrinės gatvės perėmė šią funkciją. Prekybos centrai yra tos pačios centrinės gatvės, tik su išspręstomis privažiavimo, parkavimo, oro sąlygų poveikio ir kitomis problemomis. Valdoma aplinka, už kurią kažkas turi mokėti. Todėl statytojai sukūrė sąlygas po stogu patogiai susitikti žmonėms ir prekių ženklams. Matematiškai nesunku paskaičiuoti, kad tik kas 6 lankytojas yra tikras pirkėjas, o pasaulyje populiariausia apsipirkimo pramoga yra tik pasimėgavimas prekybininkų sukuriama spalvų ir formų vibracija. Žmonės eina į prekybos centrus ne pirkti, o išsirinkti. Augantis pasirinkimas ir internetinė prekyba vis stiprina prekybos centrų reikšmę pristatyti prekes žmonėms. Prekybos centras yra brangiausia vieta apsipirkti, ką kompensuoja pateikimas, kuris sukuria didžiausią vertę apsipirkimo procesui. Nuolaidų ir išpardavimų maratonai žlugdo prekybos centrus.
– Ar apskritai Lietuvoje yra prekybos centrų, tokių, apie kuriuos kalbate pagal Vakarų pasaulio supratimą?
– „Ozas“ buvo kuriamas pagal geriausius vokiečių pavyzdžius centrinėje Europoje ir buvo keliamas tikslas siekti labai aukštai. Vieta būtų puiki, jei joje nestovėtų du regioniniai centrai. Per jį į Lietuvą atėjo beveik visi tarptautiniai prekybos tinklai. Tačiau jis yra valdomas stiprios vietinių centrų įtakos, o kai baigiasi idėjos ir resursai apginti antkainius, prasideda nuolaidų karas. Pirmykštė „Mega“ suprojektuota vieno didžiausių Europoje architektų biurų iš Londono, kartu su labai ambicingais vokiečių investuotojų planais pastatyti tris vokiškus centrus. Taip dar praeitame šimtmetyje atėjo pirmieji užsienio prekybininkai, daugiaekraniai kino teatrai. Tačiau valdymo specifika neturėjo daug bendro su planuota prekybos centro rinkodara, o galiausiai išplėtus visai pakeitė savo charakterį. Kituose centruose matomos pastangos vizualiai kopijuoti užsienio prekybos centrus, tačiau retai suvokiant jų prasmę. Vilniuje mindžikavo „PlazaCenters“, „CityCon“, „Multi“, „Neinver“, „TK“, tačiau ketinimų atsisakė.
– Kaip manote, ar tokie prekybos centrai Lietuvoje gali atsirasti ateityje? Ko reikia, kad taip atsitiktų?
– Lietuvoje prekybos centrų industrija veikia žemiau augimui reikiamo produktyvumo lygio, todėl nėra naujų gyvų projektų, o veikiantys centrai sunkiai pateisina stambesnes investicijas atsišviežinti. Tuo tarpu per dešimt metų Vilniaus vartojimo rinka augo trečdaliu, o, pasak Pasaulio banko, per ateinančius penkerius metus augs 27 proc. Vilniuje prekybos centruose išleidžiama apie ketvirtadalis vartojimo pinigų, kai esama centrinės Europos miestų, kuriuose šis rodiklis siekia 60 proc.
Vilniuje dar labai daug vietos naujiems prekybos centrams, tačiau natūraliai įtempta situacija senstančiuose prekybos centruose juos verčia skleisti priešingą žinutę. Mieste yra bent tuzinas potencialių projektų, kur sklypų savininkai tokia žinute tiki. Užsieniečiams statytojams Vilnius per mažas, o vietiniai nekilnojamojo turto plėtotojai mieliau naudojasi trumpalaike viešbučių, būsto ir biurų paklausa. Gal situacija pasikeis, kai augimo banga praeis, ir jie atsisuks į galimybę investuoti į vartojimą, kur daugiausia investuoja konservatyvūs tarptautiniai pensijų fondai.
– Jei nieko naujo nestato, galbūt tai reiškia, kad mums daugiau nereikia?
– Jei nėra naujos pasiūlos, nėra ir paklausos. Prekybos centrų plėtra yra kurti tai, ko nėra. Kažkada nebuvo nei vieno centro, ir niekam jų netrūko. Dabar trijuose didžiausiuose Vilniaus centruose kasdien apsilanko kas septintas vilnietis. Jei jie būtų skirtingi ir labiau masintų kokybe, tikiu, žmonės lankytųsi dar dažniau. Vartotojų elgesys ir motyvacija lankytis prekybos centruose nuolat keičiasi, todėl visada yra naujų priežasčių, kurias galima patenkinti naujomis komercija varomomis visuomeninėmis erdvėmis. Dar neseniai išsigandę interneto prekybininkai suprato, kad be fizinių parduotuvių negali. Prekybos centrai neprekiauja, o kuria priežastis atvykti. Net pačiame miesto centre turtingiausioje vietoje esanti galerija dešimt metų savęs ieško siūlydama tai, kas jau yra, o tankiausiai apgyvendintoje miesto dalyje planuojamos išparduotuvės.
– Iš to, ką kalbate, galima spręsti, kad sėkmingi prekybos centrai turėtų rūpėti ne tik verslininkams, bet ir miestų savivaldybėms. Ar tikrai taip? Jei taip, kaip tuomet paprastai balansuojama, kad miesto valdžia atspindėtų miestiečių, o ne verslo interesus?
– interesas yra strategiškai apginti centrinę gatvę, nuo kurios priklauso miesto regioninė reikšmė. Tai galima atlikti arba strategiškai išskaidant stambius prekybinius objektus arba įsileidžiant stipriausius sustiprinti patį centrą (pavyzdžiui, „Westfield London“). Lietuvoje viskas vyksta atvirkščiai: Vilniuje yra trys regioniniai prekybos centrai, vos 3 kilometrų atstumu, kurie konkuruoja su Gedimino prospektu. Kaune, Klaipėdoje situacija panaši. Mažesnių miestelių geriausiose vietose įsikūrė maisto mažų kainų parduotuvės, labiausiai centre esančios jų vietos – autobusų stotys – virsta eilinėmis maisto prekių parduotuvėmis. Net tobulinamame Vilniaus Bendrajame plane sunku rasti aiškią miesto poziciją. Miestas džiaugiasi mugėmis Gedimino prospekte. Jokio „didelio šuns“ mentaliteto. Vakaruose miestų tarybas konsultuoja patyrę plėtros strategai, pas mus sprendimai priimami remiantis pirkėjų pastebėjimais.
Atvirkščiai nei augimui suplanuotuose miestuose, Vilniuje regioniniai prekybos centrai yra susigrūdę, o palei apvažiavimo kelius nesimato beveik jokios plėtros. Prekybos centrai traukia gyventojus, kas palaikytų iniciatyvą atgaivinti gyvenamuosius rajonus.
– Kalbant apie prekybos centrus, jiems dažnai metamas priekaištas, kad jie nužudo gyvenimą miestų senamiesčiuose, kas buvo labai matoma Kauno ir Klaipėdos „Akropolių“ atvejais. Ar įmanoma sudėti saugiklius, kad taip nenutiktų, ir ar to reikia?
– Prekybos centrai nežudo senamiesčių, nes aptarnauja skirtingą prekybos segmentą. Net skatina. Prekybos centrai pritraukia tinklinius nuomininkus, o senamiestis yra vienintelis mieste, todėl patrauklesnis unikalioms parduotuvėms su savo klientūra. Tačiau neapgalvotai stambūs centrai nusausina miesto centrą, nuskurdina ten nekilnojamą turtą. Kadaise buvo pritaikyta protinga 20 tūkst. kvadratinių metrų nuomojamo ploto riba, tačiau net tiek dabar Vilniuje vienam projektui būtų labai daug, o ir apribojimas saugojo ne nuo pagrindinės grėsmės. Žemesnės perkamosios galios kraštuose pavienėms parduotuvėms sunku išgyventi, o prekybos centras yra dengta dirbtinė gatvė, koncentruojanti srautus. Tai smulkaus prekybos verslo šiltnamiai, prekybos naujovių laboratorijos. Tarptautiniai prekybos tinklai ateina į naujas rinkas per naujus prekybos centrų projektus. Kuo jų bus daugiau, tuo bus didesnė įvairovė. Koks tikslas nuo jų gintis?