Žirmūniečiai nerimauja dėl mikrorajono plėtros jį tankinant
Žirmūnuose pastaraisiais metais vienas po kito pasipylė naujos statybos daugiabučiai. Naujakuriai tikrai turi platų naujo būsto pasirinkimą: nuo didelių daugiabučių kvartalų, iki vieno gyvenamosios paskirties pastato, įterpto tarp senos statybos daugiabučių. Vietiniai gyventojai tokius projektus vadina nesusipratimu, o miesto planuotojai – apgalvotu teritorijos atnaujinimu ją tankinant. tankinimas turi būti tvarus ir darnus.
„Delfi būstas“ gavo ne vieną Žirmūnų bendruomenės laišką, kuriame gyventojai skundžiasi neapgalvota, chaotiška ir nesuprantama Žirmūnų plėtra, kai senos statybos daugiabučių kvartale įterpiamas naujos statybos pastatas. Gyventojų teigimu, pirmiausia, iš vietos bendruomenės atimamas žaliasis plotas. Taip pat žmonės kelia klausimus dėl automobilių parkavimo, padidėsiančio automobilių kiekio jų kvartalo gatvėse ir prasto estetinio vaizdo. Šiuo metu žirmūniečiai vienijasi dėl trijų projektų: Minties g. 42 B, Žirmūnų g. 48 B, Tuskulėnų g. 3 A. Portalo Citify duomenimis, statyti pradėtas daugiabutis Tuskulėnų gatvėje, pirmieji du projektai dar yra derinami.
„Dabar turime žalių plotų, o jų vietose planuojama pastatyti kažkokius svetimkūnius. Mes nesutinkame, bet mūsų niekas negirdi. Kur padarys įvažiavimus į tų daugiabučių aikšteles, kur tie žmonės parkuos automobilius, vaikščios? Kur bus žalio ploto? Jau nekalbame apie tai, kad pastatai užstos saulę. Absurdas, kodėl būtent Žirmūnuose tokie projektai?“, – tikina Žirmūnų gyventoja Irma.
Gyventojai savo laiškuose rašo, kad ketina pildyti peticiją dėl Žirmūnų tankinimo, taip pat rašė skundus, raštus Nacionalinei žemės tarnybai, Vilniaus miesto savivaldybei. Pastarosios atsako, gyventojų teigimu, dar nėra sulaukta. „Delfi būstas“ kiek anksčiau apie Žirmūnų plėtrą komentavusi Vilniaus miesto savivaldybė rašė, kad intensyvėjanti Žirmūnų plėtra yra natūralus miesto augimo procesas: Žirmūnai iš sovietinio miegamojo rajono virsta daugiafunkcine miesto centro tąsa.
Miesto vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis tąkart teigė, kad Žirmūnai jau netrukus turėti atsinaujinti.
„Ir toliau sieksime, kad čia atrastų daugiau darbo vietų, paslaugų, būsto įvairovės, miestietiškam gyvenimo būdui pritaikytos gatvės ir viešos erdvės, kad gatvėse telktųsi socialinis gyvenimas ir paslaugos, o saugiuose kiemuose būtų galima ramiai žaisti vaikams“, – tikino pašnekovas.
Kalbėdamas apie jau esamas ir galimai būsimas transporto spūstis šiame mikrorajone, M. Pakalnis pabrėžė, kad kompaktiškas miestas mažina transporto kamščius, nes arčiau namų galima rasti darbo vietų ir paslaugų. O vyriausiasis miesto inžinierius Antonas Nikitinas sakė, kad, kaip ir visame mieste, su judumu susiję pokyčiai yra planuojamo komplekso priemonių rezultatas.
„Kalbant konkrečiau apie Žirmūnų teritoriją, čia numatyta gerinti viešojo transporto galimybes (planuojamos A juostos tiek Kareivių, tiek Kalvarijų g.), teritorijos prieigose yra puikus viešojo transporto pasirinkimas, susikerta kelios greitųjų autobusų linijos, jau dabar miestas gana gerai pasiekiamas dviračiais, o artimiausiais metais įrengus trūkstamas jungtis situacija dar pagerės, tad poreikio judėti automobiliu čia bus vis mažiau. Tai lemia ir pati vieta – vos 2 km nuo miesto centro“, – komentavo pašnekovas.
Vilniaus miesto savivaldybė, šiandien paklausta apie Žirmūnų plėtrą mikrorajoną tankinant, kiek tvarūs ir darnūs ir planuojami nauji daugiabučiai, dėl kurių pyksta vietos gyventojai, atsakė, kad laikosi savo jau išsakytos pozicijos, kuri pateikta aukščiau ir pridūrė: „Vilniaus miesto bendrasis planas dalyje sovietmečiu statytų rajonų numato, jog juose nauja statyba galima tik vystytojui prisidedant prie kompleksinės kvartalo renovacijos tikslais plėtojamos infrastruktūros – investuotojo lėšomis rekonstruojant ir plėtojant viešąją infrastruktūrą (privažiavimų sistemą, želdynus, sporto ir rekreacinius aikštynus). Minimali investicijų į viešosios infrastruktūros plėtojimą suma – 100 Eur/ kv. m pastatų bendrojo ploto. Ši suma tarybos sprendimu gali būti indeksuojama atsižvelgiant į kainų indekso pokyčius.“
Ką gyventojai gaus manais?
Tankinimas Skandinavijoje populiarus miestų planavimo metodas, kai teritorijose, kuriose jau yra pastatų, statomi nauji. Tačiau vykdant rajonų plėtrą juos tankinant, reikėtų suprasti, kad šis metodas turi būti naudojamas atsargiai, o kai kuriais atvejais racionalus ir tvarus tankinimas yra neįmanomas. Vilniaus Gedimino technikos universiteto (VILNIUS TECH) Urbanistikos katedros docentas dr. Matas Cirtautas yra sakęs, kad daug diskusijų kelianti nauja statyba senuosiuose mikrorajonuose yra galima, tačiau reiktų suprasti, kad šios teritorijos buvo suformuotos taikant visai kitus nei dabartiniai gyvenamosios aplinkos standartus.
Urbanistas aiškina, kad, nepaisant panašios pastatų estetikos, šios teritorijos gali būti labai skirtingos. Pirmieji, dažniausiai arčiau miesto centro išsidėstę mikrorajonai, nors juos sudarančių pastatų kokybė ir prastesnė, yra erdvesni, o per 5-6 dešimtmečius jie tapo ir „žalesni“ nei aplinkinės miesto dalys. Dėl patogesnės padėties ir laisvesnės struktūros, juose statomi pastatai, tikėtina, suteikia šiems urbanistiniams dariniams daugiau erdvinio išbaigtumo. Vėlyvuoju sovietmečiu statyti mikrorajonai, anot pašnekovo, projektuoti intensyvesni, aukštesni, jiems būdingos uždaresnes erdves formuojančios pastatų grupės, todėl juose vietos naujai gyvenamajai statybai, ypač vidinėse zonose, sunku rasti. Šie padėties ir erdvinės struktūros skirtumai lemia ir dabartinį šių miesto dalių raidos potencialą.
Urbanistas tęsė, kad, kita vertus, iki šiol galime matyti vykdomus projektus, kuriuos įgyvendinus buvę atviri žemės „lopinėliai“ pašalinami iš bendros mikrorajono erdvių struktūros, mainais nepasiūlant esamiems ar potencialiems rajono gyventojams nieko naujo. Mažiau problemų, anot eksperto, kelia ir iš esmės pozityvios kaitos ženklais galima laikyti mikrorajonų pakraščiuose, greta tranzitinių gatvių vykstantį užstatymo tankėjimą. Nes šie objektai dažniausiai neapkrauna ir taip menkos vidinės mikrorajonų infrastruktūros (pvz., privažiavimų prie esamų pastatų).
Kad žalio lopinėlio senos statybos mikrorajone atidavimas daugiabučiui be kompensacijos gyventojams nėra pavyzdingiausia praktika, sako ir „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, mikrorajono tankinimas gali turėti įtakos ir kalbant apie NT kainą tame mikrorajone.
„Turto vertė, jo patrauklumas yra neatsiejami nuo jo vietos. Kita vertus, tai, kad nekilnojamasis turtas negali pakeisti savo vietos (bent jau įprastu atveju), nereiškia, kad pati vieta negali pasikeisti, evoliucionuoti, ar priešingai – suprastėti“, – pažymi pašnekovas.
Jis tęsia, kad vietos patrauklumą apibrėžia ne jos geografinės koordinatės, o įvairūs veiksniai, kuriuos rinkos dalyviai laiko patraukliais arba ne. Teigiamų savybių įtaka glaudžiai susijusi su jų prieinamumu. Pavyzdžiui, Vilniuje galimybės statyti daugiabučius namus Neries pakrantėje yra daug mažesnės nei Kaune, kur teka ir Neris, ir Nemunas, todėl sostinėje pakrantės veiksnys turi daug didesnę įtaką turto vertei.
„Tokie veiksniai kaip upės ar ežerai yra santykinai pastovūs, todėl kalbant apie teritorijų evoliucija daugiau dėmesio verta skirti žmogaus veiklos įtakai. Vilniuje turime puikių pavyzdžių, kuomet nepopuliariose teritorijose vystytojų pastangomis sukuriamos išties patrauklios vietos gyvenimui. Tarp naujesnių pavyzdžių išskirti galima Architektūros parką (Paupio ir Markučių teritorijos), tarp senesnių – Šiaurės miestelį. Sovietmečiu kylant naujiems miegamiesiems rajonams, daugeliui jie buvo kur kas patrauklesni nei tuo metu ganėtinai apleistas Vilniaus senamiestis. Vykdant senamiesčio tvarkybos darbus, jo patrauklumas ženkliai išaugo, ir šiandien tai – viena brangiausių teritorijų visoje Lietuvoje“, – aiškina NT ekspertas.
Turto vertės pokytis vertinamas trimis aspektais
Žirmūnų bendruomenė nerimauja ne tik dėl būsimos papildomos gatvių apkrovos, žaliosios zonos praradimo, bet ir turi nuogąstauja, kad tankinant mikrorajoną, jis praras patrauklumą ir turto vertė jame mažės. T. S. Kvainicko teigimu, kokią įtaką mikrorajono patrauklumui ir turto jame vertei turės vykstantys pokyčiai, reikėtų vertinti remiantis trimis aspektais.
„Yra trys aspektai: ribotų patrauklių savybių didinimas ar mažinimas, naujo objekto santykis su prieš jį egzistavusiu objektu bei jo santykis su kitais šalia išliekančiais objektais. Visų pirma, reikia atsakyti į klausimą, ar naujas objektas sukurs daugiau pridėtinės vertės, ar – atvirkščiai. Pavyzdžiui, nauja gamykla šalia Vilniaus miegamojo rajono būtų visiškai nepriimtina, tačiau naujų darbo vietų sukūrimas nedideliame miestelyje turėtų kardinaliai priešingą efektą. Parko suardymas gyvenamajame mikrorajone tam, kad vietoje jo pastatyti gamybos įmonę, būtų sutiktas priešiškai, tačiau gamyklos projektas LEZ‘e už miesto ribų, vietoje kokios griūvančios fermos – sveikintinas. Ir paskutinis veiksnys – naujo objekto santykis su jo kaimynyste. Gamykla niekaip nesisieja su tankiai apgyvendintomis teritorijomis, tuo tarpu naujos darbo vietos užmiestyje sukuria pagrindą miestų augimui ir plėtrai“, – aiškina NT analitikas.
T. S. Kvainickas pažymi, kad visgi gamykla yra labai kardinalus pavyzdys, kurio įtaką vertinti yra ganėtinai paprasta, tačiau įvardintos taisyklės išlieka aktualios ir kitų pastatų atveju. Tarp senų pastatų atsiradęs naujas daugiabutis bendru atveju turi teigiamos įtakos, nes į jį atsikelia nauji gyventojai, dažniausiai kiek jaunesnio amžiaus. Tai turi teigiamos įtakos gyventojų kaitai, amžiaus vidurkio mažėjimo tendencijai, nes skatina keltis ir kitus gyventojus.
„Šeškinės mikrorajonas dėl savo tankumo pasižymi labai ribota naujų objektų plėtra, todėl gyventojų kaita čia yra mažesnė. Visiškai priešingas scenarijus yra Pašilaičiuose, kur nuolat statomi nauji daugiabučiai gyvenamieji namai, į kuriuos atsikelia jaunos šeimos. Taigi, žvelgiant kiek plačiau, nauja daugiabučių statyba yra teigiamas veiksnys. Kita vertus, tai, kas yra gerai platesnei žmonių grupei, gali būti ne taip patrauklu individualiems asmenims. Jeigu naujas daugiabutis užstos gražų vaizdą pro langą senbuviams, jis neabejotinai sumažins tokio būsto patrauklumą“, – akcentuoja pašnekovas.
NT analitikas tęsia, kad būna ir tokių situacijų, kai vienas teigiamas elementas keičia kitą teigiamą elementą, ir tenka įvertinti, kurio iš jų įtaka reikšmingesnė.
„Parkai, žalios erdvės gyvenamosiose teritorijose yra išties svarbesnės nei nauji daugiabučiai, todėl pastarųjų statyba skatintina tik tuomet, kai jie prikelia teritorijas, panaikina apleistus pastatus, o ne sutvarkytas žaliąsias erdves. Kita vertus, Vilnius yra žalias miestas, ir tikrai ne visos teritorijos gali pagrįstai skųstis žaliųjų erdvių trūkumu. Nemaža dalis pastatų, ypač statytų sovietmečiu yra ne pačios geriausios estetinės būklės, todėl tie atvejai, kuomet iš keturių žalių zonų, lieka trys, tačiau nauji statiniai yra patrauklesni už čia jau esančius, veikiausiai, turėtų būti vertintini naujų daugiabučių gyvenamųjų namų naudai, t.y. tokie pastatai sukuria teigiamą įtaką. Tai nereiškia, kad vos pastačius naują pastatą, akimirksniu pabrangsta kaimynystėje esantys butai, tačiau tokie pokyčiai paskatina demografinį atsinaujinimą ir turto vertės augimo tendenciją. Kita vertus, jei teritorijoje esantys daugiabučiai yra tvarkingi, ir naujas pastatas nepadidina vidutinio estetinio lygio, tuomet žalios zonos praradimas vertintinas kaip neigiamas veiksnys“, – paaiškina T. S Kvainickas.
