Žada renesansą
NT ekspertai Naujininkams jau kurį laiką žadą renesansą, tačiau šis mikrorajonas iš pelenų kyla lėtai. Pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus, Naujininkai yra unikalus ir sostinei labai svarbus mikrorajonas. Tai – Vilniaus veidas į miestą atvykusiems turistams.
„Tai yra miesto vartai, parodantys sostinę tiems, kurie čia atvyksta oro transportu. Taip pat šalia yra geležinkelio stotis, tai reiškia, kad viskas, kas susiję su atvykimu į miestą, centrinę miesto dalį, yra būtent šiame mikrorajone. Žmonės arba kerta šį rajoną važiuodami iš oro uosto arba eina šiuo rajonu. Tad natūralu, kad jis yra šalia Senamiesčio – patrauklus, gali tapti naujuoju Užupiu, sėkmės istorija gali pasikartoti“, – pažymi M. Statulevičius.
Pašnekovas tęsia, kad nemažai pokyčių Naujininkuose jau yra įvykę: vystoma naujos statybos daugiabučių projektų, plėtotojai nevengia plėsti savo planų ir į mažiau patrauklias Naujininkų dalis.
„Naujininkai turi tam tikrą įvaizdį, to nepaslėpsime. Tai yra pigesnis rajonas, mažiau saugus, mažiau patrauklus, tas įvaizdis tam tikrą laiką buvo tikrai gajus. Bet man atrodo, kad vystytojai tiesiog savo projektais ir tikėjimu šiuo rajonu, pati miesto politika, keičia šito mikrorajono įvaizdį“, – pabrėžia M. Statulevičius.
Reikia „pažadinti“ senesnės statybos daugiabučius
Vienas iš būdų pakeisti mikrorajono veidą yra jame vystyti ir verslui skirtas patalpas. Naujininkuose kol kas, pasak M. Statulevičiaus, plėtotojai daugiau planuoja gyvenamosios paskirties projektus, nedidelius ir jaukius daugiabučių kvartalus, o būstas čia, anot pašnekovo, gana lengvai įperkamas. Žinoma, nereikia pamiršti didžiojo Stoties rajono atnaujinimo projekto, kuris paveiks ir Naujininkus.
Nesikandžioja nei naujos, nei senos statybos būstų kainos. Kita vertus, M. Statulevičiaus teigimu, gera būsto kaina gali ir nesuvilioti jauno žmogaus, jeigu jo potenciali gyvenamoji aplinka nebus patraukli. Pavyzdžiui, senos statybos daugiabučiai, kurie Naujininkų nepuošia.
„Kaip pažadinti senesnės statybos fondą? Galėtų prisidėti renovacija. Kalbant apie gyventojus, tai viską lemia kaina. Čia gyvena kiek žemesnes pajamas gaunantys žmonės, vyresni, yra istoriškai susiformavusi ir etninių mažumų koncentracija. Tad vietiniams gyventojams svarbu, kad senųjų pastatų fondas būtų išlaikytas ir jie ne visada tiki renovacija, kuri galėtų keisti Naujininkų veidą. Tad kol kas tai daro nauja statyba“, – pažymi M. Statulevičius.
Kol kas naujos statybos daugiabučiai Naujininkuose statomi senuose kvartaluose. Anot LNTPA prezidento, naujų pastatų plėtrą kiek riboti gali bendrojo plano nuostata dėl infrastruktūros mokesčių tam tikrose teritorijose. Naujininkai į tų teritorijų sąrašą patenka.
Kainos paaugo, tačiau išlieka vienos mažiausių sostinėje
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas taip pat teigia, kad Naujininkuose po truputį vyksta naujo NT plėtra. Jis ragina nepamiršti, kad pastaruoju metu čia vystoma ne tik gyvenamosios, bet ir komercinės paskirties projektai.
„Vystytojai parodo įdomių iniciatyvų, tarp tokių – buvęs taksi parkas, kur šiuo metu išplėtotas multikomercinis pastatas. Viešojo sektoriaus indėlis į mikrorajono infrastruktūrą šiuo procesus dar labiau aktyvintų ir kilsteltų mikrorajono įvaizdį į naują lygmenį“, – pažymi pašnekovas.
T. S. Kvainicko teigimu, didžioji Naujininkų mikrorajono dalis buvo pastatyta tarp 1950 ir 2000 metų. Statybų pikas, anot pašnekovo, buvo pasiektas iki 1980 metų, tačiau ir vėliau buvo pastatyta nemažai daugiabučių. 2000 – 2007 metais plėtra stagnavo, 2007 – 2009 – suintensyvėjo kaip ir visoje šalyje. Vėliau rinkos inertiškumą kiek prasklaidė pastarieji metai. Naujininkuose dominuoja mūrine statyba, ji sudaro apie 90 proc. visų daugiabučių ploto. Naujesnių projektų konstrukcijoms taip pat naudojamas blokelių mūras. 1960 – 2000 metais daugiausia statyti 5 aukštų daugiabučiai, tačiau yra ir mažesnio, ir didesnio aukštingumo, tame tarpe 9 bei 12 aukštų pastatų.
„Šiuo metu „Inreal“ stebi 4 naujos statybos projektus Naujininkuose. Kainos juose svyruoja nuo 1500 iki 2500 Eur/kv.m (su pavienėmis išimtimis). Prekyba naujos statybos būstais yra aktyvi, tačiau pastebimas ryškus bangavimas Tokie šuoliai paklausoje yra įprasti mažos apimties segmentuose, kuomet paklausos bangas sukelia naujai rinkai pasiūlyti projektai. Vertinant absoliučiais skaičiais, šis mikrorajonas nepatenka nei į top5, nei top10 sostinės mikrorajonų, kuriuose parduodama daugiausiai naujų butų“, – vardija ekspertas.
T. S. Kvainickas tęsia, kad kalbant apie naujų butų kainų pokyčius Naujininkuose, galima teigti, jog kainų mediana padidėjo nuo 1800 Eur/kv.m link 1900 Eur/kv.m, tačiau projektų šiame mikrorajone nedaug, ir jie nėra identiški. Antrinėje rinkoje pokytis ryškesnis – per porą metų kainos ūgtelėjo 10 – 20 proc., nuo maždaug 1100 – 1200 Eur/kv.m iki 1300 – 1400 Eur/kv.m. Ūgtelėjo ir senos statybos būstų kokybė – jie dažniau parduodami tvarkingi, suremontuoti.
Būsto kainos iki 2000 metų statytuose daugiabučiuose:
1 kamb. – 1000 – 1700 Eur/kv.m (30 – 45 tūkst. Eur), nuoma 200 – 300 Eur/mėn.;
2 kamb. – 1000 – 1500 Eur/kv.m (35 – 60 tūkst. Eur), nuoma 250 – 350 Eur/mėn.;
3 kamb. – 950 – 1500 Eur/kv.m (65 – 95 tūkst. Eur), nuoma 300 – 400 Eur/mėn.
Būsto kainos nuo 2001 metų statytuose daugiabučiuose:
1 kamb. – 1500 – 2200 Eur/kv.m (55 – 70 tūkst. Eur), nuoma 300 – 400 Eur/mėn.;
2 kamb. – 1500 – 1850 Eur/kv.m (60 – 105 tūkst. Eur), nuoma 350 – 500 Eur/mėn.;
3 kamb. –1500 – 1800 Eur/kv.m (100 – 145 tūkst. Eur), nuoma 500 – 850 Eur/mėn.
„Gyventojų nuomonė apie šį mikrorajoną keisis palaipsniui. Senamiestis bei Naujamiestis nėra „guminiai“, vystytojai vis dažniau kreips žvilgsnius į teritorijas už jų ribų. Viena tokių potencialiai patrauklių teritorijų – Naujininkai, pavyzdžiui, Kapsų ir Kaminkelio gatvėse yra laisvų sklypų, jau esantys pastatai šiose vietose naujesni, galima suformuoti malonią kaimynystę. Naujininkai – pietiniai Vilniaus vartai, pro kuriuos į sostinę patenka svečiai, atvykstantys oro transportu, todėl egzistuoja tikimybė, kad ši vieta sulauks ir papildomo savivaldybės dėmesio“, – teigia NT ekspertas.
