NT skelbimuose pastaruoju metu galima rasti nemažai pasiūlymų įsigyti butus, kurie pagal suplanavimą primena naujos statybos būstus. Jie iš tiesų atrodo tvarkingai, o kainos ypač patrauklios pirkėjams. Tik daugiabučio statybos data išduoda, kad skelbime siūloma pirkti perplanuotą būstą.

Šiandien senos statybos būstuose virtuvės yra perkeliamos ir sujungiamos su kambariu, o jos virsta miegamaisiais ar darbo kambariais. Tualetas ir vonia sujungiami ir virsta karališkomis patalpomis. Po senos statybos būsto perplanavimo jūs galite jo nebepažinti, nes šiandien fantazijai ir galimybėms ribų nėra.

Kaip žinia, būsto transformacijai reikia kaimynų sutikimų, įvairių leidimų, tačiau tai naujakuriams gali pasirodyti patys mažiausi sunkumai.

Svarbiausia – išnagrinėti dokumentus


Advokato padėjėja Renata Rynkevičiūtė-Jankauskienė pabrėžia, kad perkant perplanuotą būstą pirkėjas pirmiausia turi galvoti apie du svarbiausius dalykus, kurie gali apsaugoti nuo neatitaisomų klaidų.

Pirmiausiai – apie naują Registrų centro išrašą ir geriausiai, kad jis būtų kelių dienų, o ne mėnesių senumo. Jame pirkėjas matys tikslią informaciją apie būsto savininkus ar bendraturčius ir žinos, su kuo jis tiksliai bendrauja. Taip pat žmogus galės pamatyti būsto paskirtį, plotą, kadastro duomenų atnaujinimą ir kitą aktualią informaciją.

„Naujas Registro centro išrašas yra pirkėjo garantas, nuo kurio turėtų prasidėti derybos dėl perdaryto būsto pirkimo“, – sako teisininkė.

Dar vienas svarbus dokumentas, įrodantis būsto perplanavimo teisėtumą, yra nauja kadastro duomenų byla.

„Jeigu pardavėjas tiesiog jums ją parodys, būtina patikrinti, ar būtent šios kadastro bylos duomenys iš tiesų yra įregistruoti Registrų centre. Iš Registrų centre registruotų duomenų galima matyti, ar pirkėjas išties perka tai, ką mato. Pavyzdžiui, išgriovus sieną, buto kvadratūra gali padidėti arba sumažėti, o tai yra svarbu ir pirkėjui, ir pardavėjui, nes tai lemia kainą. Registrų centro išrašas parodys ir tai, ar rodomos naujos kadastro bylos duomenys yra legalizuoti, įregistruoti“, – kalbėjo advokato padėjėja R. Rynkevičiūtė-Jančiauskienė.

Taip pat, anot pašnekovės, Registrų centro išrašas ir kadastro duomenys atskleis, ar būstas įregistruotas kaip vieno kambario ar dviejų.

„Būtinai atkreipti dėmesį, kas yra perkama. Perplanavimai gali būti labai skirtingi. Pavyzdžiui, plonų pertvarų pertvarkymai gali būti net nelaikomi rekonstrukcija, kokią pirkėjas įsivaizduoja. Kiekvieno tokio buto perplanavimą reikia patikrinti, ar tokiam perplanavimui buvo būtinas leidimas ar ne, ar po tokio perplanavimo yra atnaujinti kadastro duomenys ar ne, nes turto reali būklė gali nesutapti su senuose dokumentuose nurodyta situacija“, – pabrėžė ji.

Įmanoma atsidurti netgi teisme


Teisininkė taip pat pataria būti atsargiems, jeigu perplanuotą butą ketinama pirkti pagal preliminarią sutartį. Joje būtinai turi būti numatyti ne tik detalūs perplanavimo, pertvarkymo darbai, bet ir būtinų šiems darbams atlikti leidimų gavimai bei po tokio remonto atnaujinami kadastro duomenų ir jų įregistravimas Registrų centre.

Renata Rynkevičiūtė-Jančiauskienė
„Pasitaiko atvejų, kai pardavėjas ne visada pabaigia perplanuoto buto kadastro duomenų pakeitimo įregistravimo procesą. Pavyzdžiui, jis atliko darbus pagal preliminariosios sutarties aptartas sąlygas, tačiau po tokio remonto neatnaujino kadastro duomenų ir jų neįregistravo, paliko šį procesą pabaigti pirkėjui. Tokios atsakomybės pirkėjui nepatartina prisiimti.

Pirkėjas gali atsidurti tokioje situacijoje, kai paaiškės, kad tokiam pertvarkymui nebuvo gauti būtini leidimai, o tai laikoma savivaliavimu. Todėl gali būti ne tik sudėtinga atnaujinti kadastro duomenis ir juos įregistruoti, bet ir neišvengiamai atsiras papildomų išlaidų ar net nuostolių“, – patikino advokato padėjėja.

Jeigu perplanuoto būsto kadastro duomenys nebus atnaujinti ir įregistruoti, toks remontas bus laikomas nelegaliu. Todėl asmeniui dėl tokios būklės buto dar daugiau kils rūpesčių jį įteisinti, nes reikės ieškoti architektų, suderinti projektą, gauti kaimynų sutikimą, ieškoti matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus ir kt.

Visa tai įmanoma atlikti, tačiau nepavykus dokumentų sutvarkyti laiku, tikėtina, kad asmuo gali sulaukti baudos ir įsakymo, reikalaujančio grąžinti butą į pradinę jo būklę. Galų gale gali atsitikti taip, kad notaras negalės įregistruoti tokio būsto pardavimo arba išduoti paveldėjimo teisės liudijimo.

„Notaras turi teisę atsisakyti tvirtinti pardavimo sandorį arba išduoti paveldėjimo teisės liudijimą, jeigu buto duomenys neatitinka tikrovės. Negalint įregistruoti perplanuoto būsto naujų kadastro duomenų, vienintelis kelias – teismas. Ši procedūra iš tiesų yra ilga.

Be to, kreipimasis į teismą savaime nereiškia, kad teismas tokį reikalavimą būtinai patenkins. Tam, kad perplanavimas būtų pripažintas teisėtu, asmuo turės įrodyti, jog kiekvienas pakeitimas atitiko teisės normas, nebuvo pažeistos perplanuoto buto savininkų ar bendrasavininkų ir kaimynų teisės bei jų interesai, pakeitimus atlikęs asmuo ėmėsi visų būtinų veiksmų“, – pabrėžė advokato padėjėja R. Rynkevičiūtė-Jančiauskienė.

Teisininkė pabrėžė, kad jeigu būstą pirkote su paskola, ir jame atlikote neteisėtus veiksmus, tai yra perplanavimus, bankas netgi gali pareikalauti nedelsiant grąžinti kreditą vien dėl to, kad pasikeitė įkeisto būsto plotas. Taigi perplanuoto būsto ploto pasikeitimas yra labai svarbus žingsnis.

Būstai prieš ir po perdarymo. Jūratės Stasiūnaitės nuotr.

Pardavėjai atsakomybės vėliau nenori


Advokato padėjėja R. Rynkevičiūtė-Jančiauskienė sako, kad buto pirkimas neturi būti skubotas.

„Siekiant išvengti ateityje nemalonių ginčų, bei apsaugoti savo teises, nepažeisti įstatymų ir kitų asmenų teisėtų interesų, prieš perkant bet kokį būstą, o ypač, kuris pertvarkomas arba jau yra perplanuotas, patartina skirti laiko ne tik būsto apžiūrai, bet ir susipažinimui su dokumentais ir pasitarimui su specialistais bei su teisininkais.

Taigi, geriau pasitarti prieš priimant svarbius sprendimus, nes po to bus žymiai sunkiau, brangiau ir ilgiau užtruks. Jei teismas tenkins asmens prašymą pertvarkymą pripažinti teisėtu, tokiu atveju, asmuo galės atlikti legalizavimo procedūrą teisėtai ir įregistruoti pertvarkyto būsto naujus kadastro duomenis. Tačiau teismas gali ir netenkinti tokio prašymo, be to, gali įpareigoti savininką grąžinti butą į ankstesnę jo būklę“, – dėstė pašnekovė.

Kaip žinia, dauguma buvusių savininkų už parduotą turtą atsakomybės prisiimti nenori. Anot advokato padėjėjos, sutikus pirkti perplanuotą butą, kurio duomenys yra neatnaujinti ir neįregistruoti Registrų centre, turėkite omenyje, kad prisiimate riziką. Todėl prieš perkant reikalaukite, kad duomenys būtų atnaujinti ir įregistruoti.

Perdaro tiek sau, tiek parduoti

Interjero dizainerė Jūratė Stasiūnaitė sako dažnai užsakymų perplanuoti butus sulaukia iš tų, kurie gyvena sovietmečiu statytuose daugiabučiuose. Anot jos, paprastai klientai pageidauja iš standartinio vieno kambario buto, kuris turi atskirą virtuvę su langu, perdaryti į du kambarius arba iš dviejų kambarių – į tris.

Tačiau į pašnekovės akiratį patenka ne tik sovietiniai daugiabučiai, bet ir apie 1995–1997 metus statyti namai.

„Panašių pageidavimų tenka išgirsti ir iš šių būstų šeimininkų, kurie pageidaujama praplėsti butą. Tačiau labai svarbu, kad virtuvė turėtų langą, nes, kaip žinia, miegamasis be lango nebūtų itin jauki erdvė. Sunkiausia užduotis atliekant perdarymus yra virtuvių įvadų perkėlimas. Labai svarbu susiplanuoti, kokioje vietoje bus virtuvė, nes ne visada ją pavyksta lengvai perkelti“, – kalbėjo J. Stasiūnaitė.

Būstai prieš ir po perdarymo. Jūratės Stasiūnaitės nuotr.

Specialistė neslepia, kad buto perdarymas yra pakankamai ilgas procesas, ypač kol gaunami įvairūs leidimai iš kaimynų, savivaldybės ir pan. bei sutvarkomos įvairios procedūros. Tik po jų, galima imtis projekto rengimo, kuris, priklausomai nuo erdvės, gali užtrukti mėnesį ar netgi du.

Pasak J. Stasiūnaitės, sovietmečiu statyto būsto perdarymas nuo leidimų gavimo iki paskutinių potėpių gali užtrukti maždaug metus. Kaip žinia, kol darbai atliekami, žmonės turi rasti, kur kitur apsigyventi.

„Jeigu šeima padidėja ir jiems svarbu turėti atskirą kambarį vaikui, tai žmonės dažniausiai pasiryžta laukti. Ne visada šeimos gali gauti didesnes paskolas ir įsigyti naujesnės statybos būstą, todėl renkasi senos statybos butus ir stengiasi juos perdaryti. Nors ir užtrunka, bet manau, kad tai atsiperka, nes trijų kambarių butas yra tikrai geriau nei dviejų. Netgi jeigu galvotume apie jo pardavimą, nes vertė jo pakyla“, – pabrėžė pašnekovė.

Neretai pakeičia nuomonę

J. Stasiūnaitė sako, kad nėra dalykų, kurių neįmanoma perdaryti būste, tačiau būtina atsižvelgti į paties pastato struktūrą.

„Iš tiesų kiekvienas projektas yra individualus, kartais tenka ieškoti unikalių sprendimų, stengiamės patenkinti klientų poreikius“, – pabrėžė pašnekovė.

Ji neslepia, kad žmonės dažnu atveju po konsultacijų dėl būsto perdarymo pakeičia savo sprendimą. Neseniai specialistė turėjo susitikimą su mergina, kuri iš sovietmečiu statyto vieno kambario buto norėjo perdaryti į du, bet galų gale nusprendė neperkelti virtuvės, o dvi erdves padaryti iš kambario ploto. Tiesa, kartais pirminėms užmačioms koją pakiša finansų trūkumas.

Pašnekovė sako, kad būsto dydis nėra kliūtis norint perdaryti būstą. Jai teko perprojektuoti netgi 12 kv. m butą.

Būstai prieš ir po perdarymo. Jūratės Stasiūnaitės nuotr.

Būtina išsami patikra

Nekilnojamo turto agentūros „REALA nekilnojamasis turtas“ direktorius Kymantas Vitkauskas sutinka su advokato padėjėjos nuomone ir sako, kad perkant butą, kuris yra perplanuotas iš vieno kambario į du kambarius ar iš dviejų į tris, ar keturis, yra keletas rizikų, į kurias būtina atsižvelgti. Pirmiausia, svarbu įsitikinti, kad perplanavimas buvo atliktas teisėtai ir gauti visi reikiami leidimai.

Anot eksperto, jei perplanavimas buvo atliktas neteisėtai, tai gali sukelti problemų parduodant butą ateityje. Vienos iš esminių problemų – techninės, tokios kaip elektros instaliacijos gedimai, komunikacijų pažeidimai ar netinkamai sutvirtintos konstrukcijos po patalpų perplanavimo, tokie defektai – trūkumai būsto pirkėjui gali atsieiti ne vieną tūkstantį eurų.

„Prieš perkant butą, svarbu atlikti išsamų techninį patikrinimą, kad būtų nustatytos bet kokios galimos problemos. Šiuo klausimu gali pagelbėti tiek NT ekspertai išmanantys statybos įstatymus ir žinantys į ką atkreipti dėmesį ir kokios rizikos gali kilti bei žinoma statybų ekspertai, kurie gali atlikti išsamią turto patikrą“, – pabrėžia K. Vitkauskas.

Jo tikinimu, šiai dienai tokie butų perplanavimai yra labai apsunkinta procedūra. Net ir atlikus visas reikalingas procedūras reikiamas atidalinti butą į du ir daugiau turtinių vienetų, leidimas tikriausiai nebus išduotas. Mat atsiradus naujam turtiniam vienetui name jam reikalinga ir parkavimo vieta automobiliui, o dauguma senų daugiabučių neturi jam priskirto žemės sklypo.

Kymantas Vitkauskas

„Tikėtina, kad tai pakeisti padės nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojantis naujas įstatymas, kuriuo savivaldybės perims iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos į „savas rankas“ valdyti žemės sklypus esančius po ir šalia daugiabučių ir tai leis išspręsti šią automobilių parkavimo problemą kiemuose“, – svarstė K. Vitkauskas.

Bankai finansuoja nenoriai

Pasak pašnekovo, bankų požiūris į paskolų teikimą perplanuotiems butams yra įvairus. Kai kurie bankai yra linkę teikti paskolas perplanuotiems butams, jei perplanavimas buvo atliktas teisėtai ir kokybiškai. Kiti bankai yra linkę būti atsargesni ir reikalauti daugiau dokumentų ir garantijų.

Vis dėl to bankai vadovaujasi turto vertinimais, kuriose atsispindi perkamo turto specifikacijos, o tai reiškia, jei atliktus buto perplanavimą pardavėjas nepakeičia, t.y. neįregistruoja atsiradusio kambario – nekilnojamojo turto Registrų centro išraše išlieka senasis buto kambarių skaičius, tačiau fotofiksacijose atsispindi kita situacija. Tuo atveju yra tikimybė, jog bankai gali pareikalauti papildomų su perplanavimu susijusių dokumentų bei sumažinti paskolos dydį.

Šaltinis
Temos
Griežtai draudžiama Delfi paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti Delfi kaip šaltinį.
www.DELFI.lt
Prisijungti prie diskusijos Rodyti diskusiją (5)