aA
Nekilnojamojo turto projektų vystymas – ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai – tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą – procedūros ir veiksmai yra tie patys.
NT plėtros klaidos ir kaip jų išvengti: patarimai, padėsiantys ir planuojantiems nuosavo namo statybas
© DELFI / Rita Gečiūnaitė

„Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, – pranešime žiniasklaidai sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič. Kokios tos klaidos, ir kaip jų išvengti?

Sklypo pasirinkimas

Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t. Renkantis sklypą vystymui turi būti vertinama visų šių veiksnių visuma.

Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos. Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa praktiškai bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui. Itin atsargiai reikia svarstyti sklypų įsigijimą parkų teritorijose, nes ten reikalavimai – ypatingai griežti.

Projektavimas

Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei. Didesnio ploto projektams gali tekti rengti ir architektūrinį konkursą.

Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t. Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką. Tokiu būdu sutaupomas laikas ir pinigai vėlesniuose etapuose.

Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos. Tai ypač aktualu įsigyjant mažesnį sklypą, kai jo kainos dedamoji turi didesnę įtaką viso nekilnojamojo turto projekto kainai.

Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Gaunant SLD būtina laikytis visų privalomų procedūrų, kad neliktų priežasties ginčyti gauto leidimo teisėtumo.

SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms. Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams. Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius. Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką. Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis. Kita vertus, jeigu projekte yra daug neaiškumų, patyręs rangovas tikrai galės reikalauti papildomų pinigų ir kilus ginčui laimėti.

Strategija ir finansinis planavimas

Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą. Yra pavyzdžių, kai taip nutikus su rangovais atsiskaitoma „butais“ arba net kreipiamasi į pirkėjus dėl papildomų indėlių darbams užbaigti.

Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi. Tuomet turtą perima kreditoriai, ir projekto pirkėjai (jeigu tokie buvo) praranda sumokėtus avansus.

Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas sąlygoja galimas klaidas kiekviename etape. Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus. Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų. Tokie pavyzdžiai rodo, kaip svarbu pasirinkti tinkamą klientų-pirkėjų-nuomininkų paieškos ir santykių strategiją.

Statyba

Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda. Svarbios ne tik vystytojo atstovų kompetencijos, bet ir architekto, projektuotojų, techninės priežiūros ir rangovų žinios ir patirtys.

Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu, Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač – vidinių, „nematomų“ darbų – konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui – inžinerinius tinklus. Tokiu būdu pastebimos ir ištaisomos projektuotojų klaidos dar iki statybų pradžios.

Pažymėtina, kad pastaruoju metu teismai pripažįsta techninės priežiūros klaidas kaip vystytojo, nes techninės priežiūros vykdytojas yra vystytojo atstovas.

Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau. Prireikus statybų procese keisti generalinį rangovą, tai užtruks nemažiau 3 mėnesių.

Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų. Tokiais atvejais visa atsakomybė už rezultatą tenka pačiam savininkui, o išlindus defektams nėra į ką kreiptis dėl jų taisymo, todėl tenka papildomai leisti pinigus ir gaišti laiką.

Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos. Tokiais atvejais praktiškai visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, ir visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių. Net ir turint draudimo polisą, atsiradus darbų defektams ir nesant tinkamai statybų dokumentacijai, draudikas paprastai atmeta prašymus išmokėti draudimą, nes nėra galimybės patikrinti technologinio proceso laikymosi ar darbų atlikimo kokybės.

Užbaigimas

Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui. Pokyčiai, įsigalioję 2022 metų gegužės 1 d. šios būtinybės niekaip nepakeitė.

Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“. Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų cente, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje. Tokiu atveju teks kartoti visą procedūrą iš naujo.

Kitas pavyzdys – klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas. Taisant tokias klaidas, jeigu neatitikimai didesni, tenka pakartoti visą pastato statybų užbaigimo įteisinimo procedūrą iš naujo.

www.DELFI.lt
Griežtai draudžiama DELFI paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti DELFI kaip šaltinį.
Įvertink šį straipsnį
Norėdami tobulėti, suteikiame jums galimybę įvertinti skaitomą DELFI turinį.
(2 žmonės įvertino)
5.0000

Keičiama naujo būsto įsigijimo tvarka galios ne visiems: kokį NT vis dar bus galima nusipirkti nebaigtą statyti (2)

Nuo kitų metų sausio mėnesio keisis naujo būsto įsigijimo tvarka – NT bus galima nusipirkti tik...

Justina Maciūnaitė

Sparčiai besiplečiantis rajonas – prieglobstis bėgantiems nuo miesto šurmulio: namą čia galima įsigyti už buto mieste kainą (2)

Kauniečiai visuomet garsėjo tuo, kad mielai iškeičia miestą į užmiestį. Kauno rajonas labai...

NT plėtros klaidos ir kaip jų išvengti: patarimai, padėsiantys ir planuojantiems nuosavo namo statybas

Nekilnojamojo turto projektų vystymas – ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo...

Sėkmės receptą radęs Lietuvos kurortas sustoti neketina: papasakojo, kokie planai laukia Palangos (2)

Per pastaruosius kelerius metus Lietuvos pajūris tapo tikru fenomenu: būstai čia buvo tiesiog...

Lietuvių perkami būstai mažėja: pirkėjai dairosi mažesnių ir pigiau išlaikomų namų (7)

Praėjusieji metai nekilnojamojo turto rinkai buvo vieni sudėtingesnių. Sparčiai kilo elektros...

Top naujienos

Kas pernai iš tiesų vyko su Rusijos ekonomika: augo nebent degtinės pardavimai

Rytų Europos studijų centro ( RESC ) partneriai Ukrainoje teigia, jog aiškinimai, kad Rusijos...

Kiek emigrantų pinigų pasiekia Lietuvą ir kiek iškeliauja iš jos: smarkiai išaugo pervedimų dalis į dvi šalis (1)

Per praėjusių metų tris ketvirčius užsienyje gyvenantys lietuviai į Lietuvą pervedė panašiai...

Išdalintos M.A.M.A 2022 statulėlės: Vaido Baumilos triumfas ir ypatingas dėmesys Ukrainai (8)

Sausio 27-ios vakarą Kauno „Žalgirio“ arenoje aidėjo didžiausias metų muzikos renginys –...

Savaitgalį pasidžiaugsime vos viena gražia diena: kai kur išvysime ir saulės

Šeštadienio dieną per šalį slinks anticiklono gūbrys. Lietuvoje dangų daug kur dengs pilkų...

Mažeikiškių šeimą sukrėtė dukrelės netektis: žinojome, kad laiko turime nedaug

Mažeikiuose gyvenantys 28 m. Brigita ir 30 m. Lukas nė baisiausiame sapne nesapnavo, kad likimas jų...

Po Moldovos prezidentės žodžių – Rusijos grasinimas: negalvokit, kad nebus pasekmių (15)

Rusijos politikai grasina Moldovai dėl šalies valdžios pareiškimų, susijusių su diskusija apie...

Lietuvis išbandė brangiausią pramogą Las Vegase: tas 90 minučių prisiminsiu visą gyvenimą (4)

Žinoma, Las Vegase galima be sustojimo lošti ir duotis vakarėliuose. Septynias ar dešimt dienų....

Įtemptos BMW gaudynės Vilniuje: bėgo per visą miestą, rėžėsi ir į „Škoda“, ir į paštomatą papildyta (11)

Vėlų penktadienio vakarą Vilniuje pareigūnams teko vytis nestojusį vairuotoją.

Viktorija Sakalauskaitė

Kaip aš ieškojau vyro Tinderyje: draugės aikčiojo jį išvydusios, bet vienas jo atsakymas skaudžiai nusviedė mane atgal į realybę (3)

Ar jūs tikite meile iš pirmo žvilgsnio? Ar tikite, kad kažkur pasaulyje yra tas ponas ar ta ponia...

Lukas Gricius ir Naglis Bierancas pademonstravo išskirtinį stilių: akys krypo į neįprastas detales (4)

Naglis Bierancas ir Lukas Gricius M.A.M.A raudonuoju kilimu žengė pasidabinę išskirtinai.