„Būsto įperkamumą komentuoja daug kas, tačiau dažnai apsiriboja apibendrinimu, kad „įperkamumas yra istorinėse žemumose“ arba dar geriau – „būstas yra neįperkamas“. Tai žmonės ir nustoja pirkti – vis tiek nepavyks. Iš tiesų, reikalas yra kiek sudėtingesnis ir yra būtina tai paaiškinti pirkėjams, ieškantiems būsto“, – pranešime, platintame žiniasklaidai, akcentuoja „Citus“ vyr. analitikė Eglė Savostė.

Ji pabrėžia, kad įperkamumas gali būti geresnis arba blogesnis, tačiau Lietuvoje kol kas nepriartėta prie situacijos, kad būsto nebūtų įmanoma įpirkti apskritai. Yra tam tikros grupės žmonių, kuriems būstas yra sunkiau prieinamas, kitiems šiuo metu gali tekti peržiūrėti savo lūkesčius, tačiau būstą reikėtų laikyti įperkamu tol, kol vidutines pajamas gaunantiems žmonėms bus įperkamas jų poreikius atitinkantis būstas.

„Iš esmės, Lietuvoje kalbama tik apie du būsto įperkamumo indeksus. Vienas jų – suformuotas „Swedbank“, kitas – Lietuvos banko. Jie abu remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis. Pirmasis yra kiek suprantamesnis ir aktyviau komunikuojamas, tačiau nėra be trūkumų. Antrasis remiasi gan sudėtinga prielaida, todėl neatrodo patogus pirkėjams“, – sako E. Savostė.

Įperkamumo prielaidos – labai svarbios


Minėta NT bendrovė, nagrinėdama du esamus įperkamumo indeksus ir turimus duomenis pastebėjo, kad kai kurios prielaidos, naudojamos juose, neatitinka dabartinės situacijos: pavyzdžiui, šeimos ūkio (dviejų žmonių) pajamos turėtų būti vertinamos kaip 1,9 VDU (ne 1,5), nes, remiantis Valstybinės duomenų agentūros statistika, vyrų ir moterų darbo užmokestis Lietuvoje nesiskiria perpus.

Taip pat svarbu teisingai įvertinti, kokie būsto kriterijai įtraukiami, vertinant jo įperkamumą. Dažnai imamas „vidutinis“ būstas, tačiau toks apibrėžimas nėra intuityvus. Todėl bendrovė kaip pagrindą ėmė ne „vidutinį būstą“, o skaičiavo, kiek kvadratų galima įpirkti esant dabartinėms kainoms. Pagal šį skaičių aišku, kelių kambarių būstas gali išeiti.

Be kitų, mažiau svarbių aspektų, svarbi yra kainos detalizacija: ją sudaro ne tik būsto, tačiau ir paskolos kaina, nes daugiau būstų pirminėje rinkoje nuperkama su paskolomis. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

Taigi, bendrovės įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gan stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. Euribor palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

Vidutinių pajamų statistika imama iš „Sodros“ duomenų bazės, kiekvienam miestui atskirai. Taip pat vertinama ir būsto kaina – remiamasi stebimais kiekvieno miesto pirminės rinkos butų pasiūlos vidutinės kainos duomenimis. Šiuos duomenis planuojama atnaujinti kiekvieną ketvirtį, taip išvengiant statistinių paklaidų, ir skelbti su rinkos apžvalgomis.

Naujo būsto įperkamumas – geresnis nei piešiama


Remiantis „Swedbank“ įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas. Ar tai – tiesa?

„Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali. Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Būtent, vertinant vidutinę kainą. Nebūtinai vidutines pajamas gaunantys žmonės pirks būstą už vidutinę rinkos kainą: labiau nuo centro nutolusiose lokacijose, miegamuosiuose rajonuose kainos gali būti žemesnės, tad ir įperkamas plotas bus didesnis. Užsienio šalių sostinėse situacija nepalyginamai prastesnė“, – sako E. Savostė.

Jos teigimu, Kaune 2023 m. III ketv. du bendrasavininkiai galėjo įpirkti beveik 61 kv., m ploto būstą, o Klaipėdoje – net 66 kv. m.

Be to, pastebi E. Savostė, vertinant analogiško būsto nuomos kainas, jos dydis gali būti panašus į mėnesinę paskolos įmoką. Tik nuomos kainos, priešingai nei ribos, kokią dalį mėnesinių pajamų gali sudaryti paskolos įmoka, nereguliuoja valstybė. Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

Kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vienas žmogus, su paskola perkantis būstą? Vilniuje, tokiu atveju vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – apie 32 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

Įperkamumą veikia ne vien būsto kainos


pranešime tęsiama, kad dar vienas faktas, kurį laiką ignoruotas kalbant apie įperkamumą – skolinimosi kaina. Dažnai buvo teigiama, kad įperkamumas mažėja dėl augančių (arba aukštų) būsto kainų ir formuojamas lūkestis, kad plėtotojai turėtų jas mažinti dėl užsitęsusio paklausos štilio.

„Tačiau kainos Vilniaus pirminėje rinkoje nesikeičia jau apie 20 mėn., o jas mažinti erdvės nėra dėl 34,2 proc. išaugusios statybų savikainos per pastaruosius 3–4 metus (remiantis Valstybinės duomenų agentūros skelbiamu statybų sąnaudų indeksu). Tuo tarpu labiausiai įperkamumas smuko dėl augančio Euribor ir nemažėjusių bankų palūkanų maržų. Buvo bandyta lyginti su užsienio šalimis, kuriose, neva, pirkėjai nefiksuoja palūkanų, tačiau tai pasirodė mitas – kitose Europos šalyse, pvz., Skandinavijoje, iš kurios atėję bankai užima beveik visą rinką, būsto palūkanų maržos yra gerokai žemesnės“, – pastebi E. Savostė.

Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. – 85,84 kv. m). Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė. Tačiau kristi ėmė pradėjus augti Euribor ir į „dugną“ nusirito su jo aukščiausia verte – pernai metų antroje pusėje.

Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį, 4,143 punkto Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma sausio gale sumažėjo iki 3,873 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme. Ir tai – pozityvus ženklas pirkėjams.

Būsto pirkimas

Pavyzdžiui, vien eliminavus Euribor įtaką (vertinant, kad šis rodiklis lygus nuliui), būsto įperkamumas dviem žmonėms Vilniuje 2023 m. gale būtų siekęs net 89,37 kv. m ir būtų didesnis nei 2017 m.

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022–aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

„Citus“ analitikai, skaičiuodami įperkamumo indeksą, įvertino ir kitas prielaidas: pavyzdžiui, kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vienas žmogus, su paskola perkantis būstą.

Vilniuje, tokiu atveju, vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – apie 32 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

Būsto plotas mažėja, taigi, santykinis įperkamumas išlieka


Akivaizdi ir dar viena tendencija. Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. Iš vienos pusės, taip yra todėl, kad auga jo kaina. Tačiau žmonėms būstą ėmus keisti dažniau (Lietuvoje, vidutiniškai, kas 7–8 metus), jis perkamas pagal poreikius, o ne visam gyvenimui. Todėl stengiamasi neįsigyti perteklinių kvadratinių metrų, kurie nebus išnaudoti. Be to, nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

„Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30–40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene“, tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių. Dėl kambarių ir prieškambarių formos efektyviai suplanuotas 2 kambarių butas gali būti patogesnis ir už plotu didesnį, bet prasčiau suplanuotą 3 kambarių butą“, – teigia E. Savostė.

Jau artimiausiu metu įperkamumas turėtų gerėti


Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl, sulėtėjusios ekonomikos, potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.

Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, todėl, pavykus, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, augant darbo užmokesčiui ir mažėjant Euribor normai, įperkamumas taip pat gerės.

Pagal šiandienes bendrovės analitikų prognozes, artimiausiais mėnesiais Europos centrinis bankas gali imti sparčiau karpyti palūkanas ir šių metų viduryje Euribor galėtų nusileisti iki 3,05 proc. žymos. Tikėtina, kad realusis darbo užmokestis per tą laiką reikšmingai nepasikeis, bet ir būsto kainos išliks esamame lygyje. Tokiu atveju, vien dėl Euribor sumažėjimo, dviem žmonėms su paskola įsigyjamo būsto įperkamumas Vilniuje galėtų išaugti iki 61,18 kv. m, Kaune – iki 67,37 kv. m, o Klaipėdoje – 73,07 kv. m.

„Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje įperkamumas, deja, yra linkęs prastėti. Tai ypač galioja sostinėse. Augant ekonomikai, gyvenimo komfortui, miestuose daugėjant gyventojų skaičiui, būstas yra linkęs brangti. Nei Vilnius, nei Kaunas ar Klaipėda nėra guminiai: miestams tankėjant mažėja sklypų pasiūla, todėl jie brangsta, auga reikalavimai būstui, pirkėjų lūkesčiai, brangsta statybos. Sparčiau augant atlyginimams, įperkamumas gali laikinai pagerėti, tačiau gali pasikeisti kitos sąlygos, tad būsto įsigijimas gali tapti problematiškesnis. Pakanka pažiūrėti į kitų Europos šalių sostines, kad suprastume, kokia linkme judame ir kur galime atsidurti po penkerių, dešimties ar penkiolikos metų“, – aiškina ekspertė.

Pavyzdžiui, Varšuvoje įperkamumas yra maždaug 10 proc. prastesnis, Londone – 40 proc., Frankfurte – net 80 proc.

Teigia, kad toks būstas šiandien geidžiamiausias

Prastėjantis būsto įperkamumas labiausiai veikia mažiausias pajamas gaunančius gyventojus, kurie dažniausiai žvalgosi ekonominės klasės būsto, kuris yra pigesnis. Praėjusių metų pabaigoje NT ekspertai pabrėžė, kad sunkiausią laiką išgyveno būtent ekonominės klasės būstų pardavėjai, nes jų pirkėjai atidėjo sprendimą pirkti, suabejoję dėl savo finansinių galimybių. Tačiau „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais didžiausias pardavimų aktyvumas fiksuotas būtent ekonominės klasės būsto segmente. 2023 metais vos 30 proc. butų pirminėje rinkoje buvo realizuota sostinės centrinėje dalyje ir prestižiniuose rajonuose, o likę 70 proc., – parduoti gyvenamuosiuose rajonuose, pavyzdžiui, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse, Bajoruose ir pan.“, – pranešime žiniasklaidai sako R. Reginis.

Žvelgiant retrospektyviai, matyti, kad pastaraisiais metais įsigyjamo pigesnio būsto dalis pirminėje rinkoje sostinėje išaugo. Jeigu 2018-2020 metais įsigytų butų naujos statybos gyvenamuosiuose rajonuose dalis sudarė 63 proc., tai 2021-2022 metais šis rodiklis ūgtelėjo iki 71 proc., o 2023 metais siekė 70 proc.

Pastaraisiais metais taip pat fiksuojamas spartus pardavimo kainų augimas visuose būsto segmentuose. 2021 metais ekonominės klasės butų kainos be apdailos dažniausiai siekė 1,6–2,2 tūkst. eurų, o vidutinės klasės apie 2,5-3,0 tūkst. eurų.

„Šiandien rinkoje už aukštesnės klasės būsto kvadratinį metrą su daline apdaila prašoma daugiau nei 5 tūkst. eurų, už vidutinės klasės būsto kvadratinį metrą su daline apdaila apie 3,5-4,5 tūkst. eurų, o ekonominio būsto kvadratinio metro kaina su daline apdaila Vilniuje dažniausiai viršija 2,5 tūkst. eurų“, – remdamasis „Ober-Haus“ skaičiavimais sako R. Reginis.

NT bendrovės „Bonava Lietuva“ vadovas Remigijus Pleteras teigia, kad ekonominės klasės būsto kainą „pučia“ paklausa, kuri auga dėl bendro gyvenamojo būsto kainų augimo.

„Aukštos palūkanų normos ir rekordinės gyvenamojo būsto kainos verčia potencialius naujakurius dairytis pigesnio būsto. Dažniausiai tai butai toliau nuo miesto centro esančiuose mikrorajonuose, tačiau dėl gerai išvystytos viešosios infrastruktūros puikiai tinkantys jaunoms šeimoms“, – pažymi jis.

Būsto pirkimas

Pasak R. Pletero, Vilniuje nuosavo būsto poreikis išlieka didžiulis. „Palūkanų normoms pasiekus aukštumas, mūsų bendrovės užsakymu atliktas visuomenės nuomonės tyrimas atskleidė, jog net 57 proc. vilniečių, ketinančių per kelerius ateinančius metus įsigyti nuosavą būstą, jį pirktų sau. Tyrimas taip pat parodė, kad daugumos akys krypsta į labiau prieinamą, ekonominės klasės būstą, nes dauguma pirmajam būstui ketina išleisti iki 150 tūkst. eurų“, – sako pašnekovas.

Ekonominė klasė dominus ir 2024-aisiais

„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims R. Reginis sako, kad ir šiais, ir ateinančiais metais galime tikėtis ekonominės klasės dominavimo.

„Kadangi ekonominės klasės būstas yra lengviau įperkamas, plėtotojai, tikėtina, daugiausiai investuos į tokio būsto plėtrą. Atsižvelgiant į tai, šis būsto segmentas ir ateityje išliks dominuojantis tiek Vilniaus, tiek ir kitų didmiesčių būsto rinkose“, – sako R. Reginis.

Tačiau NT ekspertas įžvelgia mažėjančias naujo būsto pasirinkimo galimybes. „Dėl susitraukusio būsto rinkos aktyvumo didžioji dalis plėtotojų reikšmingai sumažino savo plėtros tempus ir naujo būsto rinkoje statoma vis mažiau. Jeigu šių metų antrojoje pusėje būtų fiksuojamas spartesnis būsto rinkos atsigavimas, tai potencialūs pirkėjai ir vėl pajustų pasiūlos trūkumą ir jų derybinės pozicijos jau nebūtų tokios geros kaip yra šiuo metu“, sako R. Reginis.

Šaltinis
Temos
Griežtai draudžiama Delfi paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti Delfi kaip šaltinį.
www.DELFI.lt
Prisijungti prie diskusijos Rodyti diskusiją (5)