Populiariausi būstai – dviejų kambarių ir brangesni
Arvydas Avulis, UAB „Hanner“ valdybos pirmininkas, pastebėjo, kad šiuo metu rinkoje populiariausi yra 2 kambarių butai – per pastaruosius 9 mėnesius sostinės rinkoje jie sudarė apie 43 proc. visų parduotų butų.
Anot jo, vidutinis šiais metais parduotų 2 kambarių butų plotas yra apie 46,5 kv. m. Tokiame bute telpa standartinio dydžio miegamasis, nesuspausta svetainė, sujungta su virtuvės zona, patogus vonios kambarys, o kartais – dar ir drabužinė. Kitaip tariant, jame yra viskas, ko reikia patogiai gyventi.
„Lietuvos rinkoje didžioji dalis butų vis dar parduodama su daline apdaila – šiuo požiūriu esame išskirtiniai Europoje, net kaimyninėse rinkose, pavyzdžiui, Latvijoje, absoliuti dauguma butų nuperkama su užbaigta apdaila. Kita vertus, butų su užbaigta apdaila populiarumas auga ir Vilniuje – pastaraisiais metais daugiau kaip 40 proc. butų pardavėme su visiška apdaila. Klientai mato vertę pirkdami „visą paketą“ iš vienų rankų – taip jie taupo savo laiką ir nesuka galvos dėl apdailos meistrų paieškos, o perkant butą su banko kreditu taip palengvinamas įsigijimas.
Kalbant apie kainas, populiariausi šiuo metu yra aukštesnės nei vidutinės klasės butai, jų kaina siekia 1700–2000 eurų už 1 kv. m. Rugsėjo mėnesį Vilniaus rinkoje 40 proc. parduotų butų priklausė šiam segmentui, dar 28 proc. – premium klasės, jų kaina viršija 2000 eurų už 1 kv. m. Vidutinės ir ekonominės klasės butai sudarė tik kiek mažiau nei trečdalį rinkos“, – komentavo A. Avulis.
Tokio paties buto kainos skiriasi net trečdaliu
NT bendrovės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda patvirtino, kad šiais metais Vilniuje daugiausia pirkėjų susidomėjimo sulaukė brangesni ir vidutinės klasės butai. Jų buvo parduota maždaug ketvirtadaliu daugiau nei pigesnių ekonominės klasės butų.
Jis atkreipė dėmesį, kad tokia tendencija Vilniuje tęsiasi jau kelerius metus. Pašnekovas įvardijo, kad šiuo metu vidutinės klasės būsto kaina siekia apie 2170 Eur/kv. m, o ekonominės klasės – apie 1520 Eur/kv. m. Tai reiškia, jog tokio paties dydžio butas miegamajame Vilniaus rajone kainuoja beveik trečdaliu pigiau nei būstas, esantis daugiabutyje arčiau miesto centro.
„Tačiau, kaip matome, didesnioji pirkėjų dalis prioritetą teikia ne erdvesniam plotui, o būsto lokacijai, ši neretai lemia aktyvesnį visuomeninį ir socialinį gyvenimą bei patogesnį susisiekimą su miesto centru. Ekonominio būsto pirkėjas dažniausiai ieško tokio, kuris jam kainuotų iki 70 tūkst. eurų, o vidutinės klasės būsto kaina siekia apie 100 tūkst. eurų ir daugiau“, – kalbėjo M. Žibūda.
Pašnekovas pritarė, kad populiariausi vis dar yra butai su daline apdaila, ir atskleidė, jog butus su užbaigta apdaila plėtotojai siūlo dažniausiai kaip priklausančius ekonominiam segmentui. Jis įvardijo dvi pagrindines priežastis: ekonominės klasės būsto pirkėjas pirmenybę teikia buto funkcionalumui ir bendrai turto kainai, o brangesnio būsto pirkėjas daugiau dėmesio skiria interjero išskirtinumui, todėl dažniausiai butą nori įsirengti pats. Be to, perkant jau įrengtą būstą, žmogui statistiškai reikia dvigubai mažiau santaupų, nes tokiu atveju būsto apdaila yra finansuojama būsto paskola.
„Tai ypač aktualu ekonominės klasės būsto pirkėjams, kurie dar nėra sukaupę tiek daug santaupų. Brangesnių butų pirkėjai dažniausiai renkasi individualią buto apdailą – mes įrengiame butą pagal unikalų, kliento pageidavimu sukurtą interjero projektą. Esame paskaičiavę, jog tokiais atvejais visai būsto apdailai klientai papildomai išleidžia apie 500 Eur/kv. m arba bent 25 tūkst. eurų, neskaičiuojant baldų. O tipinė mūsų projektų apdailos kaina siekia apie 300 Eur/kv. m“, – pasakojo M. Žibūda.
Miegamuosiuose rajonuose perka erdvesnius butus
Bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis atkreipė dėmesį, kad populiariausio vidutinio ploto ir kambarių skaičiaus butai skirtinguose Vilniaus rajonuose skiriasi: miegamuosiuose rajonuose žmonės dažniau renkasi didesnį kambarių skaičių nei miesto centre.
„Užbaigtos apdailos paslaugą pirkėjai kol kas dar tik atranda, todėl, kad ir apie kokius butus kalbėtume, su užbaigta apdaila sudarys tik nedidelę dalį – iki 10 proc. Jų suminė kaina yra didesnė, tačiau toks sprendimas leidžia sutaupyti daug laiko ir nervų, be to, būstui įsigyti galima imti vieną, o ne dvi paskolas.
Rinkoje daugėja projektų, kai siūlomi butai su užbaigta apdaila, tikime, kad per artimiausius metus tokių paklausa turėtų išaugti“, – pastebėjo analitikas.
Atsirado dar aukštesnė būsto klasė
Š. Tarutis pateikė šiek tiek kitokią statistiką. Anot jo, pastaruoju metu Vilniaus pirminėje rinkoje vis dėlto daugiausia nuperkama ekonominės klasės būstų, tačiau ši dalis traukiasi.
Be to, šiais metais, remdamiesi analizuojamais duomenimis, nuo „Prestižinės“ klasės ekspertai atskyrė dar aukštesnę – „Liukso“ klasę.
2019 metų sausio–rugsėjo mėn. pardavimų statistika:
- Ekonominė klasė: nupirkta – 2 226, pasiūlyta – 2 197;
- Vidutinė klasė: nupirkta – 1 396, pasiūlyta – 1 947;
- Prestižinė klasė: nupirkta – 584, pasiūlyta – 996;
- „Liukso“ klasė: nupirkta – 697, pasiūlyta – 406.
Perkami butai sumažėjo 10 kv. metrų
Per 10 metų perkamo buto vidutinis plotas sumažėjo 10 kvadratinių metrų – taip skaičiuoja NT ekspertai. Pasak A. Avulio, vidutinį visų parduodamų butų plotą labai sumažino 1 arba vadinamojo 1,5 kambario butų populiarumas – tokie pastaraisiais metais dažniausiai perkami nuomoti.
„Anksčiau statomuose butuose virtuvė būdavo atskirai, tai taip pat turėdavo įtakos didesniam buto plotui. Bėgant laikui plotas optimizuotas, tai reiškia, kad toks pats gyvenimo komforto lygis pasiekiamas su mažiau kvadratinių metrų, – svetainė sujungta su virtuve, sumažėjo dideli nenaudingi koridorių plotai. Dažnai iš klientų girdime: „Atrodo mažesnis plotas, bet visko telpa tiek pat“, – aiškino A. Avulis.
Anot jo, labai svarbi tendencija – mažėjantys 3 kambarių butai, jie labai populiarūs. Pirkėjai, įsigiję didesnį 2 kambarių butą, ieško galimybės, jei reikia, atitverti dar vieną, kad ir labai mažą, kambarį naujam šeimos nariui.
Pašnekovas patikino, kad toks pirkėjų elgesys paskatino ir NT vystytojus projektuoti bei statyti tokius butus jau su atskirtu trečiuoju kambariu.
Jis teigė, kad čia, be abejo, labai svarbi ir kaina – mažesnio ploto butas kainuoja mažiau. Rinkdamiesi, ar pirkti erdvesnį 2 kambarių butą, ar kiek didesnio ploto, jau su kambariu vaikui ar darbui, pirkėjai pastaruoju metu dažniau renkasi antrąjį variantą.
Tendencijos pasikeitė kardinaliai
M. Žibūda patvirtino, jog išties statistinis buto plotas per pastaruosius 15 metų sumažėjo maždaug 10–15 kv. m ir šiuo metu sudaro apie 50 kv. m bendrojo ploto. Anot jo, galima sakyti, kad būsto tendencijos pasikeitė kardinaliai – 2005–2008 metais Vilnius plėtėsi į pakraščius, naujakuriai pirmenybę teikė erdvesniam būstui miegamuosiuose rajonuose bei užmiestyje statomiems kotedžams.
„Maždaug nuo 2014 metų įsivyravo priešinga – miesto tankėjimo – tendencija. Daugelis „atrado“ miesto centrą kaip socialinės traukos ir ilgalaikės būsto vertės garantą. Pasikeitė žmonių poreikiai, jie suformavo naujus produktus: plėtotojai pradėjo siūlyti mažesnius, tačiau arčiau miesto centro esančius bei efektyviau suplanuotus butus už panašią kaip iki tol sandorio vertę. Ši mažėjančio būsto tendencija persimetė ir į prestižinius projektus, kur iki tol prestižinis būstas asocijuodavosi tik su erdve ir dideliu buto plotu“, – aiškino M. Žibūda.
Š. Tarutis pridūrė, jog būsto mažėjimą lemia nemažai priežasčių: žmonės būstą perka pagal tuometinius poreikius, o ne visam gyvenimui, todėl renkasi ne maksimalų, o reikalingą plotą; taip pat žmonės nori keltis arčiau miesto centro, pirkti kokybiškesnį, aukštesnės klasės būstą, kurio kaina – aukštesnė; galų gale, augančios kainos skatina vertinti, kokio ploto žmonėms reikia. Tai yra tendencijos, kurios dabar ryškios visoje būsto rinkoje.
Į mažesnius butus jau nebepavyktų susisprausti
Pasak M. Žibūdos, vargu ar yra galimybių standartinius butus dar labiau sumažinti. Rinkoje mažiausi butai šiuo metu siekia 20-25 kv. m, juose dar įmanoma sutalpinti gyventojui būtinas funkcines zonas. Tačiau, M. Žibūdos teigimu, statistinis buto dydis gali mažėti dėl kitų, konjunktūrinių, priežasčių, kai atsiranda tokie nauji būsto tipai kaip co-livingas ar mikrobūstas, kuriems kol kas nėra tinkamų lietuviškų atitikmenų.
„Tai yra labai sparčiai pasaulyje populiarėjantys gyvenamieji kompleksai, kur privati gyvenamoji erdvė siekia vos 15-20 kv.m., o visas socialinis gyvenimas vyksta bendrose erdvėse – namų aplinką primenančiose svetainėse, poilsio kambariuose, lauko terasose ar kiemuose. Kad ir kaip būtų, tai – nišiniai projektai, orientuoti į laikinai ar neseniai į miestą atvykusius gyventojus, todėl neturėtų turėti esminės statistinės įtakos vidutiniam būsto plotui. Pastaruoju metu galbūt vyksta netgi priešinga tendencija: naujame būste jau keletą metų pagyvenę žmonės tiek dėl išaugusių pajamų, tiek dėl pasikeitusių poreikių neretai ieško erdvesnio būsto“, – mintimis pasidalijo M. Žibūda.
Mažesnis butas – brangesnis butas
NT ekspertai sutiko, kad mažesnių butų kvadratinio metro kaina neretai būna gerokai didesnė nei erdvesnio buto.
Pasak M. Žibūdos, tame pačiame projekte 25 kv. m ir 70 kv. m būsto kvadratinio metro kaina gali skirtis net iki 50 proc.
„Tam yra kelios priežastys. Visų pirma – didelė mažų butų paklausa dėl mažesnės sandorio sumos ir didesnio tokio būsto likvidumo. Visų antra – dėl sąlyginai didesnės kvadratinio metro savikainos, nes tokie būsto elementai kaip sanitarinio mazgo zona, virtuvės zona, balkonas, parkavimo vieta ir pan., yra dalijami statistiškai mažesniam buto plotui“, – pabrėžė pašnekovas.
A. Avulis pridūrė, jog dalis projekto ir buto įrengimo išlaidų nėra susijusios su plotu – kiekvienam butui, nepriklausomai nuo dydžio, reikia tų pačių inžinerinių sprendimų. Pavyzdžiui, tiek 1, tiek ir 3 kambarių buto vonios kambariui įrengti reikalingi tokie patys kaštai, o padalijus juos pagal buto plotą kvadratinio metro kainos išeina labai skirtingos.
Š. Tarutis atkreipė dėmesį, kad, rinkos analitikų duomenimis, šių metų rugpjūčio mėnesį dviejų kambarių butų Vilniuje 1 kvadratinio metro kaina svyravo nuo 840 iki 3 900 eurų, vieno kambario butų – nuo 970 iki 3 400 eurų. Trijų kambarių butų kvadratinis metras kainavo nuo 820 iki 4 200 eurų, didesnių būstų – nuo 800 iki 4 300 eurų.
„Skirtingo kambarių skaičiaus butų kvadratinio metro kaina panaši, o plačios kvadrato kainos „žirklės“ patvirtina, kad yra didelis būstų pasirinkimas, o kaina priklauso nuo vietos mieste, ekonominės klasės, privalumų ir pan. Iš esmės, kuo mažesnis būsto plotas, tuo didesnė santykinė jo kvadrato kaina. Taip yra dėl „fiksuotų kaštų“, būtinų bet kokio ploto butui pastatyti: mažo ploto būsto statybų savikaina (padalijus per kv. m) yra didesnė nei didelio ploto būsto“, – įvardijo analitikas.
Įvardijo, kokios tendencijos laukia ateityje
Anot A. Avulio, jei ekonominė padėtis nesikeis, ir toliau vis populiaresnis turėtų būti aukštesnės klasės būstas.
„Gyventojų pajamos per pastaruosius 5 metus didėjo kelis kartus, nei kilo būsto kainos, taigi, lietuviai turi daug didesnę perkamąją galią. Taip pat pastebime, kad klientai vis labiau vertina savo laiką ir nori palikti tokius darbus kaip būsto įrengimas plėtotojams – manome, kad ši tendencija tęsis ir toliau, kol dalinės apdailos butai taps labiau išimtis, o ne taisyklė.
Vieta taip pat išlieka labai svarbus kriterijus renkantis būstą. Šiuolaikinis žmogus aktyvus, turi daug veiklos, tad itin vertina savo laiką. Toks pirkėjas neabejotinai renkasi būstą arčiau miesto centrinės dalies, tad manome, kad ateityje nekilnojamojo turto miesto pakraščiuose populiarumas slops“, – tvirtino A. Avulis.
M. Žibūda pasvarstė, jog kol kas Lietuvoje būstas suvokiamas kaip patraukliausia asmeninių santaupų investavimo rūšis. Todėl, nepaisant artėjančio visuotinio NT mokesčio, ši tendencija išliks.
Pasak jo, per pastarąjį dešimtmetį būsto rinkos dalyviai – tiek pirkėjai, tiek plėtotojai – labai patobulėjo. Šiuo metu būsto vertės suvokimas nebeapsiriboja vien tik vietos ir kainos sąvoka.
„Neabejoju, jog kuo toliau, tuo labiau ryškės nauji kokybiniai būsto kriterijai: mums visiems taps svarbu ne tik, kas ir kur yra pastatyta, bet ir kaip tai buvo padaryta. Ar buvo laikomasi aplinkos tausojimo principų? Kokią – teigiamą ar neigiamą – įtaką turi aplinkai naujai pastatytas būstas? Kaip jis atrodo kalbant apie santykį su jau esama aplinka tiek architektūrine, tiek socialine, urbanistine prasme? Koks yra šio būsto alternatyvus panaudojimas? O jeigu pasigilintume į proptech‘o startuolių kuriamas vizijas dėl naujų technologijų, keičiančių statybos (3D spausdintuvai, modulinė statyba), projektavimo (virtuali realybė) ar sandorių registravimo (block chain) principus, pamatysime, jog gana reikšmingi pokyčiai jau visai netoli“, – įsitikinęs M. Žibūda.
Š. Tarutis įsitikinęs – ateities tendencijų išties nemažai. Jo nuomone, dabar ryškiausios yra šios: žmonės vis dažniau keis būstą ir kaskart jį rinksis pagal to meto gyvenimo etapo poreikius; augant pragyvenimo lygiui pirkėjai ieško vis aukštesnės klasės, kokybės ir geresnių sprendimų būstų; šios dvi tendencijos susijusios, nes kuo dažniau žmonės keičia būstą, tuo labiau turi galvoti apie jo likvidumą ateityje, o tai kelia reikalavimus kokybei, techniniams ir socialiniams sprendimams; ieškoma būsto arčiau miesto centrinės dalies; dėl daugelio anksčiau išvardytų tendencijų mažėja perkamo būsto plotas; didėja reikalavimai vystytojų reputacijai, projektų kokybei, sprendimams ir asortimentui; vis didėjant gyvenimo tempui ir gerėjant pasiūlai, turėtų augti būstų su užbaigta apdaila poreikis.
