Nuo 2024 m. sausio Lietuvoje gyvenamąsias patalpas bus galima įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui. Tai numato praėjusių metų pabaigoje Seimo priimti Statybos įstatymo pakeitimai, kuriais siekiama apsaugoti gyventojus, kad jie įsigytų užbaigtą ir įregistruotą būstą. Kaip savo pranešime žiniasklaidai rašo Aplinkos ministerija, ji pastaruoju metu sulaukia žmonių klausimų, kokie statybos ir apdailos darbai turi būti atlikti, kad pastatas būtų laikomas visiškai užbaigtu. Pranešime rašoma, kad žmonės nerimauja, jog turės pirkti būstą su jau išdažytomis, plytelėmis ar tapetais išklijuotomis sienomis, o norėdami įsirengti pagal savo skonį turės perdaryti apdailą ir dėl to patirs papildomų išlaidų.
„Kalbame ne apie sienų spalvą ar vonios įrangą, o apie tuos darbus, kurių patys pirkėjai negali pasidaryti. Naudoti pastatą galima tik tada, kai jo statyba užbaigta ir pastatas įregistruotas. Šimtaprocentinį baigtumą galima fiksuoti, kai pastate baigti visi bendrieji dalykai – konstrukcijos, inžinerija, lauko darbai, o bute palikta tiek, kad žmogus galėtų įsirengti pagal savo skonį. Dabar gyventojas, kuris įsigyja būstą dalinio baigtumo pastate, stipriai rizikuoja, nes perka turtą objekte, kurio išbaigto kaip galutinio produkto dar nėra“, – sako aplinkos viceministrė Dr. Daiva Veličkaitė-Matusevičė.
Kokius butus gaus pirkėjai?
Taigi, Aplinkos ministerija tikina, kad pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus. Tačiau būsto pirkėjams, kurie šiandien jau yra pasirašę preliminarias NT pirkimo-pardavimo sutartis, neaišku, kokius butus ir kokiuose daugiabučiuose jie gaus kitais metais. Visgi, panašu, kad vieno atsakymo jie ir negaus, nes „Delfi būstas“ kalbintų vystytojų planai kol kas labai skirtingi.
NT bendrovės „Citus“ direktorius Mantas Galdikas teigia, kad kol teisės aktai, reglamentuojantys butų vidaus apdailą ir reikalingi priduodant daugiabutį gyvenamąjį namą, nėra nepakeisti, būstų įrengimas skirsis minimaliai. Tai bus vadinamoji dalinė apdaila, su rekuperatoriumi, kondicionavimo sistema (jei toks poreikis kyla dėl energinės klasės reikalavimų), viena lempute ir viena rozete. Sanitariniame mazge (vonioje) gali reikėti unitazo ar kriauklės.
„Niuansų yra, nes prie kiekvieno gyvenamojo namo, pagal naują reglamentavimą, turės būti įrengti ir 100 proc. priduoti visi inžineriniai tinklai, veikti visos inžinerinės sistemos, būti baigti įvažiavimai, gatvės, keliai. Iš statybinės pusės, jų įrengimas nėra jokia rizika – rizika yra iš biurokratijos perspektyvos; t. y. per kiek laiko, kelis kartus koreguojant sprendinius ar pildant ir koreguojant dokumentaciją pavyks atitinkamą sistemą priduoti. Esam susidūrę su atvejais, kai greta daugiabučio esanti inžinerinė sistema įrengta, pilnai eksploatuojama ir funkcionuoja, o jos „dokumentinis“ pridavimas, perdavimas, registracija ir t. t. trunka pusmetį“, – teigia M. Galdikas.
Tuo tarpu NT bendrovės „Omberg“ pardavimų ir klientų patirčių vadovė Edita Gudauskienė sako, kad po Seime priimtų pataisų įmonė iš esmės perdėliojo pardavimų strategiją.
„Seimui priėmus naująsias pataisas, persiorientavome ir iš esmės perdėliojame tų projektų ar etapų, kurių 85 proc. baigtumą planuojame pasiekti kitąmet, pardavimų strategiją. Situacija mums dėkinga tuo, kad juose nesame pradėję pardavimų bei neturime pasirašytų preliminarių pardavimo sutarčių. Taigi, klientams iš karto pristatysime butus su pilna apdaila“, – teigia E. Gudauskienė.
Daugiau pokyčius jaus mažesnio lygio dalinę apdailą darantys vystytojai
Tačiau NT bendrovės „Eika“ generalinio direktoriaus pavaduotojas Martynas Žibūda sako, kad daugiausiai pokyčių bus tose NT vystymo įmonėse, kurios iki šiol parduodavo butus su žemu dalinės apdailos lygiu, pavyzdžiui, be išvedžiotos rekuperacijos, šildymo, su neparuošta elektros instaliacija (kai nėra išvedžioti elektros laidai), tik su vandens ir elektros įvadais į butą, be patalpas skiriančių pertvarų.
„Dalinė apdaila, jos lygis, labai skiriasi pas kiekvieną vystytoją. Pas mus yra jau elektra, skaitliukai, visi laidai, rekuperatorius, ventiliatorius, žmogus gali įsitikinti, ar veikia šildymas, jeigu tai yra šildymo sezonas, mes jam paaiškiname, kaip reikia jį reguliuoti. Bet dažnai žmonės perka būstą, kuriame nėra nieko, nėra nei elektros laidų išvedžiotų, net gi pertvarų. Pirkėjai neretai neatsižvelgia, jog teks visa tai savo kaštais įsirengti, bet dar ir papildomai susimokėti už pertvaromis neužstatytą būsto plotą“, – teigia M. Žibūda.
Jis tęsia, kad nauji teisės aktai įmonės būsto vystymo strategijai didelio poveikio neturės, tad ir šiuo metu jau pasirašytų preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių su pirkėjais koreguoti neskubama.
„Preliminarių sutarčių nekeičiame dėl dviejų priežasčių: laukiame ministerijos išaiškinimo, kuo naujų Statybos reglamento pakeitimu siekiama ir kokio būsto įrengimo lygio bus reikalaujama. Kita priežastis, mūsų būstų įrengimo lygis yra artimas tam, kurio reikalaujama. Tai realiai reikia kalbėti apie tai, kiek įrengtą žmogus gauna butą, ir kiek baigtą patį daugiabutį. Mes įstatymo pakeitimo tikslą suprantame taip, kad žmogus gautų butą jau veikiančiame daugiabutyje. Kad būtų sudarytos sutartys su komunalinių paslaugų tiekėjai, liftus administruojančia įmone ir pan.“, – teigia pašnekovas.
Nerimą NT pirkėjams kelia būsto perėmimo iš vystytojų laikas. Kai kurie vystytojai teigia, kad preliminarios sutartyse numatytas turto (NT, kuris bus registruojamas kitais metais) perdavimo laikas gali keistis, t. y., notarinių sutarčių pasirašymas gali nusikelti. Teigiama, kad taip gali atsitikti būtent pereinamuoju laikotarpiu dėl biurokratijos. Tačiau M. Žibūda sako, kad „Eikos“ valdomuose projektuose butų perdavimo laikas drastiškai nesikeis.
„Terminai kažkiek gali keistis, bet pokytis nebus labai didelis. Turėdami omeny dabartinį „Eikos“ būsto baigtumą, tikimės, kad šis terminas nebus ilgesnis nei 2 mėnesiai. Daug procesų gali vykti vienu metu. Net jeigu ir reikėtų pridėti vieną kriauklę, klozetą ar palangę, tai nėra daug užtrunkantis procesas. Vėlesnis nei iki šiol buto sandorio sudarymas labiau paveiks projekto investuotojus bei jų skaičiuojamą grąžą, kurie savo investicijas atgaus vėliau nei tikėtasi iki šiol“, – sako pašnekovas.
Tačiau „Citus“ direktorius M. Galdikas sako, kad tokio pobūdžio teisinės bazės ir privalomųjų reikalavimų pakeitimai turi įtakos galutiniam terminui, per kurį bendrovė būstą atiduoda klientui. Kad būsto perdavimo pirkėjui procedūros vėluos, laidoje „Keturios sienos“ teigė ir „Realco“ vadovas Julius Dovidonis. Jis skaičiavo, kad bendrovei buto perdavimas pirkėjui gali užtrukti 4-5 mėnesius.
„Ilgesnis projekto vystymo laikotarpis lems, kad naujakuriai į savo būstus galės įsikelti kur kas vėliau, 4-5 mėnesiais, kai mes jau galėsime jiems atiduoti butus baigtuose projektuose, tad maždaug tokio laikotarpio, sakykime, pusės metų, palūkanos atsidurs būsto kainoje. Mes neturime teisės svarstyti. Jeigu reikalavimas yra ir jis galioja, mes turime vieną kelią – statyt pagal statybos įstatymą. Todėl projektų, kuriuos mes statome dabar ir kurie bus pabaigti kitais metais, pirkėjus mes informuosime, kad dėl pasikeitusių teisės aktų būsto perdavimo data jiems keičiasi“, – interviu sakė J. Dovidonis.
Kam augs statybų kaštai
NT vysytojo teigimu, tai, kad užtruks būsto perdavimas pirkėjui, didins bendrovės kaštus, todėl, anot jo, butų kainą gali tekti kelti.
„Tiksliai neskaičiavome, bet metodika tokia, kad jeigu investicijų susigrąžinimas prasidės pusmečiu vėliau, tai visa investuota auga tiek, kokios yra pusės metų palūkanos. Pavyzdžiui, jeigu investicijų suma – 10 mln. eurų, o pusės metų palūkanos – 5 proc., tai štai tiek ir auga mūsų investuota suma“, – laidoje skaičiavo NT vystymo bendrovės vadovas.
Apie teisės aktų pokyčių įtaką būsto kainai kalba ir „Citus“ direktorius M. Galdikas. Jo teigimu, visi teisės aktų pakeitimai ir papildoma biurokratinė našta ilgina laiką, reikalingą „produktui“ – gyvenamajam daugiabučiui namui – „pagaminti“.
„Vien per pastaruosius pora metų projekto plėtros trukmė pailgėjo 6–9 mėn. O laikas – pinigai. Darbo užmokesčio kaštai sudaro apie 80–90 proc. būsto projekto projektavimo ir plėtros veiklos sąnaudų, todėl pailgėjus trukmei, auga ir ši žymi sąnaudų dalis. Dar prisideda papildomi finansavimo kaštai (palūkanos) ir visa tai brangina mūsų „produktą“, – teigia M. Galdikas.
Tikėtina, daugiausiai kainos gali keistis tuose projektuose, kuriuose dalinė apdaila iki šiol buvo daroma žemiausio lygio, jei tokius projektus vystę plėtotojai keis strategiją ir ims statyti butus su pilna daline apdaila (pertvaromis, išvedžiota elektros instaliacija, rekuperacijos sistema ir pan.).
Ką reikia žinoti apie preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis?
Vieni apklausti vystytojai teigė, kad preliminarių būsto pirkimo-pardavimo sutarčių nekeis, nes jau yra įsivertinę visas galimas rizikas dėl pasikeitusio teisinio reguliavimo. Kiti tikina, kad kol kas sutarčių nekeičia, tačiau nežino, ar to nereiks daryti ateityje. Treti užtikrintai sako, kad sutartis keisti reikės. Kokius „saugiklius“ būtina sudėti būstų pirkėjams, šiandien preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuojantiems butus, „Delfi būstas“ paaiškino advokato padėjėjas, Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos narys Arnas Stačiokaitis. Pašnekovo teigimu, pirmiausia pirkėjams ir pardavėjams reikia numatyti tikslų notarinės sutarties sudarymo laiką – ar jis bus pasirašoma dar šiemet, ar jau kitais metais.
„Turi būti aišku, kada planuojama pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, yra aktualu, ar sutartis bus sudaroma iki šių metų galo, ar jau kitais metais, įsigaliojus statybos įstatymo pakeitimams. Akcentas – vystytojo patikimumas. Reikia įsivertinti realią vystytojo galimybę, esant kritinei situacijai, ar jis bus pajėgus pats užbaigti projektą kitais metais. Pavyzdžiui, vystytojas nusimato, kad jis atliks darbus ir parduos atitinkamo baigtumo būstą pirkėjui iki metų galo, bet jo lūkesčiai yra atlikti tam tikrą kiekį pardavimų iki metų galo ir kitais metais jis naudos tuos pinigus ir projektą pabaigs. Jeigu vystytojas iki metų galo nespėja parduoti numatyto kiekio būstų, jis praktiškai visą projektą stabdo, nes neturi lėšų. Jis jau nebegali parduoti esamų butų ir projektas „pakimba“, – paaiškina teisininkas.
Jis tęsia, sudarydamas preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas turi įvertinti, kokia atsakomybė bus taikoma vystytojui, jeigu jis nevykdys sutarties, pavyzdžiui, sutartimi pirkėjas ir pardavėjas numatė, kad notarinę sutartį šalys pasirašys iki šių metų galo, tačiau atėjus numatytam laikui vystytojas prašo notarinės sutarties pasirašymo laiką nukelti kitiems metams.
„Preliminariose sutartyse turi būti numatytos jų nevykdymo pasekmės, pavyzdžiui, baudos. Jeigu vystytojas patikimas, jis mokės baudą arba tarsis dėl sutarties pratęsimo, ir to susitarimo metu bus aptariamos sąlygos, aktualios nuo 2024 metų, t. y., kad projektą baigs 100 proc. su atitinkamais, pagal projektą numatytais būsto įrengimo klausimais. Turi būti įsipareigojimai, kaip ir kas bus įrengiama pačiame daugiabutyje ir butuose“, – pabrėžia A. Stačiokaitis.
Teisininkas atkreipia dėmesį, kad, greičiausiai, dėl nuo kitų metų įsigaliosiančių statybos įstatymo pakeitimų keisis ir naujų NT projektų kainodara. Pirkėjams tai reiškia ne tik galimai augsiančias būstų kainas.
„Pirkėjui išvengti kainos keitimo iš pardavėjo pusės galima tik pasirinkus sąžiningą pardavėją ir numačius laiką, kada bus pasirašoma notarinė sutartis. Jeigu mes nusimatome, kad kitais metais pasirašysime notarinę sutartį, vystytojas jau turi žinoti, kiek jam kainuos kitais metais projektas, jis jau pagal tai turi susidaryti kainodarą ir kainą įvardyti preliminarioje sutartyje“, – tikina teisininkas.
Kas yra 100 proc. projekto baigtumas?
Kaip rašoma Aplinkos ministerijos pranešime, 100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje. Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.
Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris, patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai. Taip pat turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.
Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas – gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui – taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.
