Paprastai NT aukcionus įsivaizduojame kaip objektų pardavimą iš varžytinių. Tačiau yra ir kitokie NT aukcionai, kai antrinės rinkos būstai parduodami tam pirkėjui, kuris pasiūlo didžiausią kainą ir geriausias sąlygas. Kaip „Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ pasakoja „Capital Team“ biuro NT brokeris Ignas Zabarauskas, nereikia stebėtis, kad šiandien aukcionų daugėja. Tai lemia situacija NT rinkoje.
„Šiandien rinka yra tikrai įkaitusi, galima sakyti, kad šiandien yra pardavėjo rinka, kai pirkėjų kiekis yra didelis, o siūlomų objektų rinkoje kiekis yra sumažėjęs. Dėl to ir atsiranda daugeliui nežinomas žodis aukcionas, nors jo bijoti nereikia. Aukciono metu daugiau nei vienas pirkėjas gali pasiūlyti savo kainą ir sąlygas“, – aiškina pašnekovas.
Aukcionas, pasak NT brokerio, paprastai organizuojamas tokiais atvejais, kai matoma, kad parduodamas būstas turi didelį potencialą ir klientai juo domisi.
„80 proc. atvejų galima nuspėti, kada bus organizuojamas aukcionas, nes jaučiama stebint apžiūrų kiekį, skambučių kiekį, kad būtent tas objektas turi daug susidomėjimo. Jau pirkėjų skambučių metu stengiamės informuoti, kad kaina, greičiausiai, nebus mažinama, o gali netgi kilti, kad žmonės įvertintų savo galimybes“, – pažymi I. Zabarauskas ir priduria, kad ne visi pirkėjai būna patenkinti dėl organizuojamo aukciono. Dalis jų atsisako NT objekto, kita dalis pasiryžta dalyvauti aukcione.
„Pirkėjams reikėtų tinkamai įsivertinti savo galimybes, ar gali mokėti tokią sumą už tokį turtą. Kaip žinia, dažnas pirkėjas ima būsto paskolą, ir jis turi įsivertinti galimybes, kiek bankas jam duos, ar šita kaina atitiks turto vertinimą ir jam nereikės papildomai lėšų pridėti iš savo kišenės“, – priduria pašnekovas.
Kaip vyksta aukcionas?
Aukciono modelių, pasak I. Zabarausko, yra keli, tačiau pats dažniausias ir populiariausias šiomis dienomis – tiesioginis aukcionas, vykdomas telefonu ar virtualios platformos pagalba. NT brokeris aiškina, kad kai būstą nori įsigyti daugiau nei vienas pirkėjas, pavyzdžiui, trys, jie siūlo savo kainas ir renkami geriausi pasiūlymai.
„Pirmasis klientas turi galimybę įsigyti būstą už skelbime nurodytą kainą. Antras pirkėjas jau tokios galimybės nebeturi, jis turi siūlyti didesnę kainą, t. y., ją pakelti bent jau minimalia nustatyta suma. Trečias klientas jau turi pakelti dvigubai. Tuomet grįžtama prie pirmo kliento ir jam pasakoma, kokia šiuo metu yra kaina ir jis arba sutinka, arba ne. Aukcionas turi vykti sklandžiai ir kad jis įvyktų per kelias valandas, žmonės turi būti pasiruošę, įvertinę savo finansines galimybes ir priimti sprendimą kuo greičiau. Galime suteikti pusvalandį ar valandą apgalvojimui, pasitarimui su šeimos nariais, bet iš praktikos geriausiai vyksta viskas tuomet, kai visas aukcionas įvyksta per dieną“, – aiškina pašnekovas.
Minimali suma, kuria galima kelti pradinę kainą, dažniausiai būna apie 1 proc. nuo pradinės objekto kainos.
Pradinė kaina, pasak NT brokerio, yra nustatoma remiantis anksčiau buvusiais sandoriais: „Todėl jeigu paimtume pusės metų ar net kelių mėnesių sandorius, NT kaina išeitų jau mažesnė nei dabar vyraujančios rinkoje. Tai mes čia darome analizę tokią, kokią darytų turto vertintojas, nusistatome kainą, o kad šiandien rinkoje kainos yra sukilusios, diktuoja susidomėjimas.“
Ko turėtų nepamiršti pirkėjas?
Toks pardavimo metodas nepaprastai naudingas pardavėjui, tačiau pirkėjui jis gali būti lemiamu veiksniu atsisakyti tokio būsto pirkimo. Pasak I. Zabarausko, labai svarbu, kad pirkėjai objektyviai vertintų savo galimybes dalyvauti aukcione, kokią sumą jie gali siūlyti už NT.
„Pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes ir priežastis, kodėl jus domina NT. Ar dėl to, kad yra daug susidomėjimo objektu, ar dėl to, kad pirkėjas išties mano, kad tai labai geras objektas. Jeigu viskas tinka, tai patarimas būtų toks, kad nereikia ilgai delsti, nelaukti, informuoti tarpininką, kad jus domina šis objektas ir kokie yra toliau žingsniai. Tuomet tarpininkas informuos, kokios yra pardavimo sąlygos: ar bus galima įsigyti iš karto, ar bus aukcionas. Jeigu vyksta aukcionas, tai reikia įvertinti, ar yra pakankamos finansinės galimybės, ar bankas finansuos, jeigu perkamas būstas su paskola, galbūt pasikonsultuoti su keliais vertintojais, kokiai maksimaliai sumai šis būstas gali būti įvertintas“, – pažymi NT brokeris.
Normali praktika, kai paklausa viršija paklausą
Kai kuriose užsieni valstybėse, pavyzdžiui, Skandinavijoje, toks būdas parduoti NT yra visiškai normalus ir labai dažnas. Lietuvoje, kaip „Delfi Būstui“ sako NT analitikas Arnoldas Antanavičius, aukcionai dar nėra labai populiarūs ir sunku pasakyti, kad jie gali čia įleisti tvirtesnes šaknis. Lietuviai labiau įpratę būstą įsigyti daugiau tradiciniais būdais. Tačiau, pasak jo, aukcionai tampa ypač populiarūs, kai situacija NT rinkoje įkaista: rinka tampa pardavėjo, o ne pirkėjo.
„Rinka yra laisva ir sudaromos galimybės visiems siūlyti savo kainą. Kita vertus, kai nuotaikos rinkoje yra optimistinės, toks pardavimo metodas leidžia gauti kiek didesnę kainą. Bet vėlgi, kiekvienas pirkėjas sprendžia, kiek jis gali pasiūlyti. Aišku, čia prisijungia ir tam tikri žmogiški dalykai, tai azartas, ir nereikėtų stebėtis, kad kartais objektas parduodamas brangiau nei galėtų būti parduodamas rinkoje įprastu būdu. Bet laisva rinka ir pardavėjai gali patys spręsti, kokiu principu jiems tą turtą pardavinėti“, – pažymi NT analitikas.
Anot A. Antanavičiaus, paprastai aukciono būdu parduodamas tas turtas, kuris yra labai patrauklus ir brokeris mato, kad jis susilauks tikrai daug dėmesio. Tokiu atveju stengiamasi apžiūras organizuoti vienu metu, kad ateitų kuo daugiau potencialių pirkėjų; neretai vizito metu bandoma iš jų gauti ir kainų pasiūlymus.
„Tai yra standartinis pardavimas, tik tiek, kad mes dabar esame pardavėjo rinkoje ir į kiekvieną įdomų, potencialų objektą susirenka ne vienas potencialus pirkėjas. Tai kaip nuspręsti, kuriam parduoti? Kelti kainą tol, kol liks tas pirkėjas, kuris gali mokėti aukščiausią kainą. Tai galima tai pavadinti ir kainos kėlimu, kurį nulemia didesnė paklausa“, – paaiškina NT ekspertas.