Ruduo prasidėjo geros žiniomis NT pirkėjams, ypač Vilniuje. Rinkos analitikų ir vystytojų atstovų skaičiavimais, naujo būsto kainos galėjo patirti simbolišką kritimą – apie 2 proc. „Citus“ analitikų duomenimis, rugpjūtį Vilniuje vidutinė, orientacinė pasiūloje esančių visų naujų butų kaina rugpjūtį buvo 3 226 Eur/kv.m., liepą – 3 291 Eur/kv. m. Taigi, bendrovė fiksuoja ir minimalų 2 proc. kainų kritimą. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas apie kainų kritimą kalbėti neskuba. Jis aiškina, kad minimalus pokytis gali būti fiksuojamas tik tam tikruose segmentuose ir ne dėl to, kad vystytojai ėmė leisti būstų kainas.

„Kainų sumažėjimas rinką analizuojant įvairiais kampais atsiranda arba išnyksta ir tai rodo, kad galbūt kainų sumažėjimas yra ne visoje rinkoje, o specifiniuose segmentuose, kad ir kaip juos apibrėžtume. Per rugpjūčio mėnesį apie 50 būstų atpigo, apie 100 – brango. Likusių kaina nesikeitė. O kainos pasikeitimas įvyko dėl to, kad kažkas nupirko mažesnio ploto brangesnius butus, o rinkoje liko galbūt didesnio ploto. Arba, pavyzdžiui, brangesniuose projektuose nupirko daugiau butų, o liko pigesnis likutis ir jis pirminės rinkos butų kainų vidurkį nusvėrė“, – paaiškina NT analitikas.

Tomas Sovijus Kvainickas

Visgi, jis sutinka, kad jeigu tam tikrais pjūviais jau galima matyti kainų kritimą, tai reiškia, kad būstų kainos nebeauga taip sparčiai kaip iki šiol. Įtakos tam galėjo turėti ir tai, kad dauguma naujų statybos projektų Vilniuje jau pradėti, dalis atsiskaitymų su rangovais padaryti arba pradėti, todėl kainos jau daugmaž yra aiškios, jos nebėra taip greitai ir daug keliamos kaip vasarą.

„Kuo vėliau buvo paleidžiamas projektas, tuo jo kaina aukštesnė, tuo brangiau kainuoja jį pastatyti. O kai rinkoje formuojasi daugiau jau pradėtų statyti projektų, jie stabilizuojasi ir galima tvirčiau sakyti, kad kainos yra tokios“, – akcentuoja pašnekovas.

Tačiau NT analitikas pabrėžia, kad Vilniuje tikrai formuojasi pirkėjo rinka. Rinkos balanso rodiklio reikšmė, T. S. Kvainicko teigimu, išaugo 9 proc. – nuo 1,16 iki 1,27, ir Vilnius pateko į simbolinę pirkėjo rinką, kur pasiūla viršija paklausą, atsižvelgiant į paskutinių mėnesių tendencijas.

„Auganti rinkos balanso rodiklio reikšmė vienareikšmiškai rodo, kad pardavimų apimtys tampa nepalankios vystytojams. Kita vertus, fundamentalios paklausos priežastys neišnyko – pirkėjams tiesiog sudėtinga įpirkti naujos statybos būstą, o atsižvelgiant į pastatyto būsto trūkumą, jo įsigijimas dabar nesprendžia būsto poreikio, tad pirkėjas priima sprendimą palaukti. Šiuo laikotarpiu alternatyva galėtų būti antrinė rinka, tačiau esant ribotoms migracijos „iš seno į naują“ galimybėms pirkėjai gali rinktis iš labiau investiciniais tikslais įsigyto būsto, kuris nėra reikalingas savininkų asmeninėms reikmėms, tačiau esant išaugusioms nuomos kainoms, jų patrauklumas taip pat padidėjęs, taigi paskatos tokį turtą realizuoti nėra didelės“, – paaiškina NT analitikas.

Antrinėje rinkoje pirkėjai aktyvūs

NT analitikas Arnoldas Antanavičius, laidoje „Delfi rytas“ kalbėdamas apie NT kainų korekcijas akcentuoja, kad jos fiksuotos tik naujos statybos būsto segmente. Antrinėje rinkoje situacija yra visai kitokia.

„Po prasidėjusio karo Ukrainoje matome, kad pirkėjai vengia pirkti pažadus – butus brėžiniuose, kuriuos vystytojai deklaruoja, kad pastatys per metus, pusantrų, gal po dviejų ar pan. Gyventojams šiuo metu įšaldyti pradinį įnašą metams ar pan., kai jie nežino, ar apskritai po metų galės gauti paskolą, nėra noro, tad natūralu, kad tokie pažadų pirkimai ir pardavimai yra stipriai nukritę“, – kodėl krito pardavimai pirminėje rinkoje paaiškina A. Antanavičius.

Arnoldas Antanavičius

Be to, pasak NT analitiko, pirkėjų netenkina šiuo metu vystytoj taikoma praktika į sutartį įtraukti punktą, kad esant tam tikroms aplinkybėms, perkamo būsto kaina gali būti perskaičiuojama – pakeliama.

„Pirkėjams šiuo metu yra daug labai daug nepalankių sąlygų ir aš esu įsitikinęs, kad jie nukeliavo į antrinę rinką. Matome, kad antrinė rinka laikosi gana aukštame lygyje, skaičiuojame, kad apie 7-10 proc. žemiau nei pernai metais, tačiau praėję metai ir buvo rekordiniai, su jais nereikėtų lyginti“, – sako A. Antanavičius.

Jis tęsia, kad žmonės vis dar nori išleisti santaupas, nes bijo jų nuvertėjimo, nori investuoti į NT, tačiau jau pastatytą, tokį, kuriame galima gyventi iš karto arba jau kitą dieną po sutarties pasirašymo išnuomoti. Pirkėjų aktyvumas šiame segmente lemia tai, kad NT rinka ir sostinėje, ir visoje Lietuvoje gyva.

„Antrinėje rinkoje atsidūrę pirkėjai tiesiog palaiko rinkos aktyvumą, stabilumą, o tai suteikia šansą kainoms ir toliau augti. Matome liepą, rugpjūtį ir nors buvo atostogos, kainos antrinėje rinkoje buvo linkusios didėti po procentą ar pan. įvairiuose Lietuvos miestuose, todėl vis dar buvo kainų kilimas dėl infliacijos“, – teigia pašnekovas.

Antrinėje rinkoje fiksuojamas kainų augimo sustojimas

Tačiau rugpjūčio mėnesio duomenys rodo, kad ir antrinėje būsto rinkoje NT kainų augimas stabtelėjo. „1Partner LT“ būsto kainų indekso „1PI“ duomenimis, antrinėje rinkoje bendras butų kainų lygis per rugpjūčio mėn. Vilniuje sumažėjo 0,4 proc. (9 eurų/ kv. m), Kaune – padidėjo 0,6 proc. (8 eurų/ kv. m), Klaipėdoje – sumažėjo 0,1 proc. (2 eurų/ kv. m).

Pasak „1Partner LT“ direktoriaus Viktoro Račkovskio, rugpjūčio mėnesį butų kainos didmiesčiuose įgavo kiek skirtingas tendencijas. Vilniuje, fiksuotas butų kainų mažėjimas, kurį nulėmė sumažėjusios kainos senos statybos mikrorajonuose, nors šiaurinėje miesto dalyje, kurioje dominuoja naujesnės statybos butai, kainų augimo kreivė išliko teigiama. Jo teigimu, kainų pokyčiai gali būti fiksuojami dėl sezoniškumo ir artėjančio šildymo sezono.

„Kol kas anksti vertinti, ar tai ilgalaikė tendencija ar tik momentinis sumažėjimas, bet kol kas atrodo, kad vilniečiai galbūt kiek išsigando artėjančio šildymo sezono – veikiausiai senų butų pardavėjai buvo linkę daryti nuolaidas ir paskubinti pardavimo procesą. Visgi, Kaune ir Klaipėdoje butų kainos buvo linkusios išlaikyti iki šiol įprastą kryptį ir tokių pokyčių kaip sostinėje kol kas nematyti. Kita vertus Kaune ir Klaipėdoje šilumos ūkis yra geresnėje situacijoje, gal ir gyventojai į viską bent jau kol kas žiūri ramiau“, – pranešime aiškina V. Račkovskis.

Vis dėlto, A. Antanavičiaus teigimu, šildymo sąskaitos perkant būstą gyvenimui nebūtinai bus veiksnys, lemiantis nepirkti senos statybos buto, nes jis, net ir su didesnėmis šildymo sąskaitomis, šiandien yra pigesnė, paprastesnė ir greitesnė investicija nei naujos statybos būstas.

„Yra svarstymų, kad antrinė rinka energetiškai neefektyvi, kad išlaikymas bus brangus, bet toks mąstymas buvo ir 2007-2008 metais, kai ir vystytojai reklamavo naujus būstus, sakydami, kad senos statybos butai jau yra „nurašyti“, bet taip nenutiko, žmonės ir toliau pirko ir perka, tai matome ir šiandien. O kad senos statybos butų komunalinių paslaugų sąskaitos gali būti didesnės, tiesa, bet neaišku, kiek laiko. Vis tik, tas kainų skirtumas, kiek kainuoja naujos ir senos statybos butai sostinėje, yra didelis, manau, kad žmonės dar ilgai skaičiuos“, – įsitikinęs A. Antanavičius.

Reikšmingų kainų korekcijų nesitiki

Tačiau „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas savo kasmetiniame pranešime šią savaitę sakė nesitikintis, kad būsto kainų korekcijos bus reikšmingos.

„Kai kuriuose segmentuose gali būti kritimas. Kainų augimo spartaus nebus, bet didelio kritimo irgi neturtų būti, nes fundamentaliai pajamų lygis yra pakilęs pakankamai ženkliai“, – naujausių „Luminor“ ekonomikos prognozių pristatyme antradienį teigė banko ekonomistas.

Pasak jo, tikėtina, kad NT rinkos aktyvumas taip pat kurį laiką bus mažas, bet vasarą turėtų atsigauti – stabilizavusis kainoms tikimasi, jog pradės didėti pasiūla.

„Toks scenarijus būtų geriausias, stabilios kainos ir auganti pasiūla, leisianti stabilizuoti rinką“, – sakė Ž. Mauricas.

Žygimantas Mauricas

Jo teigimu, svarbų vaidmenį būsto rinkoje vaidins ir pasiūla, ir demografinė situacija. Pasak Ž. Maurico, Lietuvos būsto rinka taip pat pajus kylančių palūkanų normų poveikį, tačiau reikšmingo kainų kritimo dėl to neprognozuojama.

Pagrindinis iššūkis būsto rinkai išliks pasiūlos trūkumas, kuris gali dar labiau išryškėti, daliai NT plėtotojų atidedant savo projektus dėl vyraujančio didelio neapibrėžtumo: tiek dėl statybos kaštų, tiek dėl būsimos paklausos.

Kainų pokyčiai priklauso nuo kelių priežasčių

Kad sąskaitos už šildymą nebus pagrindinė priežastis pardavėjams mažinti būstų kainą antrinėje rinkoje, sako ir T. S. Kvainickas. Tiesa, jų kainų lygis labai priklauso nuo pasiūlos pirminėje rinkoje.

„Jeigu parduodamas kažkada investiciniais tikslais pirktas ir ilgai nuomotas butas, tikimybė, kad jis bus parduotas truputį pigiau, yra didesnė. Jeigu parduodamas asmeninis turtas, kai norima pakeisti būstą į didesnį ar pan., čia tikimybė, kad kaina bus paleista, mažesnė. Nes pardavėjas pigiau pardavęs savo būstą, turės dar sukrapštyti pinigų ir kitam NT. Išeiti iš būsto rinkos yra sudėtinga, kažkur gyventi reikia. Tai šildymo kaštai džiaugsmo niekam nesuteikia, bet jie veikia visus“, – paaiškina NT ekspertas.

Naujos statybos būsto segmente, pasak T. S. Kvainicko, priežasčių kainoms mažėti jau yra, tačiau ar vystytojai to imsis, pamatysime ateityje. Kai visi vystytojai NT parduoda aukštesnėmis kainomis, niekas pirmas nesiryžta kainų nuleisti. Kita vertus, statybų kaštai išaugę, ekonominio neaiškumo daugiau nei bet kada, tad ryžto leisti kainas – mažai. Tai būtų galima padaryti pradedant naujus projektus, tačiau, pasak T. S. Kvainicko, imti statyti ir siūlyti butus pigiau siekiant sau nuostolių – vargu, ar tokių vystytojų atsiras.

Šaltinis
Temos
Griežtai draudžiama DELFI paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti DELFI kaip šaltinį.
www.DELFI.lt
Prisijungti prie diskusijos Rodyti diskusiją (2)