Lietuvos bankas nurodo, kad pagal nuomos su išpirkimu paslaugą teikiančių įmonių informaciją, per 2016 m. Vilniuje buvo sudarytos 107 išperkamosios nuomos sutartys, o per 2017 m. – 79. Kaune 2017 m. pasirašytos pirmos 5 nuomos su išpirkimu sutartys.
Lietuvos banko Makroprudencinės skyriaus viršininkas Darius Kulikauskas teigia, kad tokios sutartys sudaro labai nedidelę dalį visų būsto įsigijimo sandorių.
„Ši paslauga Lietuvoje yra gana nauja, skaičiuoja trečius savo gyvenimo metus. Palyginti su 2016 m., 2017 m. būsto nuomos su išpirkimu sandorių skaičius šiek tiek sumažėjo ir sudarė 2,5 proc. visų Vilniaus naujų butų sandorių (2016 m. šis skaičius siekė 3,5 proc.). Kita vertus, šią paslaugą siūlančioms įmonėms ši paslauga gali būti svarbi ir, mūsų žiniomis, gali sudaryti iki ketvirtadalio jų pardavimų“, – sako D. Kulikauskas.
Nuomos su išpirkimu paslauga Lietuvoje pradėta siūlyti 2015 m. Vilniuje, šiandien ją teikia dar keletas NT plėtotojų. Praėjusiais metais nuomos su išpirkimu pasiūlymų atsirado ir Kaune.
Siūlo jaunoms šeimoms, bet vardija ir rizikas
Nekilnojamojo turto projektų plėtros įmonė „Hanner“ įsigyti būstą su išperkamosios nuomos sutartimi ši įmonė pradėjo siūlyti nuo 2015-ųjų metų ir iki šiol su savo naujakuriais yra pasirašiusi daugiau nei 300 sutarčių.
Išperkamosios nuomos sutartį galima pasirašyti iki 30-ies mėnesių ir per tą laikotarpį sukaupti pradinį įnašą. Tuomet pirkėjas ima būsto paskolą ir galutinai įsigyja norimą būstą.
„Pora, iš kurių kiekvienas uždirba bent vidutinį Lietuvos atlyginimą (2017 m. trečią ketvirtį jis buvo 667 eurų) jau gali sudaryti „Rent2Buy“ sutartį. Pavyzdžiui, perkant išperkamajai nuomai skirtą butą „B23“ projekte Naujamiestyje, kurio plotas 38 kvadratiniai metrai (1,5 kambario), ir sudarius nuomos sutartį 30 mėnesių, nuoma kas mėnesį būtų 315 eurų. Jeigu tą patį butą pirkėjai nori įsigyti su pilna apdaila, jo nuomos kaina siektų 363 eurų kas mėnesį. Palyginimui, remiantis nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ duomenimis, naujo vieno – dviejų kambarių buto nuoma tokiuose Vilniaus mikrorajonuose kaip Naujamiestis, Šnipiškės, Žvėrynas, kainuoja nuo 305 iki 500 eurų per mėnesį“, – teigia „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.
Pasak A. Avulio, „Rent2Buy“ paslauga yra patraukli jaunoms šeimoms, kurioms pradinį įnašą kaupti naudingiau jau mokant už savo būsimą būstą, o ne nuomotis laikiną būstą ir tuo pačiu metu kaupti pradinį įnašą nuosavam butui. Taip pat dauguma „Rent2Buy“ butų yra parduodami su pilna apdaila.
Pirkdami būstą išsimokėtinai, pirkėjai susiduria su įvairiomis rizikomis.
Lietuvos banko ekspertas D. Kulikauskas atkreipia dėmesį, kad pagrindinė rizika vartotojui nuomos su išpirkimu sutartyse yra susijusi su galimu finansiniu nuostoliu, jei nepavyktų įsigyti būsto, pavyzdžiui, jeigu bankas, pakitus nuomininko finansinei būklei, nesutiktų suteikti paskolos.
„Nuomininkas sukauptą pradinį įnašą panaudoti ir būstą įsigyti gali tik tokiu atveju, kai pasibaigus nuomos sutarties laikotarpiui pasinaudotų teise nusipirkti būstą. Kadangi nuomos su išpirkimu paslaugos mėnesinės nuomos įmokos yra maždaug 100 eurų didesnės nei įprastos nuomos kaina, po 2 metų nuomos laikotarpio vartotojas, neįsigijęs būsto, prarastų apie 2 400 eurų, palyginti su tuo atveju, jei būstą būtų nuomojęsis įprastu būdu“, – tvirtina pašnekovas.
Sutartis, paremta iliuzijomis
Visgi, yra žmonių, kuriems toks būdas įsigyti butą yra priimtinas.
„Hanner“ vystomame „Žvėryno namų“ projekte butą su išperkamąja nuoma įsigijusi Sandra (vardas ir pavardė redakcijai žinomi) sako, kad yra patenkinta šiuo sprendimu.
„Mes buvome vieni iš pirmųjų, pasinaudojusių tokia paslauga. Viską kruopščiai apsiskaičiavome, nes pirmus dvejus reikia mokėti didelę nuomos kainą, kuri įsiskaičiuoja į pradinį įnašą“, – pasakoja ji.
Pašnekovė taip pat sako, kad su visomis galimomis rizikomis prieš įsigyjant būstą su išperkamosios nuomos sutartimi, jie atidžiai susipažino.
„Viską apsvarstėme, tačiau neįžvelgėme nieko, kas galėtų mums pakenkti. Mes patys įsivertinome savo riziką. Galbūt yra tokių žmonių, kurie negali apskaičiuoti savo galimybių ir ima didesnę paskolą nei gali, bet mes ne iš tokių žmonių ir nematėme, kas galėtų mums pakenkti“, – tvirtina Sandra.
Vilnietė sako, kad dar buvo ilgas laikotarpis, kol butą jiems įrenginėjo, tačiau projekto statytojai leido nuomininkams patiems rinktis, kaip kas turi būti įrengta.
Paklaustas, ar yra atvejų, kad nuomininkas, pasirašęs išperkamosios nuomos sutartį, nebegalėtų toliau mokėti už būstą, A. Avulis sakė, kad toks atvejis buvo vienas: „Nuo 2015 m. nuomos sutartį nutraukė tik vienas žmogus, nes nusprendė gyventi ne Lietuvoje. Visi kiti naujakuriai iki šiol, pasibaigus jų nuomos terminui, butus nusipirko“.
Būsto pirkimą su išperkamąja nuoma visai neseniai siūlė ir „Oslo namų“ projektą vykdžiusi Norvegijos kapitalo įmonė „Selvaag LT“. Su šia sutartimi „Oslo namuose“ buvo parduoti tik keli butai ir dabar, kadangi projektas užbaigtas, „Selvaag LT“ šios paslaugos nebeteikia.
Sandoris pirkti būstą su paskola yra daugeliui žmonių visiškai įprastas ir nepavojingas. Tačiau, kaip teigia „Eika“ plėtros vadovas Martynas Žibūda, pirkti būstą nesukaupus dalies santaupų yra gana rizikingas žingsnis.
„Mes tokios praktikos netaikome, nors ir turime tam tikrą lankstumą trumpuoju laikotarpiu – pavyzdžiui, jeigu būstas yra dar nepastatytas, o žmogus neturi tų 10 ar 15 procentų viso būsto sumos, tuomet galime palaukti. Tačiau yra būsto pirkimo data, kada mes tikimės, jog pirkėjas sumokės tą savo dalį, kurią jis turi sukaupti pagal Lietuvos banko reikalavimus. Mes palaikome Lietuvos banko nuostatas, požiūrį į tvarumą ir atsargumą tam, kad nebūtų nepamatuotų sandorių. Tai niekam nėra naudinga – nei bankui, nei pardavėjui, nei pirkėjui. Visi yra daugiau ar mažiau pralaimintys“, – tvirtina M. Žibūda.
Pabrėžiama, kad būsto pirkimas yra didelės vertės pirkinys, kurį reikia apgalvoti atsakingai ir racionaliai įvertinti savo galimybes.
„Jeigu žmogus perka didžiausią pirkinį savo gyvenime neturėdamas tam pakankamai pinigų, nesukaupęs jokios dalies arba tik labai nedidelę sumą, tai tas pirkinys iš esmės yra tik paremtas jo lūkesčiu, kad jam viskas bus gerai, kad jis turės pajamų. Galbūt taip ir bus, juk ekonomika auga, tačiau užtenka jai susvyruoti ir gali prasidėti nemalonumai“, – sako M. Žibūda.
Specialistas sako, kad nors išperkamosios nuomos sutartis yra labai naudinga žmonėms, neturintiems galimybių greitai sukaupti reikiamą sumą pradiniam įnašui, ir tuo pačiu neturintiems, kur gyventi, tačiau šis būdas yra paremtas prielaidomis ir iliuzija, kad viskas vyks pagal patį optimistiškiausią scenarijų. Tačiau bet koks nukrypimas nuo plano gali baigtis labai nesmagiai.
„Žmogus, įsigyjantis būstą iš paskutinių savo santaupų, gali tapti savo namų vergu, nes visas savo pajamas turės atiduoti jam. Nereikėtų statyti ant kortos viso savo gyvenimo. Maža to, kad žmonės visus savo pinigus sudeda į būsto įsigijimą, tai neretai perka jį tik su daline apdaila. O tai reiškia, kad pilnai apdailai įsirengti pirkėjai dažnai ima vartojimo kreditą, kuris dažniausiai būna dar brangesnis už būsto paskolą, arba jie sunaudoja visas savo santaupas apdailai ir lieka visiškai ant nulio. Nauda išperkamosios nuomos sutarties yra akivaizdi ir to negalima neigti, tačiau yra ir labai didelė rizika, kurią reikia įvertinti“, – tvirtina M. Žibūda.
Reikia labai aiškiai įvertinti riziką
Suprantama, vartotojas po nuomos laikotarpio likusią sumokėti būsto kainos dalį gali padengti nuosavomis lėšomis, tačiau finansuojant sandorį kreditu, galimos bent trys aplinkybės, kurios gali apsunkinti paskolos gavimą, atkreipia dėmesį Lietuvos bankas.
Pirma, egzistuoja rizika, kad kreditas nebus suteiktas dėl pablogėjusios vartotojo finansinės būklės, nes prieš suteikdamas kreditą bankas privalo išsamiai įvertinti vartotojo finansinę būklę.
Antra, nuomos laikotarpiu gali pasikeisti reguliavimas, pvz., būsto rinkai kaistant gali sugriežtėti pradinio įnašo reikalavimas, dėl ko nuomos metu sukaupto pradinio įnašo gali nepakakti.
Trečia, jei dėl turto pardavimo kainos susitarta iš anksto, o būsto rinkos vertė per nuomos sutarties laikotarpį krito, bankas negalės finansuoti rinkos vertės neatitinkančio sandorio arba tokiu atveju gali pareikalauti didesnio pradinio įnašo.
D. Kulikauskas taip pat pabrėžia, kad prieš pasirašydamas išperkamosios nuomos sutartį žmogus turi aiškiai suprasti teikiamos paslaugos ypatybes, riziką bei aplinkybes, dėl kurių galima netekti sumokėtų įmokų bei teisės įsigyti būstą.
Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, ar nuomos sutartyje numatytos įvairios išlygos, kurios taptų aktualios pablogėjus nuomininko finansinei būklei. Pavyzdžiui, sutartyje numatyta galimybė pratęsti nuomos laikotarpį gali padėti išvengti sumokėtų nuomos įmokų, kaip pradinio įnašo, praradimo.
