Vystytojas siūlo kaštus dalintis
Situacija NT rinkoje yra sunki: vystytojams smarkiai išaugo ir vis dar auga statybų kaštai, nes brangsta statybinės medžiagos, darbo jėga. Kai kurie plėtotojai paskelbė, kad pradės statyti naujus projektus, tačiau jų pardavimų dar nepradės, nes nežino tikslios kainos, už kiek jiems pavyks pastatyti daugiabučius. Tačiau šiuo metu yra statomi ir tie daugiabučiai, kurių pardavimai pradėti prieš metus ar kiek mažiau. Tuomet ir NT, ir statybų kainos buvo visai kitokios, todėl pirkėjai, įsigiję tokį turtą ir džiaugiasi, kad laiku priėmė gerą sprendimą nelaukti ir pirkti, ir baiminasi, kad vystytojas nuspręs pakelti kainą.
Vilnietis Eimantas, kuris kreipėsi į „Delfi“ redakciją, yra vienas tų laimingųjų, praėjusiais metais priėmusių sprendimą nelaukti ir pirkti būstą. Preliminarią sutartį dėl buto Vilniuje jis pasirašė 2021 metų balandžio mėnesį. Tačiau šiemet, kai statybų kainos ėmė augti, NT vystytojas jį ir kitus pirkėjus informavo, kad pernai nustatytos jų įsigytų butų kainos neatitinka realių statybų išlaidų, kurias jis ir siūlo pasidalinti. Kitaip tariant, pakeisti preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi nustatytą kainą – ją pakelti, arba, jei pirkėjas nesutinka, nutraukti sutartį.
„Pokalbio metu įmonės atstovas įvardina konkrečia sumą, kiek, valdybos skaičiavimu, pabrango projekto įgyvendinimas. Palyginimui, šiuo metu naujų vystytojo parduodamų būtų kainos pokytis yra dvigubai didesnis nei įvardintas projekto pabrangimas. Taigi, įmonė gerina pelningumo rodiklius ne tik dėl išaugusių rinkos kainų, bet ir ankstyvųjų pirkėjų sąskaita“, – rašoma skaitytojo laiške. Jis priduria, kad metų pradžioje šis vystytojas teigė neketinąs kelti jau nupirktų butų kainų, galintis atsakomybę dėl išaugusių statybų kaštų prisiimti sau. Tačiau šių metų kovo mėnesį žinutė pirkėjams jau buvo kita.
Skaitytojas priduria, kad tai yra vidutinio dydžio NT vystymo bendrovė, statanti projektus Šnipiškėse ir Viršuliškėse.
Sprendimo ragina ieškoti preliminarioje sutartyje
Eimanto istorija šiuo metu nėra vienintelė. Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos (LJAA) viceprezidentė, advokatė Evelina Andriuškevičiūtė sako, kad per pastarąjį mėnesį į teisininkus kreipėsi net 3 klientai, kurie susidūrė su ta pačia problema. Nors preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašyta, vystytojas kelia NT kainą.
„Šiuo metu tai yra labai aktuali problema, vystytojai nori kainas pakelti. Iš tiesų, jeigu preliminarioje sutartyje nėra numatyta, kad kainą galima keisti vienašališkai, vystytojas to padaryti negali“, – komentuoja pašnekovė.
Ji paaiškina, kad preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje paprastai būna grafa apie kainos perskaičiavimą, tačiau tais atvejais, jei statybų metu pasikeičia įsigyto būsto plotas, pavyzdžiui, padidėja arba pamažėja. Tokiu atveju atitinkamai koreguojama ir kaina. Iki šiol sutartyse nebuvo kalbama apie turto kainos keitimą tuo atveju, jei kyla statybų medžiagų ar/ir darbų kainos, todėl vystytojas vienašališkai to padaryti negali. Jis gali tik derėtis su pirkėju, kuris šiuo atveju yra situacijos šeimininkas.
„Jei tokios sąlygos sutartyje nėra, tuomet vystytojas negali keisti kainos vienašališkai. Jis gali pasiūlyti asmeniui, kuris sudarė su juo preliminarią sutartį, kainą pakeisti bendru sutarimu. Tuomet atsiranda derybos, kai šalys gali konkrečiai susitarti. Pirkėjas turbūt supranta, kad pardavėjas gali nepastatyti būsto ir gali įsivertinti tai, jog jei dabar ieškotų kito būsto, jam tai irgi kainuotų atitinkamai brangiau. Tad derybų metu galima derėtis, kad kaina yra keičiama, bet jei pirkėjas nesutinka, tai vystytojas privalo prisiimti sau didesnes rizikas ir parduoti turtą už tą kainą, kuri buvo suderėta preliminarioje sutartyje“, – paaiškina A. Andriuškevičiūtė.
Nuostoliai skaičiuojami keliais būdais
Jeigu pirkėjas nesutinka keisti kainos, o vystytojas parduoti už anksčiau sutartą kainą, tai, teisininkės teigimu, jau yra atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį notarine tvarka.
„Šalys turi keliauti pas notarą, kur vyksta tikrasis būsto pardavimas, bet vystytojas atsisako parduoti už tokią kainą. Tokiu atveju tai yra nepagrįstas atsisakymas parduoti už sutartą kainą pagal pradinę sutartį. Keliamas klausimas – kas toliau? Mūsų civilinis kodeksas leidžia pirkėjui reikalauti atlyginti nuostolius dėl nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį. Tie nuostoliai gali būti nustatomi keliais būdais“, – pabrėžia pašnekovė.
Pirmasis būdas apskaičiuoti pirkėjo nuostolius – sutartyje numatyti baudą, jei atsisakoma turtą parduoti.
„Jeigu sutartyje numatyta bauda dėl atsisakymo, pirkėjas gali reikalauti baudos, jeigu bauda nepadengia visų pirkėjo patirtų nuostolių, pavyzdžiui, jis jau gaminosi baldus, susipirko medžiagas ir nebegali jų panaudoti, jei pirkėjo išlaidos viršija numatytą baudą, jis gali prašyti ir didesnių nuostolių“, – aiškina LJAA viceprezidentė.
Antras būdas, kaip apskaičiuoti nuostolius – jais laikyti ketinto įsigyti ir jau įsigyto turto kainų skirtumą.
„Jei pirkėjas įsigijo analogišką objektą, pavyzdžiui, pirko 3 kambarių butą tame rajone, o dabar įsigijo tame pačiame rajone irgi 3 kambarių butą, bet sumokėjo dėl kainų šuolio daugiau, tą kainų skirtumą mes galime laikyti nuostoliais“, – sako pašnekovė.
Yra ir trečias būdas nuostoliams apskaičiuoti: „Tarkime, statytojas pardavė objektą, dėl kurio šalys buvo susitarusios, kitam pirkėjui. Tai nuostoliais yra laikomas skirtumas tarp tos kainos, už kurią turėjo parduoti, ir tos, už kurią faktiškai pardavė kitam asmeniui. Bet nuostolių klausimai yra sprendžiami teisme. Jeigu pirkėjas pageidauja atgauti nuostolius, tokiu atveju reikės kreiptis į teismą ir prisiteisti tas sumas.“
Teisininkė rekomenduoja NT pirkėjams visais atvejais skaityti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, ypač tiems, kurie turtą perka šiuo metu.
Situacija rinkoje – sudėtinga
Nors dauguma NT vystytojų teigė, kad stengsis neperkelti išaugusių statybų kaštų pirkėjams, kurie dėl būsto pirkimo susitarė anksčiau, gali būti, kad mažiau patyrę rinkos dalyviai nebuvo numatę tokio kainų augimo. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad patyrę, didieji vystytojai kainų augimą dažniausiai nusimato ir išaugusių kaštų perkelti ant pirkėjų pečių neturėtų, tačiau, kai situacija rinkoje tokia sunki, galima tikėtis įvairių sprendimų.
„Paprastai mažesni statytojai nėra įvertinę galimo kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo rizikos. Mūsų didieji NT plėtotojai yra deklaravę, kad jie sutarčių nekeis ir esamoms sutartims netaikys jokių perskaičiavimo metodikų. Naujoms sutartims gali būti keliamos kainos, įdėtos sąlygos dėl besąlyginio sutarčių nutraukimo išmokant tam tikrą kompensaciją žmonėms, tai praktikų gali būti įvairių. Žinau, kad yra praktika, kai siūloma pabrangimą pasidalinti per pusę“, – komentuoja M. Statulevičius.
Pašnekovas tęsia, pirkėjams reikia labai gerai skaityti sutartį, ar joje pirkėjo interesai yra apginti, ar yra numatyta galimybė keisti sutarties kainą, jei yra, ar yra numatoma galimybė nutraukti sutartį, jei yra, tuomet ar bus mokama kompensacija iš abiejų pusių.
„Jeigu jos nėra, tada reiktų vertinti individualiai klausimą, ar nutraukus sutartį dabar yra galimybė įsigyti kitą būstą už mažesnę ar tokią kainą, kuri buvo fiksuota prieš metus“, – sako M. Statulevičius.
