Konflikto atveju galioja ir notaro nepatvirtinta sutartis
„Ober-haus“ ekspertas, Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada atkreipia dėmesį – nors atvejų, kai būstai nuomojami neteisėtai, dar pasitaiko, jie vis retesni. Kaip teigia ekspertas, dažniausiai žmonės gaunamų pajamų deklaruoti nenori, kai nuomoja bendrabučio tipo būstą, vieną kambarį ar tiesiog pigesnį būstą. Taip pat neretai pinigus už nuomą grynaisiais gauti yra linkę vyresnio amžiaus žmonės.
„Civilizacija jau pasiekė tuos savininkus, kurie nuomoja butus profesionaliai, ir, be abejo, jie mielai sudaro sutartį, leidžia nuomininkui deklaruoti gyvenamąją vietą. [...] Turbūt tai [neteisėta nuoma] pasitaiko, sakykime taip, labiau periferijoje ar kažkokiuose bendrabučiuose, kambariukuose, kur tie santykiai, kaip mes vadiname, išlikę bobutiniai“, – komentuoja M. Čiulada.
Jo teigimu, ekspertai rekomenduoja ne tik nuomoti, bet ir nuomotis būstą legaliai, nes tai apsaugo abi sandorio šalis kilus konfliktui. Advokatų profesinės bendrijos „Metida“ advokatas P. Milkevičius antrina – sutartis laikoma galiojančia net ir tuo atveju, kai ji nepatvirtinta notaro.
„Bet kuri sutartis yra galiojanti. Jeigu kiltų ginčas, jis kiltų pagal tos sutarties sąlygas. Vienaip ar kitaip, pagal Civilinį kodeksą vienašališkai nuomotojas negali keisti sąlygų, ypač tokių svarbių, kaip nuomos kaina“, – akcentuoja P. Milkevičius.
Jis priduria, kad, norint panaudoti sutartį ginčo atveju, ją reikėtų išviešinti. Be to, tokia sutartis negarantuoja visiško abiejų šalių saugumo: „Pavyzdžiui, pasikeitus buto savininkui neregistruota sutartis automatiškai nutrūksta ir tu tiesiog lieki be gyvenamos vietos. Galbūt sutaupai keliolika ar kelias dešimtis eurų, bet neturi garantijos, kad gyvensi ten visą laiką.“
Deklaruoti gyvenamąją vietą galima be nuomotojo sutikimo
P. Milkevičius pastebi, kad nuomininkams kyla problemų, kai paprašoma nuomojamame bute deklaruoti gyvenamąją vietą. Tokiu atveju nuomotojai neretai padidina nuomos kainą. Tačiau, atkreipia dėmesį advokatas, būsto savininko leidimas iš tiesų net nėra reikalingas.
„Jeigu šalys pasirašo sutartį, kuri yra rašytinė (nesvarbu, ar ji išviešinta, ar neišviešinta, ar notariškai patvirtinta, ar nepatvirtinta) registracija savivaldybėje galima su tokia sutartimi. Tiesiog galima nunešti ir pasitvirtinti. Tik vėliau, žinoma, kyla problema patiems nuomininkams, kaip jie spręs klausimą su nuomotoju“, – teigia P. Milkevičius.
M. Čiulada priduria – jeigu nuomojamas būstas įsigytas su kreditu, reikalingas kreditoriaus, t. y. banko, sutikimas. Tačiau kitu atveju, antrina M. Čiulada, savininko rašytinis ar kitoks pritarimas nereikalingas: „Bet bent jau žodžiu savininką apie tokį ketinimą perspėti reikėtų, kad vėliau nekiltų nenumatytų konfliktų.“
P. Milkevičius pabrėžia – būtina atkreipti dėmesį, ar pasirašyta sutartis terminuota, ar galutinio termino vis dėlto neturi. Jeigu sutartis terminuota, registracija būste baigiasi kartu su nuomos sutartimi.
Įrodyti, kad nuomoti būstą atsisakyta neteisėtai, sunku
LRT Radijo eksperimentas parodė, kad didesnių keblumų nuomojantis būstą gali kilti jaunoms šeimoms, žmonėms, turintiems gyvūnų, ir užsieniečiams.
P. Milkevičius atkreipia dėmesį, kad Civilinis kodeksas draudžia atsisakyti išnuomoti ar pernuomoti gyvenamąsias patalpas šeimai ar kitiems nuomotojams, kurių grupėje yra nepilnamečių vaikų.
„Tačiau tai labai sunkiai įrodoma, kaip ir su visomis sąlygomis. Turbūt tai galioja tiek kalbant apie vaikus, tiek apie užsieniečius. Reikėtų labai tiesioginio pasakymo, kad „aš nenuomoju dėl tos priežasties“, – sako teisininkas.
M. Čiulada taip pat pastebi – jeigu galima būstą išnuomoti šeimai su vaikais ir šeimai be vaikų, nuomotojas dažniau renkasi šeimą be vaikų. Eksperto teigimu, tai iš dalies lemia priežastis, kad būstai, kuriuose gyvena šeima su vaikais, greičiau nusidėvi. Be to, savininkai tokių nuomininkų bijo, nes juos sunku iškeldinti net ir konflikto atveju.
Panaši situacija, pastebi ekspertas, ir su užsieniečiais. Mažiau keblumų kyla žmonėms iš artimų šalių, tačiau iš toliau atvykusiems žmonėms konservatyvūs lietuviai dažnai atsisako nuomoti būstus.
Visas galimas sąlygas rekomenduoja nurodyti sutartyje
P. Milkevičiaus aiškinimu, nors būsto nuomos sutartys yra gana laisvos ir jose galima įrašyti daugybę sąlygų, vis dėlto padidinti būsto nuomos kainą ar depozitinį mokestį vien dėl to, kad ketina atsikraustyti šeima su vaikais, draudžiama. Tačiau, atkreipia dėmesį teisininkas, tai galima padaryti, jeigu nuomininkas nori turėti augintinį.
„Kalbant apie augintinį, galima galvoti apie didesnį depozitą. Sutarties laisvės principas čia veikia pilnu pajėgumu. Bet, pavyzdžiui, šeimoms, kuriose yra mažamečių vaikų, kainos didinti negali. Kalbant apie gyvūnus, tai visiškai įmanoma“, – nurodo P. Milkevičius.
M. Čiulados pastebėjimu, daugybė nuomininkų už tokią sąlygą nėra linkę mokėti papildomai ir augintinius kartais netgi slepia. Be to, tvirtina ekspertas, dauguma nuomininkų Lietuvoje vis dar linkę nepalikti depozito, paslėpti sugadintus baldus ar nuslėpti kitą būstui padarytą žalą.
„Yra, sakykime, ir vienoje, ir kitoje pusėje tam tikrų stereotipų, ir gerų, ir blogų istorijų, bet visa tai galima įdėti į sutartį, aptarti“, – įsitikinęs M. Čiulada.
Jo aiškinimu, jau yra susiformavęs idealaus nuomininko portretas: „Tai tikriausiai būtų mergina, daugiau kaip 26 metų amžiaus ir vieniša. Taip būtų, jeigu visiškai idealizuotume.“
Būtent tokio nuomininko dažniausiai tikisi nuomotojai. Tačiau, pabrėžia M. Čiulada, rinka ir taip sureguliuoja pasiūlą ir paklausą. Dauguma Lietuvoje nuomoti siūlomų būstų yra vieno arba dviejų kambarių, t. y. tinkami gyventi vienam žmogui arba porai.
„Paprastai, kai žmonės susilaukia atžalų, jiems reikia didesnio būsto, o ir jų pajamos paprastai tai leidžia. Dažnai jie galvoja jau ne apie nuomą, o apie būsto įsigijimą“, – sako M. Čiulada.
Nuomos sutartis, kai mokama tik už komunalines paslaugas, kitokia
Ekspertų teigimu, pasitaiko atvejų, kai būstas nuomojamas, tačiau iš nuomininko neimamas mokestis, žmogus tik privalo atsiskaityti už komunalines paslaugas. P. Milkevičiaus aiškinimu, tai galima laikyti tam tikra nuoma, tačiau tokiu atveju pasirašoma panaudos, o ne nuomos sutartis. Mokėti mokesčių būsto savininkui tuomet nereikia.
„Kadangi mokesčių nuo negautų pajamų, t. y. nuo pajamų, kurių nėra, mokėti nereikia, geriau pasirašyti panaudos, o ne nuomos sutartį“, – sako P. Milkevičius.
M. Čiulada nurodo – nors mokesčiai tokiu atveju ir nėra mokami, pasirašyti panaudos sutartį vis tiek rekomenduojama. Ji naudinga, norint apsaugoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko teises.
„Tai vis tiek ta pati nuoma už nulį. Be abejo, ji privalo turėti terminą, turi būti aprašytas būstas, kuris nuomojamas, aprašomos, kokios atsakomybės gresia tiek nuomininkui už kažkokį turto sugadinimą ar sutarties nutraukimą anksčiau laiko, tiek tam pačiam savininkui, jeigu jis norės persigalvojęs šiaip sau nutraukti sutartį. Labai rekomenduoju pamiršti žodines sutartis ir pereiti prie rašytinių sutarčių – tiek nuomos, tiek panaudos“, – tvirtina M. Čiulada.
