aA
JAV nekilnojamojo turto krizė ir jos pasekmės susilaukia įvairiausių interpretacijų bei prognozių, dažnai bandoma spekuliuoti šia tema ir sieti ją tiesiogiai su Lietuvos NT rinkos situacija. Todėl norėčiau trumpai apibūdinti, kaip susidarė JAV nekilnojamojo turto burbulas, kaip jis įtakojo ir įtakoja JAV ir Europos Sąjungos NT rinkas bei situaciją Lietuvoje.
Vytautas Keturka
Visų pirma reikia pasakyti, kad JAV egzistuoja pagrindinė (prime) ir didesnės rizikos (subprime) nekilnojamojo turto rinkos. Pirminei priklauso tie paskolų gavėjai, kurie turi pakankamai gerą kredito grąžinimo istoriją (laiku mokėjo visus įsiskolinimo mokesčius) ir turi pakankamai pajamų skoloms mokėti. Padidintos rizikos būsto paskolų rinkai priskiriami tie asmenys, kurie anksčiau nebuvo turėję paskolų arba ne visada laiku mokėjo savo skolas, arba net visiškai negalėjo jų grąžinti.

Taigi, jų skolų grąžinimo istorija nėra graži arba jos visai nėra. Dėl to šie asmenys už skolintas lėšas turi mokėti daug didesnes palūkanas. Pakilus bazinei palūkanų normai, pirmiausia nemokūs tampa būtent tie asmenys, kurie priklauso padidintos rizikos būsto paskolų rinkai. Tačiau tai nesutrukdė JAV bankams skolinti šiems žmonėms pinigus nekilnojamajam turtui įsigyti. Reikėtų paminėti, kad 6 milijonai tokių padidintos rizikos rinkai priklausančių žmonių namams pirkti gavo paskolas, kurių dydis siekė 100 proc. namo vertės, ir dar tokiu momentu, kai namų kainos JAV pasiekė aukščiausią savo tašką.

Kodėl bankai taip lengvai dalino kreditus? Ogi visas išduotas paskolas kredito institucijos parduodavo didesniems bankams, kurie šias paskolas paversdavo paskolomis dengtais vertybiniais popieriais (Mortgage-Backed Securities) arba net nepavertę parduodavo investiciniams bankams.

Investiciniai bankai iš šių paskolų ir paskolomis dengtų vertybinių popierių padarydavo išvestinius vertybinius popierius - skolomis dengtus įsipareigojimus (Collaterarised Debt Obligations) ir parduodavo juos investuotojams (įvairių šalių finansinėms institucijoms ir fondams). Taigi, atsakomybė, o tuo pačiu ir pasekmės už negrąžintą kreditą paprasčiausiai atitekdavo investuotojams.

Tikslas – išdalinti kuo daugiau paskolų

Tiesioginiams paskolų dalintojams labiausiai rūpėjo išdalinti kuo daugiau paskolų ir kuo greičiau jas parduoti, o gautus pinigus vėl išdalinti naujiems namų pirkėjams. Susidarius tokioms sąlygoms, nebuvo galima rasti pakankamai žmonių, norinčių ir galinčių gauti kreditą namui įsigyti.

Todėl paskolos buvo dalinamos visiems asmenims, kurie anksčiau apie tai negalėjo nė svajoti. Tokios paskolos net gavo savo pavadinimą: NINA (no income no asset - nei pajamų, nei turto). Ir tikrai, tie žmonės, kuriems buvo dalinamos paskolos, neturėjo nei pajamų, nei turto. Taigi, namų paklausa stipriai viršijo pasiūlą.

Statybininkai iš visų jėgų stengėsi patenkinti pasiūlą, statydami vis daugiau naujų namų, tačiau pinigų srautas, plaukiantis į nekilnojamojo turto rinką, niekaip neseko. Nekilnojamojo turto kainos augo ne dienom, o valandom. Susidarius tokioms sąlygoms, žmonės, kurie neturėjo pakankamai lėšų paskolai grąžinti, tiesiog refinansuodavo savo paskolą (imdavo didesnę paskolą apmokėti mažesnei). Tokios paskolos irgi įgavo pavadinimą: kiauliškos paskolos (piggy loans).

Dar 2000 metais reitingavimo agentūra S&P paskelbė, kad kiauliškos paskolos nėra labiau rizikingos nei įprastos. Kylant nekilnojamojo turto kainoms nemokumo atvejais bankams nebuvo jokių sunkumų susigrąžinti skolintas lėšas parduodant užstatytą turtą. Tačiau kainoms krintant, kaip vėliau paaiškėjo, tokios paskolos pridarydavo daugiausiai nuostolio. 2006 metais S&P reitingavimo agentūra atšaukė aukščiau paminėtą savo teiginį. Aukšti reitingai – sėkmės garantas

Taigi, panagrinėkime, kaip investiciniams bankams pavykdavo padaryti ir išplatinti šiuos išvestinius vertybinius popierius. Ogi investiciniai bankai surūšiuodavo paskolas ir paskolomis dengtus vertybinius popierius (Mortgage-Backed Securities) į krūvas po 1000 vienetų, pateikdavo jas reitingavimo agentūroms, kurios suteikdavo atitinkamą reitingą.

Taip paskolos virsdavo vertybiniais popieriais, kurie vadinosi skolomis dengti įsipareigojimai (Collaterarised Debt Obligations). Išlaikius tam tikrus reikalavimus, galima buvo tikėtis šiems vertybiniams popieriams gauti tokius pačius reitingus kaip ir JAV valstybinių obligacijų, o tai jau atvėrė duris pas tuos investuotojus, kurie gali pirkti ne mažesnio kaip investicinio lygio vertybinius popierius.

Dar 2000 metais JAV reitingavimo agentūra S&P paskelbė, kad, sudarant paketą, jame didesnės rizikos paskolų (subprime) negali būti daugiau kaip 20 proc. Aišku, reitingavimo agentūras galima puikiai suprasti, nes iki 2000-jų metų pradžios paskolos daugiausiai buvo dalinamos tiems asmenims, kurie tikrai turėjo pakankami pajamų jas grąžinti. Negalinčių grąžinti paskolos asmenų buvo nedaug, blogų paskolų kiekis tuo metu neviršijo 2 proc. viso paskolų kiekio. O įsipareigojimai skoloms dengti (Collaterarised Debt Obligations) yra formuojami taip, kad surinktame pakete esant net 10proc. nemokumo atvejų, išmokos investuotojams nenukenčia („credit enhanced“ principas). Taigi, tie 20 proc. visiškai patenkino ir kreditavimo agentūras, ir šių popierių sudarytojus.

Toksinės atliekos irgi paklausios

Realizuoti investicinio lygio skolomis dengtus įsipareigojimus (Collaterrised Debt Obligations) nebuvo sunku, jiems pirkėjų netrūko. Tačiau ką reikėjo daryti su vidutinio (mezzanine) ir aukščiausio (equity) rizikos lygio skolomis dengtais įsipareigojimais (Collaterarised Debt Obligations)? Aukščiausio rizikos lygio vertybiniai popieriai dėl savo aukšto rizikos laipsnio net buvo pavadinti toksinėmis atliekomis (toxic waste). Ir, nors šie vertybiniai popieriai turėjo didžiausią pajamingumą, bet būtent jiems krizės atveju turėjo tekti didžiausia nemokumo tikimybė.

Štai čia ir pasireiškė investicinių bankų, galinčių paskolas paversti vertybiniais popieriais, darbuotojų išradingumas. Jie įkūrė fondus, investuojančius į padidintos rizikos vertybinius popierius, susijusius su nekilnojamu turtu, t.y. į vidutinio ir aukščiausio rizikos lygio skolomis dengtų įsipareigojimų vertybinius popierius.

Toks fondas dažniausiai už iš savo įkūrėjo gautus pinigus nupirkdavo šiuos vertybinius popierius. Augant nekilnojamojo turto kainoms, tokių vertybinių popierių vertė augo net greičiau nei pats nekilnojamasis turtas. Taigi, tokio fondo teigiami rodikliai augo greičiau nei kitų fondų, o tai pritraukdavo daug naujų investuotojų. Toliau šis fondas jau tapdavo savarankiškas. Jis kreipdavosi į kitą banką, kuris, užstatu paėmęs aukščiau paminėtus vertybinius popierius, suteikdavo šiam fondui paskolą. Fondas už gautus pinigus vėl pirkdavo iš investicinio banko tuos pačius aukštos rizikos vertybinius popierius. Taip ratas sukosi toliau. Kai kurie fondai sugebėjo tokį ratą apsukti net 15 kartų.

Tačiau įsivaizduokim, kad investicinis bankas nesugebėjo parduoti visų šių padidintos rizikos vertybinių popierių fondams ir dalį pasiliko. Suprasdami šių vertybinių popierių rizikos laipsnio dydį, jie apdraudė juos draudimo įmonėse, t.y. susitarė su draudimo įmonėmis apie tai, kad draudimo įmonės prisiims paskolų (dažniausiai didesnės rizikos paskolų, iš kurių ir buvo sudaryti vertybiniai popieriai) negrąžinimo riziką mainais į dalį išmokų, gaunamų už šiuos vertybinius popierius.

Tokie sandoriai dar vadinami apsikeitimo (swap) sandoriais arba kredito nemokumo apsikeitimo sandoriais (credit defauld swap). Taigi, surūšiavus ir sudėjus šiuos sandorius į paketus ir reitingo agentūrose gavus jiems tam tikrus reitingus, vėl turime skolomis dengtus įsipareigojimus (Collaterarised Debt Obligations).

Tačiau išmokos už šiuos vertybinius popierius jau ateina ne iš mokėjimų už skolintus (nekilnojamam turtui pirkti) pinigus, bet iš išmokų draudimui už prisiimtą nemokumo riziką. Todėl jie dar vadinami sintetiniai skolomis dengti įsipareigojimai (Synthetic Collaterarised Debt Obligations). O šiuos vertybinius popierius vėl galima parduoti investuotojams.

Taigi, kaip matome, didžiulės lėšos buvo mestos į nekilnojamojo turto sektorių, o tai jau pakėlė kainas į nematytas aukštumas, kurių įprasta paskolų išdavimo tvarka su turimomis savo finansinių institucijų lėšomis pasiekti tikrai negalėtų.

Skolino visas pasaulis

JAV nekilnojamojo turto rinkai tokiu būdu skolino visas pasaulis. Susidarė sverto principas. kai išduotos paskolos buvo verčiamos vertybiniais popieriais. Šie vertybiniai popieriai buvo parduodami arba pateikiami kaip užstatas įvairių šalių finansinėms institucijoms, o lėšos vėl buvo naudojamos naujoms paskoloms išdalinti.

Toks ratas sukosi nesustodamas, kol vieną dieną kainos nustojo augusios. Taigi, paaiškėjo, kad sistema, kuri puikiai veikė nekilnojamojo turto kainų kilimo metu, ėmė byrėti pradėjus kainoms mažėti. Pinigų srautas, tekėjęs į gyvenamųjų namų rinką ne tik kad sumažėjo, bet beveik sustojo. Nemokumo atvejų skaičius pradėjo augti. Bankai ne tik beveik nustojo dalinti paskolas asmenims, norintiems įsigyti gyvenamuosius namus, bet sustabdė skolinimą vieni kitiems (nes niekas tiksliai nežinojo, kiek kuris bankas yra investavęs ar paėmęs užstatu skolomis dengtus įsipareigojimus, sukėlė bankų nepasitikėjimą vieni kitais.

Norintieji parduoti užstatu paimtus skolomis dengtus įsipareigojimus to padaryti jau nebegalėjo, nes niekas nenorėjo jų pirkti, o ir tikrą šių išvestinių popierių vertę tokiomis sąlygomis buvo gana keblu nustatyti. Atviroje rinkoje šiais skolomis dengtais finansiniais instrumentais nebuvo prekiaujama.

Aišku buvo tik viena, kad, augant nemokumo kiekiams ir krintant nekilnojamojo turto kainoms, išvestinių popierių vertė irgi mažėjo. Taigi, trūkstant pinigų, pasiūlai viršijant paklausą (vien naujų namų atsargos pasiekė vienerių metų pardavimo lygį), kainos pradėjo dar sparčiau ristis žemyn, o tai mažino skolomis dengtų įsipareigojimų išmokas ir jų vertę. Kad įsivaizduotumėte, kokį mastą įgavo šių vertybinių popierių nuvertėjimas, galiu paminėti, kad per pirmus du šių metų ketvirčius pinigų finansinės institucijos nurašė į nuostolius milžiniškas sumas: „Citygroup“ - 55,1 mlrd. JAV dolerių, „Merrill Lynch“ -51 mlrd. JAV dolerių, UBS - 44,2 mlrd. JAV dolerių, HSBC - 27,4 mlrd. JAV dolerių. Sąrašas yra kur kas ilgesnis.

Taigi, galima drąsiai teigti, kad tai, kas pradžioje atrodė kaip nekilnojamojo turto krizė, peraugo į pinigų finansinių institucijų krizę. Daugelio bankų ir kitų pinigų finansinių institucijų akcijų kainos nukrito šešis ir daugiau kartų.

Europos žemyne situacija nebuvo taip drastiškai išpūsta, paskolos buvo išduodamos gal kiek lengviau, bet, matyt, išlaikant visus paskolai gauti būtinus reikalavimus. Tai, žinoma, sumažina nemokumo procento dydį, bet neapsaugo nuo per didelio nekilnojamojo turto kainų augimo, kuris daugiausiai priklauso nuo investuoto į šią rinką pinigų kiekio. Žemiau pateikiu duomenis apie tai, kiek kuri Europos šalis yra išleidusi skolomis dengtų įsipareigojimų: Didžioji Britanija – 7 proc. BVP (nuo bendro vidaus produkto), Airija – 6 proc. BVP, Nyderlandai – 5proc. BVP, Ispanija - 4 proc. BVP, Portugalija - 3 proc. BVP, Italija – 1proc. BVP, Prancūzija ir Vokietija - mažiau nei 1 proc. BVP.

Taigi, iš šių skaičių maždaug galime spręsti, kiek apytiksliai pinigų buvo investuota papildomai į šių šalių nekilnojamojo turto rinkas. Tai leidžia spręsti ir tai, kuriose šalyse kainos išsipūtė labiausiai. Pridėti galima tai, kad kai kurie bankai buvo investavę ir į JAV nekilnojamojo turto rinką. O tai jau leidžia kalbėti ne vien apie nekilnojamojo turto kainų burbulus atskirose šalyse, bet ir apie pinigų finansinių institucijų krizę.

Lietuvos situacija – kitokia

Kalbant apie Lietuvos nekilnojamojo turto rinką, derėtų pasakyti, kad mūsų bankai tokių vertybinių popierių neišleido. Skolinimą jie vykdė savo lėšomis ir gautomis papildomomis lėšomis iš motininių bankų, todėl apie pinigų finansinių institucijų krizę pas mus kalbėti beprasmiška.

Belieka tik išsiaiškinti, ar išaugusios nekilnojamojo turto kainos peraugo į burbulą, kuris sprogo, ar tai buvo normalus cikliškas kainų augimas su įprasta kainų korekcija. Dabar į šį klausimą atsakyti sunku, bet reikėtų prisiminti, kad, sulėtėjus pasaulinės ekonomikos vystymuisi ir net kai kurioms labiausiai išsivysčiusioms pasaulio šalims atsidūrus neigiamoje BVP augimo zonoje, per pirmus du šių metų ketvirčius mes vis dar išlaikėme 6,2 proc. BVP augimą. Tai rodo, kad mūsų ekonomika leidžiasi minkštai.

Taigi, ne krizė sustabdė Lietuvoje nekilnojamojo turto kainų augimą, o tiesiog sugriežtinta bankų kreditų išdavimo tvarka ir pasitraukimas iš šios rinkos žmonių, kurie norėjo greitai pralobti. Manau, kad dėl to ši rinka tapo tik sveikesnė ir kokybiškesnė. Kai kurie ekonomistai kviečia žmones daugiau taupyti ir mažiau išlaidauti.

Bet ar tikrai žmonės norės tai daryti, kai realiosios palūkanos yra neigiamos (palūkanos už indėlius yra mažesnės negu infliacija)? Ir ar tikrai tai yra geriausias būdas apsaugoti savo pinigus? Visais laikais investicija į nekilnojamąjį turtą buvo viena iš saugiausių apsaugos nuo infliacijos būdų. Jeigu ateinantys metų ketvirčiai patvirtins minkštą ekonomikos nusileidimo scenarijų, tai, manau, neilgai trukus pamatysime vėl pradėsiančias augti nekilnojamojo turto kainas.

Įvertink šį straipnį
Norėdami tobulėti, suteikiame jums galimybę įvertinti skaitomą DELFI turinį.
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
(0 žmonių įvertino)
0
Parašykite savo nuomonę
arba diskutuokite anonimiškai čia
Skelbdami savo nuomonę, Jūs sutinkate su taisyklėmis
Rodyti diskusiją Rodyti diskusiją

Top naujienos

Judėjimas, kuris išgąsdino ir Jungtines Tautas, ir „Facebook“: it vėžys plinta Lietuvoje, gali paveikti kiekvieną (360)

„Kontražvalgybos pokštai šioje grupėje nepralįs: apie mikročipų pasakas skiepuose šioje...

Sukrečiantis pasakojimas iš vienos skurdžiausių pasaulio vietų: apsilankę „kino teatre“ užsikrečia ŽIV (97)

Kaip žmonės gyvena didžiausiame Afrikos lūšnyne? Kokiais originaliais būdais jie užsidirba...

Po „Swedbank“ skandalo – žinutė klientams Lietuvoje: reputacijai tai atsilieps skaudžiai (329)

Trijose Baltijos valstybėse veikiantis Švedijos bankas „Swedbank“ galėjo būti įtrauktas...

Restorano atidaryme – į vaikystę grįžę Karolina Meschino su Remiu bei kiti žinomi veidai (99)

Trečiadienio vakarą įvyko oficialus restorano „Kiškio kopūstai“ atidarymas. Pasak naujosios...

Būsto rinkoje auga spaudimas kainoms: pasiūla dar niekada nebuvo tokia didelė (96)

2018 metais nekilnojamojo turto rinka ( NT ) Lietuvoje trečius metus iš eilės buvo savo aktyvumo...

Darbą banke iškeitė į prekystalį turguje: į vatą nevynioju ir klientų neapgaudinėju (14)

Kaunietė Irena Fiodorova didžiąją gyvenimo dalį praleido besidarbuodama banke, tačiau jau...

Vyrui atsivėrė akys, kai žmona pasiūlė išbandyti seksą trise (19)

Dar beskaitant straipsnį „Žmona palūžusi: vyro priklausomybė nuo pornografijos išskyrė...

Depresija, nemiga ar sąnarių skausmas gali sufleruoti netikėtas problemas (19)

„Jeigu jūsų žarnynas sutrinka dėl streso, į mitybą turite įtraukti violetinių ir tamsiai...