J. Rojaka. Tvari Vilniaus būsto nuomos rinkos plėtra ar burbulas?

Pigių pinigų ir mažų paskolų palūkanų normų aplinkoje, vis daugiau gyventojų ir investuotojų dėmesį nukreipia į nekilnojamąjį turtą.

Jo grąža kelis kartus viršija finansinę naudą iš įprastinių investavimo priemonių. Paslaugų centrų plėtra ir augantis turistų skaičius gerokai padidina būsto nuomos poreikį Vilniuje ir sustiprina gyventojų investicijas į NT.

Bet ar ilgai tęsis šis renesansas, o gal jau kyla naujo burbulo grėsmė?

Skubu atsakyti – burbulo dar nesimato.

Burbulai atsirastų, jei ekonominėje politikoje įvyktų nepalankių pokyčių ir šalies konkurencingumas susvyruotų, tačiau dabar apie tai kalbėti nėra prasmės. Taip, nuomos kainos kyla ir artėjant mokslo metams vis dažniau tampa pokalbių objektu, tačiau šią tendenciją lemia augantis šalies žinomumas, naujoviškos technologijos ir ambicingi sostinės planai.

Vilnius – vienintelis augantis didmiestis Lietuvoje pagal gyventojų skaičių. Šalies sostinė generuoja per 40 proc. šalies BVP, o pasirinkta investicijų pritraukimo strategija leido šiemet nuskinti ateities Europos miesto laurus, po Ciuricho ir Edinburgo.

Ambicingi užmojai augti ir peraugti į didelių miestų, turinčių per 750 tūkstančių gyventojų, lygą, neabejotinai turės įtakos ir sostinės NT rinkai, kuri pastaruoju metu išsiskiria itin dideliu gyvybingumu.

Nekilnojamojo turto bendrovių skaičiavimais, per paskutinius trejus metus Vilniuje būsto nuomos kainos išaugo beveik trečdaliu. Statistikos departamento duomenimis, augimas buvo kiek nuosaikesnis ir siekė apie 24 proc.

Vienas pagrindinių būsto nuomos rinkos variklių yra nuolat besisteigiantys ir besiplečiantys paslaugų bei IT centrai, kartu su įvairiais IT startuoliais kuriantys gerai apmokamas darbo vietas.

Informacinių ryšių ir telekomunikacijų sektorius kasmet įdarbina iki 2 tūkst. IT specialistų, o Lietuvos aukštosios mokyklos į darbo rinką išleidžia tik apie pusę tiek absolventų.

Nenuostabu, kad IT kryptis šiemet buvo viena patraukliausių universitetų programų. Kita vertus, tolesnė tvari centrų plėtra įmanoma tik užtikrinant nuolatinį specialistų srautą.

„Startuolių viza“ suteikia galimybę Lietuvos darbdaviams paprasčiau įdarbinti jiems reikalingus specialistus iš trečiųjų šalių, pavyzdžiui Ukrainos ir Baltarusijos. Laukiamas studentų ir naujų darbuotojų antplūdis turėtų dar labiau išjudinti būsto nuomos rinką sostinėje artimiausioje ateityje. Ir, jeigu studentai labiau orientuojasi į pigesnio būsto kategoriją, jauni specialistai paprastai ieško prabangesnio būsto arčiau darbo.

Nemažai prie bumo prisideda ir naujoviškos technologijos bei nauji rinkos žaidėjai – tokie kaip „Airbnb“, „Flipkey“, „9Flats“. Internetiniai NT nuomos portalai rimtai konkuruoja su žemesnio rango viešbučiais ir moteliais, tuo pačiu iškreipdami nuomos rinką.

Iš vienos pusės, „Airbnb“ ir panašūs portalai palengvina gyvenimą keliautojams, gerina užsienio turistų srautus bei padeda šeimininkams šiek tiek papildomai užsidirbti. Kita vertus, tai smarkiai riboja miesto gyventojų galimybes išsinuomoti būstą ilgesniam laikui ir kelia ilgalaikės nuomos kainą.

Su nuomos rinkos bumu susidūrė didžiausi pasaulyje turizmo ir verslo traukos centrai – Londonas, Vankuveris, Niujorkas. Nenuostabu, kad kai kurie miestai bando apsaugoti vietos gyventojus, apribodami interneto NT nuomos portalų veiklą.

Pavyzdžiui, Berlynas vienas pirmųjų uždraudė portalams nuomoti visus tuščius butus. Panašu, kad ši problema yra nesvetima ir Lietuvos sostinei. Pasirinkus savaitgalį Vilniuje rugsėjo pradžioje, „Airbnb“ išmeta per 300 pasiūlymo nuomotis visą būstą (vidutinė kaina – 70 eurų parai), 125 variantus gyventi atskirame kambaryje (39 eurai) ir 16 galimybių dalintis kambariu su kitais (27 eurai).

Optimistiškai investuotojus į NT turėtų nuteikti ir nuolat augantis turistų skaičius. Pirmąjį 2016 m. ketvirtį turistų skaičius Vilniuje siekė 182,2 tūkst., t.y. ūgtelėjo 5 proc., palyginti su 2015 m. tuo pačiu laikotarpiu.

Viešbučių užimtumo rodikliai yra aukščiausi per pastaruosius 20 metų ir gerėja kasmet. Vilniuje 2015 m. viešbučių užimtumas siekė 64,4 proc., o visos šalies vidurkis priartėjo prie 50 proc. Pagal šį rodiklį Lietuva ir Vilnius lenkia kaimynines Baltijos šalis bei jų sostines.

Demografinės tendencijos taip pat siūlo neblogas perspektyvas. Nors gyventojų skaičius nuolat mažėja, jaunimas įžengia į darbingą amžių ir daugeliui iš jų reikės būsto. Daugiau nei 52 procentų jaunų žmonių iki 35 metų Lietuvoje gyvena su tėvais, kai Šiaurės valstybėse šis rodiklis svyruoja apie 20 proc. Beje, apklausos rodo, kad vis daugiau jaunimo linksta prie būsto nuomos, tiek dėl griežtesnių būsto paskolų išdavimo reguliavimo, tiek ir dėl didesnio lankstumo.

Taigi galima teigti, kad bent kol kas būsto nuomos tendencijos sostinėje atitinka ekonomines realijas. Ambicingi užmojai ir toliau augins būsto paklausą, todėl jo nuoma palaipsniui brangs. Kita vertus, susidomėjimas būstu, kaip investicija ir nuolat auganti pasiūla suveiks kaip buferis, suminkštinantis nuomos kainų šuolius.

Bet kurio atveju, siekiant išvengti burbulų, reikėtų ieškoti naujų sprendimų, tokių, kaip būsto nuoma, kartu kaupiant pradinį įnašą būsto paskolai ar pan. Dar vienas itin svarbus žingsnis – gerinti regionų patrauklumą, siekiant kad nauji paslaugų centrai koncentruotųsi ne tik sostinėje, bet ir kituose miestuose.

Pasaulyje yra nemažai miestų, kurie siūlo naujakuriams finansinę naudą mainais už pažadą dirbti regione bent kelis metus. Pats laikas apie tai susimąstyti ir mūsų šalies politikams.