„Jūs pirkote pastatus veiklai plėtoti, o kadangi pastatų neliko ir sklypas naudojamas ne pagal paskirtį, vienašališkai nutraukiama ir valstybinės žemės nuomos sutartis“, - išgirs valdininkų verdiktą nekilnojamojo turto plėtotojai, sumokėjęs už objektus milijonus eurų.
Kai kam panašios situacijos iš tiesų yra tapusios realybe – plėtros projektams įgyvendinti nusipirktus apleistus statinius patraukliose vietose nugriovę verslininkai yra susidūrę grasinimais nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartis, nes nevykdoma veikla pagal sklypo paskirtį.
Nekilnojamojo turto vystytojai ne juokais sunerimę. Sunerimę ir didžiųjų savivaldyvių vadovai, nes byra ir kai kurie savivaldybių darnios plėtros planai, infrastruktūros sutvarkymo projektai. Ir tai – dvidešimt penkerius metus vykstančios žemės reformos pasekmė.
Bet palikime verslininkus nuošaly. Juk dažno akyse jie yra tie, kurie patys apgaudinėja ir iš to pasipelno. Pažiūrėkime, kaip NŽT vykdoma žemės reforma paliečia kitus. Ir čia nuskriaustųjų bus „n“ kartų daugiau. Pirmiausia pažiūrėkime į visuomenę.
Dėl galimybės turėtą žemės sklypą arba jo dalį perkelti iš vienos vietovės į kitą teisėta vienų žemė atsidūrė kitų rankose, atsirado begalė apsukruolių, kurie sklypus „persikėlė“ net ir po kelis kartus. Dešimtys laimingųjų, bet keli tūkstančiai nuskriaustųjų.
Yra ir kita medalio pusė – viešasis sektorius, kitaip tariant, savivaldybės.
Tokia žemės reforma, kokia vykdoma, viešajam sektoriui yra labai ydinga. Visiškai neatsižvelgta į miestų plėtros planus, neatsižvelgta į planuojamus stambius infrastruktūros projektus.
Apie rezultatą nemažai rašyta daugelyje žiniasklaidos priemonių – bylinėjamasi dėl žemės išpirkimo didmiesčių aplinkkeliams, tarptautiniams automobilių ir geležinkelio keliams. NŽT ne kartą yra pasistengusi grąžinti sklypus tose vietose, kuriose jau prieš keliolika ar keliasdešimt metų buvo numatyta įgyvendinti svarbius infrastruktūrinius projektus.
Šitaip viena valdžios institucija suteikia didelį galvos skausmą kitoms valdžios institucijoms. NŽT aklai, net nepasigilinusi į miestų plėtros planus, suformuoja sklypus ir juos grąžina kaip buvusią nuosavybę, o savivaldybės gaišta laiką derybose dėl tų sklypų išpirkimo.
Gerai, jeigu pavyksta greitai susitarti ir sklypai išperkami visuomenės poreikiams, žinoma, už tos pačios visuomenės pinigus. Be to, darbo gauna teismai, kitos institucijos.
Įdomu, ar NŽT nepasidomėjo kitu galimu sprendimų keliu, t.y. paprasčiausiai iš karto sumokėti kompensaciją už turėtą sklypą? Ar baiminamasi, kad tuomet darbo pristigs kitų institucijų klerkams?
O gal reikia kelti klausimą, ar iš tiesų NŽT, kuri pavaldi Žemės ūkio ministerijai, yra būtent ta institucija, kuri turėtų bene labiausiai įtakoti miestų plėtrą?
Darniai planuoti miestų teritorijas juk ne tas pats, kas raikyti žemės ūkio paskirties sklypus pagal žemės derligumą.
Urbanistai, manau, nedvejodami pritartų, kad jie turi spręsti plėtrai skirtus klausimus. Tačiau pas mus plėtros planavimas yra savivaldybių funkcija, bet žemę valdo NŽT.
Kai viskas taip išskaidyta, nei viena, nei kita pusė nejaučia visiškos atsakomybės už stringančius projektus, sustojusias statybas, nebaigtas tiesti ir blokais užtvertas gatves. Savivaldybės į pastabas gali ramiausiai atsakyti, jog netvarko su žeme susijusių reikalų, o NŽT savo ruožtu atrėžia, kad ji neplanuoja miestų.
Yra dar viena institucija, kuri galėtų įsikišti – Aplinkos ministerija.
Tačiau paklaustas apie tokią situaciją, šios ministerijos Teritorijų planavimo, urbanistikos ir architektūros departamento direktorius Marius Narmontas yra kategoriškas – kai yra kelios auklės, vaikas lieka be galvos. NŽT šiandien turi visas galias formuoti sklypus, todėl jai visiškai nesvarbūs planavimo dokumentai.
Sklypai suformuojami net neatsiklausus savivaldybių. Išeina taip, kad NŽT valdo valstybės žemę, bet neturi jokių plėtros planų. Jeigu taip, tai išeitų, kad sklypus formuoti gali bet kuri institucija, netgi Valstybinė vaistų kontrolės komisija – plėtros klausimai juk nesvarbūs!
Rožinė urbanistų svajonė – visi su plėtra susiję klausimai, taip pat ir žemės, būtų sprendžiami miestų planuotojų.
Nei jiems svarbu, kokie tie tinklai, kokią jie turi perspektyvą, ar tikrai tie tinklai reikalingi. Nesvarbu ir tai, kad žemė, kaip buvusi nuosavybė, grąžinama privatiems asmenims miesto parke ar kitoje žaliojoje zonoje ir dėl to atsiranda begalė problemų savivaldybėms ar plėtros projektus pasitvirtinusiems verslininkams.
Daug dėta vilčių, kad žemėtvarkos procedūras bus lengviau tvarkyti priėmus Teritorijų planavimo įstatymą. Tačiau viltys nepasiteisino – valstybinės institucijos nemėgina kalbėtis ir aiškintis svarbių klausimų, o NŽT net nemėgina suvokti žemėtvarkos įtakos urbanistikai.
Jūsų institucijos susipykusios, – klausiu pono M. Narmonto apie Aplinkos ministerijos ir NŽT santykius. Pasirodo, visiškai ne.
Tiesiog kardinaliai skiriasi požiūris į žemę: vienai pusei norėtųsi rūpintis urbanistika, kitai svarbu, kad žemė būtų tik žemės ūkio paskirties. Dėl to buvusiems savininkams grąžinami sklypai, kuriuose jau suformuotos miestų žaliosios erdvės, prieš tai numatytos detaliuosiuose planuose, kurie aptarti su visuomene.
Dar įdomiua, kad grąžinamų tokių sklypų paskirtis – žemės ūkio. Nebūtų nieko stebėtino, jei įkvėpti praūžusių rinkimų sklypus atgavę savininkai vidury miesto ims arti sėti, akėti. Nesvarbu, kad pažeidžiamas visuomenės interesas turėti šalia namų parką. Nesvarbu, kad NŽT neturi jokios pareigos leisti tiesti gatvę, leisti NT plėtotojams jungtis prie tinklų.
Prieš kurį laiką Didžioji Britanija pateikė 12 tomų invazijos į Iraką tyrimo ataskaitą, kurioje tiksliai įvardinta, kiek šaliai tai kainavo. Įdomu, ar galima tikėtis, kad Lietuvoje bus parengta išsami ataskaita apie tai, kiek jau kainavo vykdoma žemės reforma: kiek išmokėta piniginių kompensacijų, kiek žmonių gali džiaugtis atkurta nuosavybe, kiek dar reikia žemės, kad grąžinti ją buvusiems savininkams, kokia žala padaryta miestų plėtrai ir pan.
O gal atlikus tokią analizę paaiškės, kad žemės grąžinta kur kas daugiau, nei jos turėjo buvę savininkai, neskaitant piniginių kompensacijų?
Visiškai įmanomas scenarijus.
Tarptautinė praktika rodo, kad laimingiausios yra tos šalys, kuriose tinkamai sutvarkyta urbanistika ir infrastruktūra. Lieka tikėtis, kad viską galima ištaisyti. Tačiau tas „viskas“ kuo toliau, tuo labiau gali brangti.
