Vargas dėl naujų namų – paradoksalu, bet realu

 (176)
Super Namai nuotr.
Super Namai nuotr.

Šiandien pagrindinis nekilnojamojo turto sektoriaus specialistų diskusijų objektas – nevykęs daugiabučių namų atnaujinimo projektas. Tačiau aktualijų paraštėse lieka ne mažiau svarbi problema – dar visai neseniai pastatytų individualiųjų ir daugiabučių namų prasta kokybė.

Nežinia, kokios pagrindinės priežastys – pablogėjusi ekonominė situacija ar natūralus pastatų nusidėvėjimas – būsto savininkus tik dabar privertė atkreipti dėmesį, kad išvaizdūs, modernios architektūros namai yra šaltesni nei tikėtasi, nepatogūs gyventi, turi daug smulkių defektų, kurie neleidžia jaustis komfortiškai ir saugiai. Ką daryti – susitaikyti, remontuoti ar parduoti?

Sparčių statybų periodas, kuris tęsėsi maždaug nuo 2003 iki 2008 metų, mūsų gyvenviečių teritoriją praplatino vidutinės kokybės nuosavų namų gausa. Taigi, pasiaiškinkime, ar tai mus praturtino, ar įsuko į amžinų problemų ratą. Tuo metu investuotojai statė naudodami pigias medžiagas, ieškojo kiek įmanoma paprastesnių architektūrinių sprendimų. Projektai būdavo ruošiami žaibišku greičiu, nesigilinant į žmogaus poreikius. Pagrindinė prastos kokybės priežastis – paklausos augimas. Dėl tokio natūraliai atsiradusio statybų augimo pradėjo trūkti statybų rinkos specialistų, rinkoje susiformavo savamokslių karta, kuri dirbo ir mokėsi iš savo klaidų. Prastai namų kokybei iš dalies padarė įtaką ir kainų žirklių efektas – statybos produktai kainavo labai brangiai, todėl gyventojai, kurie statėsi namus, pirko pigesnės ir prastesnės kokybės medžiagas.

Kas slypi už spalvingo fasado?

Pastaroji problema dažniausiai iškyla į viešumą nusipirkus naujos statybos namą ne iš pirmųjų rankų. Savininkai, kurie namus statėsi patys, defektus taiso per daug neburbėdami, tuo tarpu šeimininkai, nusipirkę naujos statybos statinį, kartais pasijunta lyg spąstuose – namas naujas, o problemos tokios pat kaip ir senuose daugiabučiuose. Pažvelgus į nekokybiškai pastatytus namus iš šalies akivaizdžias klaidas galima pastebėti ir plika akimi – tai vietiniai nelygumai, aukščių skirtumai, slenksčiai, nekomfortiškos higienos sąlygos, per mažai natūralios arba dirbtinės šviesos, per maži durų sąramų aukščiai, nepakankamas vandens slėgis ir kita.

Tuo tarpu nematomus defektus gali pastebėti tik patyrę statybų specialistai. Šie defektai atsiranda dėl nepakankamos statybų priežiūros, statytojo žinių trūkumo, projektavimo klaidų, techninio prižiūrėtojo nekokybiškai ir netinkamai atliekamų pareigų, užsakovo noro sutaupyti inžinerinių paslaugų sąskaita. Todėl gražus fasadas nėra esminis statinio kriterijus renkantis namą – tai turėtų būti reikalavimų visuma.

Nauji pastatai su netvarkingais dokumentais

Atrodytų, kad Valstybinės komisijos žodis – lyg taškas bet kurio namo statyboje. Tai turėtų būti galutinis etapas, kuomet statinys pripažįstamas tinkamu naudoti ir jame oficialiai leidžiama gyventi. Tačiau tik įsikėlus naujakuriams dažnai pasirodo statybos darbų brokas, o tai sąlygoja žmonių nepasitenkinimą ir, aišku, papildomas išlaidas sprendžiant šiuos klausimus.

Kaip sakė pastatų monitoringą vykdančios UAB „4Stages” direktorius Giedrius Godelaitis, 80 proc. patikrintų statinių turi netvarkingus dokumentus. Vartant esamus popierius sunku nustatyti buvusios statybos progresą, atskirų pastato dalių kokybę, atsakomybę dėl statybos proceso etapų. Anot specialisto, į pastato pirkimą visuomet žiūrima kaip į nekilnojamojo turto prekę – gerai, jei pastatas stovi patogioje vietoje, dar geriau, jei kambariuose žiemą yra šilta. Juk visa kita galima patobulinti. Tačiau galima pateikti pavyzdį iš kitų ne mažiau vertingų prekių pirkimo eigos – ar kas nors pirktų automobilį, jei jam niekas nesuteikia garantijos, jei nėra žinoma, kaip jis buvo surinktas, ar variklyje yra pakankamai tepalo. O juk nesunkiai galima nustatyti paraleles – tepalas tolygus armatūrai, įdėtai į betoną, arba pakankamam pamato polio gyliui. Taigi, techninė dokumentacija gal ir negarantuos absoliučios kokybės, tačiau bent jau nukreips teisingu keliu, kai atsiras problema kurioje nors pastato vietoje.

Brokdariai išvažiavo, brokas liko

Lukas Rekevičius Super Namai nuotr.
Lukas Rekevičius Super Namai nuotr.

Kaip sakė architektas Lukas Rekevičius, itin staigaus ekonomikos pakilimo metu buvo perkama bet kas, tad statybų plėtotojai ir statybininkai apsiribodavo ne tik pigesnėmis medžiagomis (išskyrus keletą vadinamųjų prestižinių projektų), bet neretai nesilaikydavo ir darbų procesams keliamų reikalavimų – kad kuo skubiau būtų atlikti darbai ir pasiimti pinigai, kartais grindys būdavo klojamos ant neišdžiūvusio betono, dažoma ant per drėgno tinko, mūrijama žiemą, pamatams dažnai nepakakdavo laiko susigulėti. Todėl dažnai net ir geros medžiagos neišlaiko gamintojų garantuojamo tarnavimo laiko – grindys raitosi, plytelės atšoka, sienos skilinėja, dažai lupasi. Rezultatus matome kaip tik dabar, prabėgus porai metų nuo statybų bumo pabaigos, o neseniai naujais namais besidžiaugę naujakuriai nagrinėja galimybes iš statybinių kompanijų reikalauti garantinio remonto.

Šios problemos susijusios ne tik su pastatų vidumi. Dažnai naudoti pigiausi fasadų dekoravimo sprendimai greitai nubluko, ventiliacija orą ne traukia laukan, o pučia į vidų (įsivaizduojate, kaip būna, kai lauke – -20 °C), o tokių minimalių gyvenimo kokybę užtikrinančių dalykų kaip vandens filtrai apskritai sumontuota nedaugelyje naujų daugiabučių.

Žinoma, ne visi projektai realizuoti blogai. Kai kurios įmonės ir statybininkai nesiplėšydami po senovei dirba įprastu ritmu, nes niekada neaukojo kokybės dėl kiekybės, tuo tarpu didžiausi brokdariai jau bankrutavo, kartu palaidodami bet kokias viltis pasinaudoti Statybos Įstatymo užtikrinamomis garantijomis statybų darbams.

L. Rekevičiaus nuomone, atskiro žodžio reikalauja architektūrinė to laikmečio pastatų kokybė. Stengiantis, kad pastate būtų kuo daugiau kvadratinių metrų gyvenamojo ploto, neretai būdavo aukojamas ne tik pastato išorinis vaizdas, bet ir bet koks butų racionalumas. Teko matyti 180 kv. m. butą, kuriame buvo įmanoma suprojektuoti tik 3(!) natūralia šviesa apšviečiamus kambarius, nors racionaliai planuojant 3 kambariams užtektų 50-70 kv. m. ploto.

Problemų būna ir naujos statybos butuose

Kaip ir kiekviename statinyje, taip ir butuose dažniausiai pasitaiko problemų, kurios būdingos naujos statybos namams. Pagrindinis skirtumas yra tas, kad daugiabučiai namai yra ypatingi statiniai, kuriems reikalinga nuolatinė techninė priežiūra ir griežtas technologijų laikymąsis. Tuo tarpu vykdant daugiabučių statybą, atliekant dalinę ir galutinę apdailą neprivaloma naudoti kokybiškas medžiagas. Medžiagų kaina, kai įrengiant butą jų poreikis yra didelis, sudaro didžiąją dalį biudžeto. Todėl šiame etape ir stengiamasi daugiausia sutaupyti. Gaila, kad dėl to kenčia ir kokybė.

Kaip sakė pastatų techninio vertinimo specialistas Erikas Lenkevičius, atliekant naujų daugiabučių namų butų pilną techninį vertinimą dažniausiai pasitaikančios problemos susijusios su fasado sistemos defektais. Dažnai tenka susidurti su vaizdu, kuomet fasado sistema pažeista pastovaus vandens skverbimosi poveikio, balkonų, stogelių, langų skardinimo darbai atlikti netinkamai, vanduo skverbiasi už plonasienio tinko, tinkas deformavęsis ir atšokęs. Daug problemų susijusios su broku balkonuose, nuo stogo broko kenčia viršutinių butų gyventojai. Ne išimtis ir vidaus apdaila – susiduriama su begale smulkių defektų, gipso kartono sistemų įrengimo nukrypstant nuo „Knauf”, „Gyproc” sistemos reikalavimų. Reikėtų paminėti ir langų montavimo bėdas – langų sandarumo, kokybiško tvirtinimo ir šiltinimo klaidų pasitaiko itin dažnai.

Štai būdingiausios išvados: angokraščiai apšiltinti nekokybiškai, putų polistirenas atšokęs nuo pagrindinės konstrukcijos, putų polistireno kraštas užtaisytas fasadiniais klijais ir netechnologiniu sluoksniu, angokraščiai padengti drėgmei neatsparia gipso kartono sistema, gipsas pažeistas miksomicetų.

Techninis vertinimas

Išsiaiškinus statinio problematiką ir nustačius jo defektus laukia ilgas ir nuobodus kokybės grąžinimo kelias. Dažniausiai visų defektų pašalinimo darbus tenka finansuoti pačiam savininkui, nes namą statę asmenys būna išvykę, neatsakingi, bankrutavę. Jei nebuvo statybos eigos dokumentų, sutarčių, visa atsakomybė tenka statinio savininkui. Geriausias problemų sprendimas – draudimas.

Jei turite reikiamus dokumentus, statinio techninis vertinimas užtrunka 2 dienas. Tačiau jei reikia atlikti fizinius, laboratorinius namo bandymus (pvz., termovizinius tyrimus, konstrukcijų tyrimus, sistemos hidraulinius bandymus), vertinimas gali užsitęsti iki 30 dienų. Patikros sezoniškumas ir eiga priklauso nuo kiekvieno individualaus atvejo – dažniausiai techninis vertinimas atliekamas šaltuoju metų laiku pastebėjus didelius šilumos nuostolius arba bet kuriuo metu pastebėjus namo eksploatavimo sutrikimus, konstrukcijų deformacijas. Dažniausias techninio vertinimo tikslas – NT pirkimo-pardavimo sandorio identifikavimas siekiant nustatyti, ar perkamas būstas – kokybiškas.

Labai svarbu pastato būklę įvertinti kompleksiškai. Juk kiekviena dalis yra susijusi su viso namo konstrukcija. Aišku, jei tikrai žinoma (patvirtinta dokumentais), kad atskiros namo dalys pastatytos kokybiškai, galima tikrinti tik atskirus mazgus arba neliesti užtikrintai veikiančių pastato sistemų. Pavyzdžiui, nuotekų šalinimo brokas niekaip nedaro įtakos kokybiškai įrengtai autonominei vandens tiekimo sistemai.

Visko griauti nereikia

Dažnai nauji namo savininkai po atlikto kokybės monitoringo ne juokais sutrinka ir puola kurti fantastinius atnaujinimo projektus. Pasitaiko atvejų, kai svarstoma iš esmės pagerinti namo būklę pasitelkiant įvairius komfortą lemiančius priedus – saulės kolektorius, šilumos siurblius, energijos jėgaines. Anot viešosios įstaigos Namas Geriau.lt direktorės Ligitos Vaitkutės, ne visais atvejais verta diegti naujas technologijas pakankamai geruose statiniuose.

Tikrai neverta ieškoti naujos šildymo sistemos, jei nepakankamai efektyviai veikia esamoji. Tokiais atvejais reikėtų modernizuoti šilumos mazgą – pakeisti katilą arba papildomai apšiltinti probleminius atitvarus: stogo, sienų, grindų. Kita vertus, atnaujinant bet kurią namo konstrukcinę dalį reikėtų paskaičiuoti, ar tai apsimoka komforto ir investicijų atsipirkimo atžvilgiu – tikrai neverta šiltinti namo papildomu 5 cm sluoksniu, jei dėl to šilumos nuostoliai sumažės tik nežymiai.

Žurnalas “Super namai“
 
176
Vardas
Komentavimo taisyklės ir atsakomybė

Nekilnojamasis turtas

Gąsdina, kad greitai neįpirks butų (68)

2014 balandžio mėn. 24 d. 13:45
A energetinės klasės daugiabutis
DELFI (K.Čachovskio nuotr.)
Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai skambina pavojaus varpais - nuo 2016 metų visi nauji daugiabučiai turės būti statomi A energinės klasės, todėl jie brangs bent 15 proc.

Taip gerai sekasi, kad net baugu (60)

2014 balandžio mėn. 24 d. 13:11
Lietuvoje ne tik nekilnojamojo turto sektorius, bet ir visa statybinių medžiagų rinka išgyvena tikrą pavasarį. Apyvartos didėja dešimtis procentų ir manoma, kad tai dar ne pikas.

Keičia kovos su apleistais sklypais taktiką (59)

2014 balandžio mėn. 23 d. 16:32
Keičia kovos su apleistais sklypais taktiką
Asmeninio archyvo nuotr.
Šiaulių miesto savivaldybė, jeigu praktika pasiteisins, parodys pavyzdį visai Lietuvai, kaip galima dirbti atsižvelgiant pirmiausia į žmogaus padėtį. Žemės savininkų, kurių sklypai apleisti arba nenaudojami, nebus skubama bausti.

G. Pruskus. Kas šiandien vyksta „antrųjų namų“ rinkoje? (11)

2014 balandžio mėn. 23 d. 13:43
Gediminas Pruskus
Asmeninio archyvo nuotr.
Nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai, dirbantys „antrųjų namų“ segmente, praėjusiais metais džiaugėsi kur kas geresniais rezultatais nei 2012-aisiais. Gerėjančios gyventojų ekonominės nuotaikos išaugino potencialių pirkėjų ratą ir padidino pardavimus.

Daugiabutį dar tik stato, o jau pardavė daugumą butų (37)

2014 balandžio mėn. 23 d. 11:34
Naujamiesčio namai
Bendrovės nuotr.
Bendrovė „Vilbra“ pradėjo antrojo gyvenamųjų namų komplekso „Naujamiesčio namai“ etapo statybą. Bendrovė pastebi, kad nekilnojamojo turto rinka tikrai atsigavusi – pirmojo etapo daugiabutis vis dar statomas, o jau parduota trys ketvirtadaliai butų.