Nevertinama parengiamųjų darbų reikšmė
Nacionalinės pasyvaus namo asociacijos (NPNA) direktorius Aidas Vaičiulis įsitikinęs, kad būsimi rūpesčiai užprogramuojami dar rengiant investicinius pastato modernizacijos planus. 900 litų – tiek daugeliu atvejų iki šiol gauna tokius projektus rengiantys specialistai. „Niekas nenori investuoti į parengiamąjį darbą, nors jis yra didžiulis, – patikino A. Vaičiulis. – Kad parengtų tą darbą gerai, specialistas turi remtis ne tik šablonais – jis privalo nuveikti daug papildomų darbų: apžiūrėti objektą, įvertinti jo ypatumus, surengti bent kelis susitikimus su gyventojais, pasiūlyti visus galimus sprendinius. Čia neužtenka susirinkti informaciją internetu.“
Asociacijos skaičiavimu, investicinių projektų rengėjų atlygis už projektą turėtų siekti bent 3000 litų, o dar geriau – 5000 litų. Lietuvoje retai užsakovai sumoka daugiau nei 1500 litų, o pardavusieji savo darbą už 1800 litų laikomi, anot A. Vaičiulio, kone apgavikais.
„Galima sakyti, kad projekto kokybė tokiu atveju priklauso tik nuo specialisto sąžinės. Bet mes juk nesitikime, kad nusipirkę pigiausią automobilį ilgai važinėsime juo be rūpesčių. O kai renovacija atliekama pagal kreivą šleivą investicinį projektą, galima prognozuoti, kad sąnaudos labai greitai pasivys investicijų į renovaciją dydį ir šiandienės renovacijos užsakovams teks diskutuoti apie naują gyvenamojo namo renovaciją. Manau, kad problemos pradės aiškėti po 5–8 metų ir žmonės jausis apgauti“, – įspėja A. Vaičiulis.
Nepradėjus pamokslauti – turi tiek, už kiek pirkai – galima sutikti, kad gyventojai turi teisę taip jaustis, nes priimdami svarbius modernizacijos sprendimus dauguma atvejų taip ir negauna visos informacijos, kokią gyvenimo kokybę gali pasiekti atnaujindami savo daugiabutį. Tipiniuose renovacijos projektuose įprastai numatomi sprendiniai, kurie suteikia galimybę pasiekti valstybės reikalaujamą energinio efektyvumo klasę (šiuo metu tai – C klasė) – tiek užtenka, kad gyventojams būtų garantuotas nemažos dalies išlaidų kompensavimas.
Renovacijos dalyviams trūksta informacijos
„Daugiabučio gyventojas staiga tampa milijoninės vertės projekto užsakovu. Ką ir kalbėti apie tai, kad jo pirmoji reakcija – nenoriu renovacijos, nes dar močiutė, gyvenusi Smetonos laikais, liepė nesusidėti su bankais, nes noriu ramiai numirti ir pan. Reikia suprasti ir tai, kad jam niekas nepaaiškina, kokias priemones panaudojus galima pasiekti daugiau, negu reikalaujama valstybės“, – apgailestavo A. Vaičiulis.
Anot NPNA direktoriaus, reikėtų visai nedaug: kad investicinio plano rengėjas, gavęs iš užsakovo tipinę užduotį – tarkime, parengti E energinio efektyvumo klasę turinčio daugiabučio modernizaciją, pristatytų tuos kartais ne itin sudėtingus žingsnius, kurie leistų perkopti dar vieną ar net dvi pakopas ir pasirinkti sprendimus, leidžiančius įgyvendinti tikrai efektyvią modernizaciją.
Bet čia galima grįžti prie jau aptarto klausimo – už neadekvačią kainą savo paslaugas pardavęs projekto rengėjas neturi nei laiko, nei resursų sudėtingesnių sprendinių paieškai ar užsakovo įtikinėjimui.
Kitas dalykas, kad ir užsakovai vis dar linkę rinktis kukliausią, taigi ir pigiausią, renovacijos sprendinių paketą. O valstybė nesistengia tokios nuostatos pakeisti ir skatinti efektyvesnių sprendimų paiešką. Priešingai – iš aukštų tribūnų vis kartojama, kad ekonomiškiausias, tik užlopantis kiauras sienas daugiabučių atnaujinimas yra daugiausia, ką galima užkrauti ant silpnų daugiabučių gyventojų pečių. Ir sykiu patvirtinama, kad tų minimalių sprendinių visiškai užtenka bent keliems dešimtmečiams pratęsti senų daugiabučių gyvavimą.
Lietuviška renovacija – kad nebūtų per gerai
Modernizuoti 1958 metais statytą daugiabutį pasiryžę sostinės A. Mickevičiaus gatvės 9-ojo namo gyventojai (žurnale „Statyba ir architektūra“ apie šio projekto pradžią buvo rašoma 2014 metų vasario mėnesio numeryje) buvo visai arti apsisprendimo sutikti su vos vieną energinio efektyvumo klasės laiptelį peržengiančia renovacija – D klasės daugiabutis turėjo pasiekti C klasę. Už investicinį projektą jie sumokėjo gana didelę kainą – 3000 litų. Vis dėlto vienas šio namo gyventojų, iniciatyvinės grupės (čia nėra gyventojų bendrijos) narys Aurimas Šumskis pripažino nusivylęs investicinio projekto rengėjų darbo metodais ir rezultatu: „Nemačiau, kad kas nors būtų čia atėjęs matuoti, pasikalbėti su gyventojais ar panašiai. Projektas atrodė šabloniškai, lyg parengtas pasinaudojus tik sovietmečio brėžiniais. Manyčiau, verčiau už investicinį projektą sumokėti 5000 ar 10 tūkst. litų, bet padaryti gerai.“
Vis dėlto investicinio projekto rengėjai suteikė gyventojams galimybę rinktis. Tiesa – tos pačios energinio efektyvumo klasės rėmuose: buvo parengti du – 722 tūkst. ir 1,57 mln. litų kainuojantys – projektai. Skirtingos kainos sąlygotos medžiagų, technologijų pasirinkimo. „Brangesniame projekte buvo pasiūlyta gerų įrankių, bet trūko visumos. Sakoma, kad renovuojamas pastatas – kaip kibiras: jei jis be dugno, skylėtų sienelių niekas nepastebi. Kai dugną užtaisai, pradeda lįsti visokios smulkmenos“, – komentavo A. Vaičiulis.
Jis džiaugiasi – gyventojams svarstant, kurį iš tų dviejų sprendimų rinktis, tinkamu laiku ir vietoje atsirado NPNA, kuri kaip tik dairėsi daugiabučio, tinkamo atskleisti maksimalias renovacijos galimybes, galinčio tapti demonstraciniu projektu. Apžiūrėję pastatą NPNA specialistai iškart pareiškė – siekti minimalaus rezultato – netikęs sprendimas. Nors tikrai ne visus senuosius daugiabučius racionalu modernizuoti iki A klasės, šio Žvėryno pastato bazė, anot A. Vaičiulio, verta paties geriausio sprendimo: jis neblogai pastatytas, perspektyvi namo lokacija mieste, tinkama orientacija pagal pasaulio šalis – pagrindinis pastato fasadas atgręžtas į pietus.
Arba A klasė, arba – nieko
Konsultacinę pagalbą asociacija pasiūlė tuo atveju, jei gyventojai pasiryš siekti A klasės.
Sutarti bent jau pabandyti pakeisti planus prireikė trijų namo gyventojų susirinkimų. Nors diskusijose buvo girdėti nuogąstavimų dėl išaugsiančios modernizacijos sąmatos, abejonių dėl projekto įgyvendinimo sėkmės, apsispręsta įpareigoti namo administratorių užsakyti investicinio projekto korekciją, o galutinį sprendimą priimti įvertinus naują projektą ir sąmatą.
Šiuokart investicinio projekto rengėjus jau konsultavo NPNA specialistai. Įtraukus trūkstamus sprendinius sąmata ne išaugo, bet net šiek tiek sumažėjo – priemonių ir darbų buvo numatyta už 1,5 mln. litų. Svarbiausiame susirinkime klausimas formuluotas kategoriškai: ar modernizuoti namą siekiant A energinio efektyvumo klasės, ar nedaryti išvis nieko? Namo gyventojas, iniciatyvinės grupės narys A. Šumskis paaiškino, kad tokia pozicija atsirado patikėjus NPNA argumentu – švaistyti pinigų dėl vieno energinio efektyvumo laiptelio neverta, be to – gavus išsamią informaciją apie namo potencialą.
Bet namo bendruomenės diskusijos buvo audringos, dažnai buvo girdėti argumentų, kad ir taip viskas neblogai, namie juk šilta.
Dvejonės pranyko tik darkart įsivertinus realybę: apibyrėjusį pastato fasadą, kai kuriuos kitus ryškėjančius defektus. „Abejojantiesiems teko priminti, kad paskelbus avarinę kurio nors fasado elemento būklę jis bus remontuojamas neklausiant gyventojų nuomonės, tad sąskaitų gali susidaryti nemažai ir nemažų“, – pasakojo A. Šumskis.
Lemiamame balsavime už ambicingus modernizacijos planus balsavo didžioji dalis gyventojų. „Skaičiai atrodo gražiai – mums žadamas net 94 proc. energijos sutaupymas“, – sakė A. Šumskis.
Nepasiturinčiųjų piniginių saugojimas stabdo kokybinį renovacijos augimą
A. Vaičiulis neabejoja – sprendimus gyventojų kolektyvams priimti būtų paprasčiau, jeigu tokie projektai būtų plėtojami ne vertės augimo, o mažėjimo kryptimi: žingsnis po žingsnio brangstantis projektas ar prekė entuziazmo neprideda. Ir todėl gyventojai turėtų reikalauti investicinių projektų rengėjų pirmiausia išanalizuoti, kokią didžiausią naudą galima pasiekti modernizuojant būstą, kiek reikia investuoti norint gyventi komfortiškai ir ekonomiškai.
Turint galimybę įvertinti projektuose pateiktus A ar B energinio efektyvumo klasę garantuojančius sprendinius, paprasčiau svarstyti, ar visų jų reikia, ar galima sau juos leisti. Specialistas pabrėžė – apsispręsti žmonėms turi padėti investicinio projekto rengėjo kartu pateikiami paaiškinimai – kas bus prarasta atsisakius vieno ar kito sprendinio. „Bet tai vis vien turi būti gyventojų atsakomybė. Patiems priėmus sprendimus, po kelerių metų nereikės ieškoti kaltųjų dėl nesėkmingos renovacijos“, – reziumavo NPNA direktorius.
A. Vaičiulis įsitikinęs, kad skatinti efektyvius sprendimus, o ne atlaidų, neva finansiškai silpnesnį visuomenės sluoksnį ginantį požiūrį į pastatų modernizaciją turėtų valstybė. Kompetentinga investicinių projektų rengimą kontroliuojanti įstaiga (šiandien šias funkcijas atlieka Būsto energijos taupymo agentūra (BETA) atėjus projektui, numatančiam tik būtiniausius renovacijos sprendinius, turėtų nė netvirtinti jo, kol negautų įrodymų, kad rengėjai tikrai atliko išsamią galimybių studiją ir siekia geriausių sprendinių. Bet situacija priešinga – ant pjedestalo keliami itin kuklūs daugumos šiandien atnaujinamų daugiabučių pasiekimai.
Pašnekovas prisiminė neseniai nuskambėjusią simptomišką istoriją – kai vienas Seimo narys pareiškė pretenzijų vienai daugiabutį administruojančiai įmonei gavęs dalies namo gyventojų skundą, kad balsavus daugumai jų namas bus renovuojamas siekiant ne C, o B energinio efektyvumo klasės. „Man tai nesuvokiama, bet Seimo narys, gal pagavęs populistinę gaidą, puolė ginti rinkėjų – kaip jūs drįstate reikalauti aukštesnės klasės, kai valstybei užtenka žemesnės – C klasės...“ – komentavo A. Vaičiulis.
Ydinga modernizacijos projektų eiga
A. Mickevičiaus gatvėje esančio 9 namo bendruomenė per plauką išvengė dar vienos keblios situacijos, kuri, spėja iniciatyvinės grupės narys A. Šumskis, pastato modernizacijos planus būtų nukėlusi ne vieniems metams. Problema kilo, kai, nuo šių metų sausio iki gegužės mėnesio laukę banko sprendimo dėl prašomos paskolos, žmonės pagaliau paskelbė viešuosius pirkimus techniniam projektui parengti. Pirkti atskirai projektavimo ir rangos darbus primygtinai rekomendavo NPNA, argumentuodama tuo, kad užsakovui parankiau rangovo paieškas pradėti turint visus sprendinius ir detalų būsimų darbų planą, kuris neleis statybininkams išsisukinėti: mes galvojome kitaip, mes nepriskaičiavome, o kas už tai sumokės... Gyventojai paklausė patarimo, bet įvykus dviem šaukimams per BETA darbas dar buvo nenupirktas.
Pradėjus aiškintis, kuo nepatrauklus šis siūlymas, paaiškėjo, kad statybų rinka nebenori dirbti pagal 2012 metų pabaigoje Vyriausybės patvirtintus modernizacijos darbų įkainius. Ypač tokiame projekte, kur bus siekiama maksimalios kokybės, kur teks diegti sudėtingas technologijas, o visas procesas bus po didinamuoju stiklu. Neįvykus pirkimams iniciatyvinei grupei teko rinktis iš dviejų variantų: bandyti laimę trečiąkart arba darkart šaukti gyventojų susirinkimą ir įrodinėti, kad būtina rengti naują investicinį planą ir už renovaciją mokėti daugiau. Žinodamas kai kurių kaimynų nuostatas A. Šumskis neabejojo, kad dar labiau išaugusi modernizacijos kaina visą procesą būtų įšaldžiusi bent trejiems ar ketveriems metams – kol žmonės įsitikins, kad net pradėjus veikti suskystintųjų dujų gamybos terminalui dujos neatpigs, o pastato būklė – ir fizinė, ir energinė, kažkodėl nieko nedarant negerėja.
Dėl skubos teko atsisakyti nuoseklaus planavimo
Gyventojus, atkreipė dėmesį A. Vaičiulis, jau ir šiaip spaudė laikas – dvi datos: 2014 metų gruodžio 31 diena, iki kurios reikėjo pasirašyti ne tik projektavimo, bet ir statybos darbų sutartį, ir 2015 metų spalio 1 diena, iki kurios reikia baigti šioje sutartyje numatytus darbus. Vyriausybė yra nutarusi, kad neatlikus minėtų žingsnių iki nustatytų datų modernizacijos dalyviai praranda šiuo metu valstybės modernizacijos projektams skiriamą 40 proc. kompensaciją (nuo 2015 metų spalio mėnesio bendra parama renovacijai mažės iki 30 proc., o parengiamiesiems darbams bus skiriama tik 50 proc. valstybės subsidija).
Namo bendruomenė nusprendė surizikuoti – skelbti trečią kvietimą per Centrinę perkančiąją organizaciją (CPO), ir pirkti iškart ne tik projektavimo, bet ir rangos darbus.
Nors ir suprasdamas gyventojų rūpestį dėl lekiančio laiko, A. Vaičiulis dėl šios aplinkybės apgailestauja – tikėjosi, kad pasirengę gerą techninį projektą A. Mickevičiaus gatvės 9 namo gyventojai turės modernizacijos projektą su numatytais realiais darbais ir tai leis pasamdyti gerą rangovą.
„Šiųdviejų užduočių atskyrimas parankus ir rangovui – viena vertus, gavus kokybišką projektą jam nereikės burti organizuojant darbus. Kita vertus, statybos darbų rangovui, kaip ir bet kuriam verslo vienetui, tam tikra nežinomybė yra ir grėsmė, ir galimybė, – pripažino NPNA direktorius. – Bet pagal visą proceso eigą investicinis projektas iš tikrųjų turėtų būti užduotis techniniam projektui, paskui pagal jį rengiamas darbo projektas ir tik po to perkami rangos darbai. Dirbant etapais kiekviename jų formuluojamos užduotys, galiausiai numatoma galutinė vertė. O kai visa tai sujungiama, išeina, kad investicinis projektas ir yra pagrindinė viso proceso užduotis. Ir čia, galiu drąsiai pasakyti, slypi didžiausia dabar vykstančio Lietuvoje proceso grėsmė. Nes mūsų praktikoje, kitaip nei pasaulinėje, tokiais atvejais, kaip perkama, galima sakyti, pagal investicinį projektą, nėra numatytų sutartinių išlygų, leidžiančių vėliau tikslinti projektą, koreguoti sumas. Šiuo atveju tam dar nebus ir laiko!“
Dėl projekto sėkmės žada sutelkti jėgas
Trečias bandymas viešuosiuose pirkimuose buvo sėkmingas. Rugsėjo pradžioje buvo pasirašyta sutartis su statybų kompanija iš Kupiškio „Dailista“. Šiuo metu formuluojamos specialiųjų dalių užduotys, ir vos jas pabaigus 9-ąjį A. Mickevičiaus gatvės namą apsups pastoliai.
A. Šumskis neslėpė susirūpinimo – kupiškėnų ir per namą administruojančią bendrovę, ir vėliau pats asmeniškai klausė, ar jie suvokia, į kokį sudėtingą ir atsakingą projektą eina. „Jie supranta ir tikisi įgyti naujos patirties ir pasireklamuoti su šiuo projektu kaip puikūs modernizacijos darbų specialistai bei atsakingi vykdytojai“, – sakė pašnekovas.
Namo gyventojus ramina ir A. Vaičiulis – demonstraciniu projektu jų daugiabutį pasiryžusi paversti NPNA projekto skyles ar kitas problemas neabejoja kompensuosianti mobilizavusi įvairius technologinius sprendimus, kokybiškas statybines medžiagas siūlančias kompanijas. „Demonstracinių, pilotinių projektų nereikia tik Aplinkos ministerijai, nors visai neseniai, prieš metus, jos programose buvo numatytos solidžios sumos demonstraciniams projektams skatinti. O įmonių, kurios siekia tikro efektyvumo, maksimalios kokybės, matančių tinkamų sprendimų prasmę, yra daugybė“, – užtikrino NPNA direktorius.
Gyventojai CPO standartus ir procedūras vertina atsargiai
Pasak A. Šumskio, šiandien gyventojams didžiausią nerimą kelia neilgas projektui įgyvendinti likęs laikas – dešimt mėnesių.
„Viena vertus, pirkti per CPO yra patogu, procesas greitas, standartizuotas ir reglamentuotas, išvengiama daugybės diskusijų, nes yra tam tikras reikalavimų sąrašas dalyviui ir laimėtojui. Kita vertus, nėra jokių būdų apsidrausti nuo vėlavimo – kas bus, jei, tarkime, statybininkai vėluos baigti darbus ir mes dėl to prarasime valstybės paramą. Bent jau galimybė reikalauti finansinės rangovo atsakomybės nenumatyta sutartyje, – aiškino A. Šumskis. – Tikrai nesinori tapti precedento kūrėjais, bet galvojame ir apie tai, kad jeigu sutarties ruošinys yra primestas valstybės institucijų be teisės koreguoti, tai, jei namas nebus priduotas valstybės komisijai iki 2015 metų spalio 1 dienos, reiškia, kad kaip sutarties rengėjas turi būti atsakinga valstybė, nesukūrusi jokių saugiklių.“
