Tad patarimai dažniausiai būna tik teoriniai. Todėl žurnalas „Investuok“ pradėjo straipsnių ciklą apie būsto pirkimą beveik realiuoju laiku investuotojo akimis. Čia pateikiama pirmąjį ciklo straipsnį, tolesnių ieškokite žurnale „Investuok“.
Savo įžvalgomis dalinasi profesionalus investuotojas, dar šiais metais įsigijęs investicinį NT objektą Vilniaus centre, pagal strapsniuose aprašomą metodiką. Todėl idėjos bus paremtos realia praktika bei dabartinės rinkos realijomis, o ne teorija.
Be to, kalbėsime ne apie tiesiog būsto pirkimą, o apie būstą, kaip investicinę priemonę, visiškai tokią pat, kaip investicijos į akcijas ar obligacijas. Tai turėtų būti aktualu kiekvienam investuotojui, ypač įvertinus dabartinę nulinių palūkanų aplinką ir alternatyvių investicijų poreikį.
Galiausiai daugelis jaunų žmonių šiuo metu perka pirmuosius butus. Ir dažnai šis sprendimas priimamas be didesnio loginio pagrindo, gana emociškai. Tačiau į šį pirkinį vertėtų žvelgti kaip į investiciją, iš kurios galima uždirbti.
Tinkamai išsirinkti
Šiandien dauguma būsto pirkėjų yra jauni žmonės, perkantys pirmąjį būstą, kuriame gyvens tik tam tikrą gyvenimo dalį. Jei nesate toks tipinis pirkėjas ir ketinate būstą įsigyti visam gyvenimui – valio, jums pasisekė. Nes patarti jums iš tiesų paprasta.
Pirmiausia išsirinkite patinkančią vietą. Tada išsirinkite tinkamą butą arba nusipieškite tinkamo namo projektą. Na, o tada pirkite ir būkite laimingi. Nes jei turite tvirtą pagrindą manyti, jog dabar perkamame būste gyvensite visą gyvenimą, vienintelis dalykas, kuris turėtų rūpėti, yra asmeniniai norai.
Jei būstą perkate tik kuriam laikui arba norite rasti tinkamą investicijai objektą, procesas kur kas sudėtingesnis. Čia veikia dėsniai, daugelį kartų aprašyti žurnale „Investuok“ – tie patys kurie veikia ir akcijų rinkose. Reikia surasti variantą, kuris ateityje patiks visiems, dėl to jo kaina, tikėtina, augs. Tai padaryti dažnai nėra taip paprasta.
Šiame tekste aptarsime kelis kertinius dalykus, kurie turėtų būti esminiai renkantis laikiną arba investicijai skirtą objektą.
Kaip suvokti ar kaina didelė?
Perkamo būsto kaina yra turbūt svarbiausias dalykas. Per krizę nukentėjo ne tie, kurie pirko už dideles sumas, o tie, kurie pirko nepagrįstai brangius būstus. Nekilnojamojo turto rinkoje viskas matuojama atsiperkamumu per tam tikrą laiką.
Formulė gana elementari ir intuityvi. Reikia suskaičiuoti, kiek perkamas objektas per metus generuoja pajamų iš nuomos, ir šią sumą padalinti iš kainos.
Jei perkamas butas, kuris kainuoja 100 tūkstančių eurų ir per mėnesį, pagal dabartines rinkos kainas, generuoja 600 eurų grąžos iš nuomos, jo atsipirkimas skaičiuojamas taip: (12*600) / 100 000 = 0,072, arba 7,2 proc.
Tai reiškia, jog toks objektas per metus generuoja 7,2 % grąžą, neįvertinus visų susijusių sąnaudų. Kitaip sakant, toks būstas atsipirks per 14 metų. Kodėl? Nes jei per metus gauname po 7,2 %, tai per 14 metų gausime 14 * 7,2 = 100,8 % grąžą, arba visą už objektą sumokėtą sumą.
Nekilnojamojo turto rinkoje šis skaičiavimas yra esmė. Profesionalai, savaime suprantama, įvertina ir nusidėvėjimą, palūkanų suvalgomą grąžos dalį, infliaciją ir taip toliau. Tačiau bendram suvokimui ir lyginamajai analizei atlikti užtenka žinoti tik pačią esmę.
Ją žinant galima pamatyti kelis įdomius skaičius. Pavyzdžiui, tai, kad vidutinis butas Lietuvoje, remiantis „Aruodas.lt“ duomenimis, 2007–2008 m. atsipirkdavo per kiek daugiau nei 20 metų. Šiandien vidutinis butas Lietuvoje atsiperka per 13 metų.
Pirkti racionalu jei atsiperka per 10-15 metų
Kaip žinoti, kiek metų yra gerai, o kiek jau per daug ? Reikia atlikti lyginamąją analizę ir peržvelgti, kas darosi pasaulyje. Vertinant ilgalaikes tendencijas, atsipirkimas Londone ar Paryžiuje svyruoja tarp 20–30 metų. Rytų ir Centrinėje Europoje šis skaičius yra mažesnis ir kai kur gali būti 10 metų ar mažiau. Todėl, vertinant blaiviai, Lietuvoje pirkti yra racionalu, kai butas atsiperka per 10–15 metų. O jei artėjame link 20, racionaliau tampa investuoti į Londoną.
Savaime suprantama, reikia lyginti obuolius su obuoliais. Negalima lyginti trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos grąžos. Negalima lyginti atostogų vilų atsiperkamumo su didelių namų atsiperkamumu didmiesčių centruose.
Trumpalaikė nuoma dažniausiai neš kur kas didesnę grąžą nei ilgalaikė. Tačiau ir reikalaus kur kas daugiau dėmesio, darbo, sąnaudų. Tai tiesiogiai susiję su potencialiu uždarbiu.
Taip pat ir būsto tipas yra svarbus. Nelikvidus turtas, kaip prabangus didelis namas senamiestyje, visuomet bus kitoje rinkoje nei daugiabutyje esantis butas. Lygiai taip pat kaip ir užjūrio vila.
Visi jie bus skirtingai naudojami, skirtingai įrengiami, turės skirtingus potencialius gyventojus, jų likvidumas rinkoje iš esmės skirsis. Čia reikėtų žiūrėti kaip į turto klases – visi jie yra finansiniai aktyvai. Tačiau tiesiog imti ir palyginti šių priemonių grąžą nėra teisinga, nes visos kitos charakteristikos iš esmės skiriasi.
Taip pat niekuomet nereikia žiūrėti į nominalią kainą. Nominali kaina yra tik bevertis skaičius, kuris gali apibrėžti pirkėjo galimybes. Tačiau tai, ar verta už objektą mokėti norimą sumą pinigų, galima sužinoti tik įvertinus to objekto tikėtiną atsipirkimą.
Vieta – tiesiog pasiūlos ir paklausos sąntykis
Vidutiniu bei ilguoju laikotarpiu perkamo objekto vieta yra itin svarbi. Daugelis žmonių daro klaidą pirkdami patinkantį objektą ir atmesdami variantus, esančius besivystančiuose rajonuose, kuriuose tuo metu atrodo nesmagu gyventi.
Savaime suprantama, jog nereikia pirkti būsto rajone, kuris šiuo metu vystosi, tačiau visiškai neaišku, kada išsivystys, o iki to laiko kiekvieną vakarą dėl nesaugios aplinkos teks užmigti su didele baime.
Tačiau lygiai taip pat neprotinga pirkti būstą tuo metu populiariame rajone, kurio populiarumas paremtas ne realiais veiksniais, o vyraujančiomis tendencijomis bei madomis.
Realūs veiksniai visuomet yra susisiekimas su strateginėmis miesto vietomis bei atstumas iki istorinio miesto centro. Iš tikrųjų kiekvienas miestas plečiasi tolyn nuo centro dėl to, kad centre būna nepakankamai vietos. Todėl turto kiekis centre visuomet labai ribotas – užmiesčio laukuose pastatyti naują namą niekuomet nesunku, o centre gali nebebūti vietos.
Dėl to ilguoju laikotarpiu miesto istoriniame centre (ir aplink jį esančiuose rajonuose) kainas į viršų stumia elementarūs pasiūlos ir paklausos dėsniai. Paklausa centre beveik niekada nemažėja, o pasiūla yra labai ribota. Tai stumia kainas aukštyn.
Labai blogas pasirinkimas yra pirkti tuo metu madingoje vietoje esančius objektus. Nes mados ir tendencijos greitai praeina. Tam tikru metu naujas, blizgantis ir gražus rajonas gali atrodyti itin patraukliai. Ypač jei kainos jame nesikandžioja. Tačiau ilgainiui visas blizgesys nublanks ir liks tik esminiai atstumo iki centro bei susisiekimo klausimai.
Be to, svarbu įvertinti ir tai, kad tam tikrais atvejais net arti centro esantys rajonai nėra patrauklūs dėl elementarių susisiekimo problemų. Pavyzdžiui, jei rajoną nuo centro skiria kalnas ar upė, kuriuos apvažiuoti tenka per 5 spūsčių kamuojamus rajonus, mažas geometrinis atstumas iki centro objektui patrauklumo nepridės.
Grąža ir nuomos geresnė, bet likutinė vertė linkusi mažėti
Perkant nekilnojamąjį turtą labai svarbu ir tai, kuriuo vystymo etapu perkama. Kitaip sakant, ar perkamas būstas jau senokai pastatytame, ar naujos statybos, ar dar tik statomame name. Kiekvienas vystymo etapas turi savų pliusų ir minusų, tačiau tam tikri leidžia uždirbti daugiau nei kiti.
Senos statybos namai žavūs tuo, kad juose apleisti butai kainuoja tikrai nedaug, net ir įvertinus jų kapitalinį remontą. Todėl tokie variantai puikiai tinkami norint pirkti nuomai skirtą objektą. Tačiau norint pirkti butą, kurį vėliau būtų galima parduoti, rinktis seną statybą itin rizikinga. Nebent butas yra senamiestyje, tačiau čia labiau kalbame apie sovietinius daugiabučius.
Tokius butus dažniausiai perka mažesnes nei vidutines pajamas turintys jauni žmonės. Tai reiškia, jog teorinis pirkėjas turi palyginti ribotas finansines galimybes. Norint uždirbti iš bet kokio verslo, taikytis į klientus, kurie neturi pinigų, nėra logiška. Tas pats galioja ir NT rinkoje.
Perkant investicinį butą, racionalu rinktis arba gana naujos statybos, arba tik projektuojamus namus. Gana naujos statybos reiškia iki 5–7 metų, nes daugiau nei 10 metų stovinčiame name greičiausiai jau reiks rimto remonto, o tai kainuos labai didelius pinigus.
Pirkti tai, kas egzistuoja tik popieriuje
Todėl racionaliausia pirkti tą, kas egzistuoja tik popieriuje. Savaime suprantama, toks sprendimas gali atrodyti rizikingas. Tačiau būtent rizika ir didina investicinę grąžą. Juo labiau kad Lietuvos NT rinkoje tokias rizikas valdyti itin lengva.
Pirmiausia reikėtų rinktis objektus, kuriuos stato tik žinomi plėtotojai. Jei projektą plėtoja niekam negirdėta ir tik prieš mėnesį įkurta įmonė, rizikos tikrai daug. Tačiau jei dirba ilgus metus veikianti ir keliasdešimties milijonų vertės statybų įmonė – rizikos smarkiai mažėja.
Taip pat neverta bijoti, kad nematant buto realybėje bus labai sunku nuspręsti, kaip viskas jame turės atrodyti.
Tai yra, kokia turės būti apdaila ir kaip sustatyti baldai. Tokios baimės yra nepagrįstos, nes dabartinės technologijos dizaineriams leidžia viską sudėlioti ir parodyti virtualiai.
Perlipus tokias baimes ir minimizavus riziką galima gauti daug papildomos grąžos. Nes dauguma plėtotojų tik pradėdami projektą siūlo butus geresnėmis kainomis. Esmė ta, kad tik pradėjus plėtoti projektą jam paskolą gauti yra itin sunku.
Bankai dažnai reikalauja didelių užstatų arba įrodymų, jog tam tikra dalis projekte esančių butų jau parduoti.
Todėl plėtotojas, siekdamas kuo greičiau gauti paskolą ir įdarbinti kuo mažiau nuosavo kapitalo, pirmiesiems klientams butus parduoda su nuolaidomis. O vėliau, projektui jau kylant, butų kainos jame pradeda sparčiai kilti, iki pasiekia kiek aukštesnę nei rinkos kainą.
Ko reikia vidutiniam pirkėjui
Labai svarbu tinkamai išsirinkti ir perkamo buto plotą. Kadangi perkame investicijai, reikia galvoti ne apie tai, ko reikia asmeniškai, o apie tai, ko reikia vidutiniam rinkos pirkėjui. Taigi vėl galvojame apie pardavimą ir taikomės į didžiausią paklausą.
Remiantis daugiau nei dešimties metų statistika, kurią galima rasti įvairių NT agentūrų atliekamuose rinkų tyrimuose, populiariausi butai didmiesčiuose yra vos 40–60 kvadratinių metrų dydžio. Tai reiškia, kad tiek itin maži, tiek itin dideli butai yra mažiau paklausūs nei tipinis dviejų kambarių butas.
Gana lengva suskaičiuoti, kodėl rinkoje vyrauja tokios tendencijos. Dėl Lietuvos banko keliamų reikalavimų kreditams žmogus už būsto paskolą per mėnesį gali atiduoti iki 40 % disponuojamų pajamų. Todėl jei paimsime maksimalų 30 metų terminą, padauginsime jį iš 40 % vidutinio disponuojamo miesto (pavyzdžiui, Vilniaus) atlyginimo ir padalinsime iš vidutinės kvadratinio metro tame mieste kainos, gausime maždaug 40–60 kvadratinių metrų.
Kalbant paprasčiau – būtent tokio dydžio butus gali sau leisti vidutines pajamas gaunantys žmonės, todėl jie ir yra paklausiausi.
Aukštas, kuriame yra butas, taip pat svarbu. Dažnai kainos už kvadratinį metrą skirtumas tarp viršutinio ir apatinio aukšto sudaro maždaug 15 %. Tai yra pirmame aukšte esantys butai yra net 15 % pigesni nei viršutiniame. Taip yra dėl daugybės veiksnių.
Tačiau nuolaida ypač gundyti neturėtų, nebent ją atperka didelė terasa, oranžerija ar koks nors kitas priedas. Kitaip pirmas aukštas nėra itin geras pasirinkimas, nes jame esančių butų paklausa visuomet gana maža.
Racionaliausia rinktis ką nors per vidurį arba viršuje. Nors sumokėsite daugiau, ir realizuoti bus lengviau. Ypač jei iš aukščiau esančių butų atsiveria ypatingas vaizdas. Nepaisant viso racionalumo, vaizdas pirkėjus paperka itin dažnai ir už jį jie sutinka mokėti papildomai.
Apibendrinant – ką rinktis Vilniuje?
Sudėjus visus šiuos veiksnius, Vilniuje, kuriame NT kainos per praėjusius metus, remiantis „Aruodas.lt“ duomenimis, augo beveik 10 proc., geriausia rinktis butą:
* Šnipiškėse, Naujamiestyje, stoties rajone arba paupyje – visi šie rajonai yra arti centro, tačiau vis dar nėra išplėtoti ir smarkiai nusileidžia visai greta esantiems Žvėrynui arba Užupiui;
* dar tik projektuojamame arba statomame name – tai leis išsiderėti geresnę kainą;
* kuris būtų maždaug 50 kvadratinių metrų dydžio ne pirmame namo aukšte;
* o atsipirkti jis galėtų per 10–15 ir griežtai ne daugiau metų.
Tokio būsto pirkimas, nors negarantuotų, smarkiai padidintų tikimybę per kelerius metus sugeneruoti pirkėjui teigiamą kapitalo grąžą.
Savaime suprantama, kad pasitaiko išskirtinių variantų, kurie neatitinka išvardytų kriterijų, tačiau gali sugeneruoti nemažą grąžą. Tačiau tokie variantai nėra dažni, o juos pirmiau nei nepatyręs rinkos dalyvis pastebės senieji rykliai. Todėl, vertinant realistiškai, paprastas būsto pirkėjas stebuklų ieškoti neturėtų.
Geriau vadovautis laiko ir patirties patikrintomis taisyklėmis bei uždirbti rinkos ar šiek tiek didesnę grąžą, kuri dėl banko suteikiamos paskolos nuosavam kapitalui gali būti tikrai didelė. Kaip ir visur, svarbu nebūti itin godžiam, o sprendimus priimti vadovaujantis ne emocijomis ir asmeniniais poreikiais, o šaltu racionalumu ir empiriniais faktais paremta analize.
Taip elgiantis smarkiai išauga tikimybė uždirbti ir sumažėja tikimybė likti su didele paskola ir perpus nuvertėjusiu nekilnojamuoju turtu.
Tai yra straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK" nekilnojamojo turto rubrikos.
Gruodžio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – Baltijos biržos stebuklas.
Pastaruosius kelerius metus mūsų „namų” birža smulkiesiems investuotojams siūlo tokius uždarbius, kurių kitur sunku tikėtis.
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: ką investuotojams žada naujasis prezidentas? „Investuok” prognozės. Investavimo legendų veiksmai 2016 III ketvirtį – ką jie tokio padarė, ko galėtume pasimokyti ir mes?
Paskolų rinka – panaikintas apribojimas per tarpusavio skolinimosi platformas skolinti ne daugiau nei 5000 Eur, galimybė investuoti į pradedančias įmones, ir didžiausias obligacijų išpardavimas.
NT rubrikoje straipsniai: „Komunikacijos svarbiau nei ežeras”, „NT mokesčiai: ką būtina žinoti?” „A energetinė klasė jau atėjo”, „Būsto nuomos mokesčiai”, “Biurai dygsta lyg grybai”. Sektoriai: Aviakompanijų verslo ciklo pabaiga.
Ir dar: įžvalgos, komentarai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvaldos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
