Nepatiria spūsčių
Kėdainiai šalies didmiesčiams nusileidžia gyventojų skaičiumi, tačiau įnirtingai vejasi pagal investicijų apimtis, jų augimo tempus bei susisiekimo infrastruktūros plėtrą. Miesto dislokacija patogi vertinant ir šalies, ir Europos mastu. Miestą kerta transeuropinis I transporto koridorius Helsinkis–Talinas–Ryga–Panevėžys–Kaunas–Varšuva–„Via Baltica“ bei transeuropinė geležinkelio vėžė „Rail Baltica“ – vartai į Vidurio bei Vakarų Europą.
Per pastaruosius metus Kėdainiuose baigti keli dideli susisiekimo infrastruktūros objektai, pasak rajono savivaldybės Strateginio planavimo ir investicijų skyriaus vedėjos Kristinos Kemešienės, turėję įtakos ir gyvenamosios, ir komercinės paskirties NT vertei bei plėtrai. Stambiausi įgyvendinti projektai – Šėtos, Kęstučio, Budrio ir Respublikos gatvių rekonstrukcija. Savivaldybė pagrindinėms miesto gatvėms daugiausia dėmesio skiria rūpindamasi sudaryti sąlygas intensyviam visuomeninio transporto eismui, taip pat patogiomis jungtimis su šalia jų esančiais gyvenamaisiais kvartalais ir siekdama mažinti oro taršą mieste.
Taip pat sėkmingai baigtas projektas „Inžinerinės infrastruktūros kūrimas Kėdainių miesto pramonės rajone (laisvame plote)“, be to, įkurta Kėdainių laisvoji ekonominė zona. Įgyvendinant minėtus projektus, nutiesta daugiau nei 4,4 kilometro privažiavimo kelių. Mieste nėra automobilių spūsčių, pakeistos kelių dangos, geras susisiekimas su pramonės rajonu, švietimo, kultūros, sveikatos įstaigomis, gera gatvių išdėstymo schema. Investuotojams visa tai – akivaizdi motyvacija neaplenkti Kėdainių, įsitikinusi K. Kemešienė.
Sunkmetis nesustabdė
Įmonės „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius patvirtino, kad, matant pastarųjų metų NT plėtojimo tendencijas Lietuvoje, negalima nepastebėti naujų kelių plėtros įtakos šiam procesui. Daugiausia naujų pagrindinių kelių tiesiama, senų rekonstruojama didžiuosiuose Lietuvos miestuose, siekiant pagerinti transporto eismą, sumažinti automobilių grūstis, kartu – ir oro užterštumą. „Naujos gatvės atlieka ir kitą funkciją – sukuria prielaidas atsirasti naujiems investiciniams, dažniausiai – komerciniams, objektams greta gatvių, o iš esmės pagerėjęs susisiekimas su gyvenamaisiais mikrorajonais pakelia šių patrauklumą“, – sakė A. Antanavičius.
Susisiekimo infrastruktūros ir NT projektų plėtros sinergijos pavyzdžių, be jau minėtų Kėdainiuose, nesunkiai galima rasti ir sostinėje, ir kituose didmiesčiuose. 2004–2005 metais, pradėjus sparčiai augti Lietuvos ekonomikai, Ukmergės gatvė Vilniuje tapo masine statybų aikštele: pastatyta dešimtys naujų daugiabučių, daugybė verslo, prekybos bei specializuotų centrų, kitų komercinių bei administracinių pastatų. Statybos sumenko tik prasidėjus ekonominei krizei, tačiau ir šiandien čia planuojami, plėtojami nauji NT projektai. Kita investuotojams patraukli vieta NT projektams plėtoti, įmonės „Inreal valdymas“ duomenimis – Pilaitės prospektas. Ypač po 2006–2007 metais atliktos jo rekonstrukcijos, pagerinusios susisiekimą su centrine miesto dalimi. Tai paskatino plėtotojus aktyviau statyti ir naujus komercinius objektus: pastatytas prekybos centras „Pupa“, atidaryti prekybos centrai „Maxima“ bei „Rimi“, viešbutis „Green Hotel“. Šis gyvenamasis rajonas šiandien tapo vienu aktyviausiai plėtojamų bei vienu populiariausių tarp NT pirkėjų.
2007–2008 metais atlikta Geležinio Vilko gatvės ir Molėtų plento rekonstrukcija pagerino susisiekimą su šiaurinėje miesto dalyje esančiais mikrorajonais. Tai, A. Antanavičiaus teigimu, lėmė Bajorų, Visorių, Santariškių, Riešės, Gulbinų ir kitų rajonų patrauklumą naujakuriams. Čia net ir krizės įkarštyje buvo toliau plėtojami ir sėkmingai parduodami nauji NT objektai. Didėjantis gyventojų srautas paskatino ir naujų komercinių objektų statybas: buvo atidaryti prekybos centrai „Norfa XL“ ir „Link Molėtų“ bei „Žaliasis centras“. Šiandien Visoriuose, šalia rekonstruotos Geležinio Vilko gatvės atkarpos, sparčiai kyla integruotas mokslo, studijų ir verslo centras „Santara“.
Aplinkkeliai traukia investicijas
2008 metais atidarytas pietinis Vilniaus miesto aplinkkelis taip pat įnešė teigiamų pokyčių NT rinkoje. Nors prasidėjusi ekonominė krizė privertė investuotojus atsisakyti kelių grandiozinių projektų (šalia aplinkkelio buvo planuojamas 110 tūkst. kvadratinių metrų ploto antras prekybos ir pramogų centras „Akropolis“ ir 70 tūkst. kvadratinių metrų ploto Pasaulio prekybos centras), šiandien, pasak įmonės „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovo, šalia Tūkstantmečio gatvės tokio masto projektas plėtojamas – 14 hektarų plote ruošiamasi statyti „Ikea“ prekybos kompleksą ir kitus komercinius objektus, o bendra investicijų suma gali siekti 370 mln. litų.
Šiuo metu sostinėje statomas vakarinis miesto aplinkkelis, kuris 2014 metais pietinę Vilniaus dalį turėtų sujungti su Pilaitės mikrorajonu. Apie savo planus statyti naują 10 tūkst. kvadratinių metrų verslo centrą greta šios sankirtos jau paskelbė bendrovė „YIT Kausta“. Šalia vakarinio Vilniaus miesto aplinkkelio ateityje turėtų atsirasti ir naujas prekybos centras „Olinda“ bei kitų komercinių objektų.
Rinka išjudinta
Vienas ryškiausių kelių infrastruktūros ir NT plėtros sinergijos pavyzdžių Kaune – Europos prospekto pratęsimas ir sujungimas su M. K. Čiurlionio tiltu. Darbai baigti 2008 metų pabaigoje, o nauja kelių jungtis mieste itin pagerino susisiekimą šioje Kauno miesto dalyje, taip pat pagerėjo susisiekimas su kairiajame Nemuno krante esančiomis miesto dalimis – Freda ir Aleksotu. Įmonės „Inreal valdymas“ duomenimis, čia pastebimas ryškus paklausos didėjimas. Nors ekonominė krizė neaplenkė ir šios vietos, neigiami padariniai buvo kur kas silpnesni, o atsigaunant Lietuvos ekonomikai sparčiai gerėjo komercinio NT segmento rodikliai – sumažėjo vakansija, pakilo nuomos kainos. Dar vienas pavyzdys iš antrojo pagal dydį Lietuvos miesto – viaduko per Islandijos plentą statyba plėtojant prekybos centrą „Mega“. Dėl šio viaduko atsirado galimybė tiesiogiai patekti iš Kauno į Vytėnus. Tai teigiamai atsiliepė NT paklausai Vytėnų rajone ir lėmė NT kainų pakilimą.
Panašių procesų užfiksuota ir Klaipėdoje. Uostamiestyje dauguma NT projektų buvo ir yra plėtojami šalia esamų pagrindinių miesto gatvių: Šilutės plento, Baltijos ir Taikos prospektų. Tačiau prieš kelerius metus, naujai nutiesus dalį Šiaurės prospekto ir rekonstravus Kretingos gatvę, šiaurinėje miesto dalyje susisiekimas buvo iš esmės pagerintas, todėl čia šiandien plėtojama dauguma naujų daugiabučių projektų ir statomi komercinės paskirties objektai. Dėl išaugusio rajono patrauklumo būsto kainos yra vidutiniškai trečdaliu didesnės nei pietinėje uostamiesčio dalyje.
Infrastruktūra lemia vertę
Bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis patvirtino, kad nors NT patrauklumas, vertė rinkoje, likvidumas priklauso nuo daugelio veiksnių, privažiavimas prie konkretaus objekto, susisiekimo galimybės su kitais miesto rajonais ar kitomis vietovėmis – vieni svarbiausių. „Žemės sklypas ar statinys, prie kurio nėra patogaus privažiavimo, arba NT, atskirtas nuo pagrindinių susisiekimo komunikacijų, likvidus ir patrauklus rinkoje nebus, – patikino S. Vagonis. – NT objektų vertę gali padidinti bet kuris susisiekimo infrastruktūros objektas – nutiestas kelias, greitkelis, aplinkkelis, magistralė ar pastatytas viadukas, žinoma, su sąlyga, kad tai pagerina šio turto pasiekiamumą bei jo ryšį su kitais rajonais.“
Greta tokių infrastruktūros elementų esantis NT ir nukenčia – naujai atsiradę keliai, magistralės padidina triukšmo lygį bei oro užterštumą. Tačiau tai, pasak „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo, tik objektų, kurie ribojasi ar yra labai artimi tokiems elementams, problema. Tiksliai įvardyti, kiek dėl susisiekimo infrastruktūros pakyla turto vertė, pasak S. Vagonio, neįmanoma. Viskas priklauso nuo konkrečios situacijos. Jei naujas susisiekimo infrastruktūros elementas tik pagerina esamą infrastruktūrą, vertės prieaugis gali būti simbolinis, t. y. keli ar keliolika procentų. Tačiau jei urbanizuotoje vietovėje nutiesiamas naujas kelias ar koks nors labai patogus apvažiavimas, turto kaina gali šoktelėti nuo keliasdešimties procentų iki kelių kartų.
Pavyzdžiui, žemė didmiesčių priemiesčiuose be kelių ir kitų komunikacijų dažniausiai kainuoja 1000–3000 litų už arą. Tačiau nutiesus kelius ar įrengus kitą infrastruktūrą – vandentiekio, kanalizacijos, elektros, dujotiekių tinklus – žemės vertė gali pakilti iki 5000–10 000 litų už arą. „Galima sakyti, kad miesto valdžia ar privatūs investuotojai sukurdami susisiekimo ir kitą infrastruktūrą sukuria ir tos vietovės NT vertę“, – sakė S. Vagonis.
