Vis dėlto už gražaus naujų daugiabučių statybos fasado gali slypėti ir ne visada naują butą įsigyti norinčiam gyventojui žinoma tiesa.
„Saulėtą sekmadienio dieną praleidome Levandų namuose, kur savo naujuosius namus jau apžiūrėjo žmonės, įsigiję butus statyboms dar nei neprasidėjus“, – rašoma Perkūnkiemyje, Vilniuje, statomo daugiabučio „Facebook“ profilyje.
Namo statybos dar pilnai nebaigtos, o aštuntame aukšte esantys du butai (134,47 kv. m.) - jau rezervuoti. Stebina tai, kad už ne miesto centre ir šalia judraus eismo taško, Vilniaus Vakarinio aplinkkelio, esantis vienas butas su terasa rezervuotas už daugiau nei 200 tūkst. eurų. Prie kito buto internetiniame daugiabučio puslapyje nurodyta rezervacijos suma – 0.
Portalui DELFI susisiekus su butų šiame name pardavėjais ir užsiminus, kad domimasi butu paskutiniame, aštuntame, daugiabučio aukšte, buvo pateikta informacija, kad vienas iš dviejų butų vis dar gali būti parduodamas: vieną iš jų sau rezervavo vystytojas. Pasiteiravus, ar buto kaina siekia daugiau nei 200 tūkst. eurų, buvo patvirtinta, kad kaina yra tokia.
Pirmiausia nori parduoti nepatraukliausius butus
Nekilnojamojo turto valdymo ir vystymo bendrovės „Inreal“ analitikas Robertas Žulpa pastebėjo, kad už tokią kainą panašioje sostinės vietoje būtų galima įsigyti kotedžą, tačiau jau su pilnu įrengimu.
„Ilgą laiką stebint rinką ir rinkos dalyvius kartais tenka susidurti su rinkos dalyvių gudravimu, kuomet kai kuriuose projektuose tam tikri butai būna pažymimi rezervuotais ar parduotais, tačiau po kelių mėnesių vėl būna grąžinami atgal į pasiūlą“, – kalbėjo nekilnojamojo turto specialistas.
R. Žulpa svarstė, kad tokiam gudravimui galėtų būti keletas priežasčių.
„Vystytojai iš pradžių nori išparduoti savo projekto nepatraukliausius, nelikvidžiausius butus, todėl patraukliausius (pagal plotą, lokaciją ir kt.) pažymi parduotais ar rezervuotais. Ir tik išpardavus visus ar dalį nepatrauklių butų, patrauklūs butai būna grąžinami atgal į pasiūlą“, – kalbėjo pašnekovas.
Kita priežastis, „Inreal“ analitiko nuomone, galėtų būti tai, kad tokius veiksmus pardavėjai gali daryti norėdami padidinti savo projekto patrauklumą ir norėdami „paspausti“ potencialius pirkėjus priimti sprendimą pirkti butą jų projekte.
„Nes delsiant, nusižiūrėtas butas gali būti labai greitai „parduotas“, – pridėjo jis.
Vadina įprastine praktika
Nekilnojamojo turto paslaugų teikėjo „Ober-Haus“ ekspertas Marius Čiulada teigė, kad naujos statybos butus pardavėjų praktika kartais pažymėti kaip rezervuotus ar parduotus butus tą turtą, kuris dar nėra parduodamas, nėra nauja.
„Įsivaizduokite, pasiūlote naują projektą ir jame, sakykime, – 100 laisvų butų ir nė vieno neparduodate, tai visada reikia nors minimalaus proveržio.
Tam paprastai statytojai ar pardavėjai pažymi kelis butus kaip parduotus ir rezervuotus, kad projektas neatrodytų kaip švarus lapas ir kad čia niekas nevyksta, nes tokiu atveju pirkėjui gali atrodyti, kad kažkas su projektu yra negerai, nors rinka aktyvi“, – kalbėjo pašnekovas.
M. Čiulada taip pat pritarė R. Žulpos įžvalgoms, kad kai kurie butai pažymimi kaip rezervuoti, kad pirmiausia būtų parduotas ne tokie patrauklūs butai.
„Galbūt statytojas taiko tokią strategiją, kad patraukliausius ar kažkuo išskirtinus butus parduotų šiek tiek vėliau, kai pajudės statybos, bus ne tik brėžiniai, bet į namą bus galima užeiti, galbūt į terasą išeiti, – komentavo pašnekovas. – Dažnai statytojai taiko kainodarą, kad pirmiesiems pirkėjams yra taikomos mažesnės kainos, nes jei perka iš brėžinių, tai pirkėjai dar negali matyti, kaip pasibaigus statyboms atrodys butas“.
Statyboms judant į priekį, pastebėjo NT ekspertas, kainos yra didinamos.
Pasiteiravus, ar norintieji įsigyti naują butą sostinės gyventojai šiuo metu mieste turi pakankamą pasirinkimą, M. Čiulada teigė, kad pasirinkimas yra: „Tačiau pirkėjai dabar yra labiau išprusę nei buvo prieš krizę ir pirkdavo bet ką, o ima ne pirmą variantą, tai tokiu atveju projektui yra daug daugiau reikalavimų, o turint daug reikalavimų pasirinkimo gali likti ir ne tiek daug. O tuomet tenka vėl atsigręžti į pirkimą iš brėžinių, kai dar gali pasirinkti ar norimą išplanavimą, ar langų pusę ne į Šiaurę“.
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis prisimena, kad krizės metais Latvijoje Ryga turėjo bėdą, kai joje buvo pastatyta daug namų, tačiau butai juose stovėjo tušti, neparduoti.
„Būdavo tokių variantų, kad vystytojai, kad gyventojai nebijotų pirkti butų tuščiame name, vakarais uždegdavo šviesas, kad sukurtų įspūdį, jog name gyvena žmonės“, – šypsojosi pašnekovas.
Paklausa vis dar auga
S. Vagonis, komentuodamas bendrą naujų butų rinką sostinėje, pastebėjo, kad paklausa vis dar auga: „Jei pažiūrėtume, kiek pernai iš viso buvo parduota naujų butų ir šiemet per tris ketvirčius, tai jau pasiektas pernai visų metų skaičius“.
„Ober-Haus“ analitikų skaičiavimus, pernai per minėtą laikotarpį šiemet buvo parduota apie 3300 butų, o per visus praėjusius metus – 3200 butų.
Vis dėlto NT specialistas pastebi, kad kartu toliau auga ir pasiūla: bendrovės skaičiavimu 2015 m. buvo pastatyta apie 3600 naujų butų, 2016 m. - apie 3900 butų.
„Šiaip rinkoje situacija yra tokia, kad vystytojams gudrauti nereikia, nes gudrybės reikalingos, kai yra neaktyvi rinka, kai nežinai ką daryti, kaip parduoti. Šiuo metu pirkimo tempai vos ne viršija statybos tempus“, – įžvelgė pašnekovas.
Pasiteiravus, ar pirkėjas sostinėje turi iš ko pasirinkti, S. Vagonis teigė, kad situacija yra dviprasmiška.
„Pirkėjas ir turi iš ko pasirinkti, ir ne visai. Jei žiūrėtume į tai, kas yra likę jau pastatytuose namuose, labai didelio pasirinkimo nėra. Didesnis pasirinkimas – projektiniuose namuose ar namuose, kurie nėra dar baigti statyti. Jei kalbėsime apie pasirinkimą namuose iš brėžinių – ten pasirinkimas didelis“, – kalbėjo pašnekovas.
„Inreal“ analitikas R. Žulpa skaičiavo, kad šiuo metu sostinėje yra apie 3900 neparduotų naujos statybos butų. Pasak jo, metų pradžioje jų buvo apie 4200.
„Iki metų vidurio neparduotų naujos statybos butų skaičius nuosaikiai mažėjo iki 3400 butų, o nuo metų vidurio, vystytojams padidinus statybos apimtis, išaugo iki 3900-4000 neparduotų butų. Keletą paskutinių mėnesių naujos statybos neparduotų butų skaičius sostinėje yra daugiau mažiau stabilus. Antrus metus iš eilės Vilniaus rinkoje susiklostys situacija, kai pirkėjai bus aktyvesni nei vystytojai ir nupirks daugiau naujų butų nei kad jų naujai atsiras“, - įžvelgė pašnekovas.
„Inreal“ atstovai skaičiuoja, kad per šiuos metus iš viso turėtų būti nupirkta apie 4100 naujos statybos butų.
„Paklausai viršijant pasiūlą, susidaro palankios sąlygos kainų augimui, todėl per metus yra stebimas bendras 5-7 proc. kainų augimas. Žvelgiant į tolesnę perspektyvą , egzistuoja daugybė išorinių neapibrėžtumų bei rizikų, kurioms įvykus būsto paklausa sumenktų, o tai reikštų ir pasiūlos, ir kainų nuosmukį.
Be to, reikėtų nepamiršti, jog šiuo metu reikšmingą įtaką daro „pigių pinigų“ politika, kuri kuria gerėjančio gyvenimo iliuziją bei dažnai skatina rinkos dalyvius elgtis neracionaliai ir neatsakingai. Reikėtų turėti omenyje, kad „pigių pinigų“ politika gali bet kada pasikeisti, ir tai paveiktų NT paklausą bei taip pat nulemtų kainų korekcijas“, - pridėjo R. Žulpa.
