„Nusigyvenome iki 2014 m. sausio 1 d., - permainas kritikuoja Mykolo Romerio universiteto lektorė Svajonė Šaltauskienė, turinti notarės darbo patirties. - Po 2014 m. sausio 1 d. tragedija neįvyks, bet rinka užsikonservuos 1,5 – 2 mėnesiams. Kodėl aš taip sakau? Kol visi susigaudys, persiskaitys, išsiginčys su notarais, pasakys jiems, kokie jie kvaili ir ką jie čia kalba, ir galiausiai supras, kad įstatymas jau įsigaliojo. Tada bandys taikyti naująją tvarką.“
Pagal įstatymo pakeitimus žemės įsigijimai pirmuosius mėnesius bus pristabdyti ir dėl naujų reikalavimų. Pirmenybę įsigyti sklypus turės kaimyninių žemės sklypų savininkai ir tam tikrais atvejais - valstybė, bet numatytos naujos procedūros - pakankamai ilgos ir painios.
Pagal naująjį įstatymą, bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas neturi būti didesnis kaip 300 hektarų (ha), o bendras visiems susijusiems asmenims priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties plotas negali būti didesnis kaip 500 ha. Dabar galiojantis teisinis reglamentavimas leidžia vienam asmeniui įsigyti iki 500 ha žemės ūkio paskirties žemės, tačiau asmuo gali steigti įmones ir per kiekvieną iš jų įsigyti dar po 500 ha, taip pat žemę gali įsigyti jo sutuoktinis.
„Kitaip sakant, juridinių asmenų žemė sumuosis su fizinių asmenų, sutuoktinių ir nepilnamečių vaikų žeme. Jeigu anksčiau buvo bandoma taip 500 ha ribojimą apeiti, pavyzdžiui, įsigijote 1,5 tūkst. ha, tai ir džiaukitės, nes daugiau tokios galimybės neturėsite. Ir dar kas atsirado: turės būti pateikta pajamų kilmė, tai į Žemės ūkio paskirties įstatymą suplaktas Pinigų plovimo įstatymo elementas ir kam to reikia, neaišku, - mano S. Šaltauskienė. - Kas iš to, kad notarui atneš deklaraciją, o (joje nurodyta pajamų - DELFI) kilmė bus autorinis honoraras, nors asmuo – net ne autorius? Notaras turės ją priimti.“
Ji primena, kad notarai ir taip praneša apie didesnes nei 15 tūkst. EUR (51,79 tūkst. Lt) sandorių grynaisiais sumas. Apie tai S. Šaltauskienė kalbėjo per „Ekspozonos“ ir advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ konferenciją “Investicijos į nekilnojamąjį turtą (NT): ko tikėtis 2014 m.?“
Privaloma deklaracija – supykdė
Deklaracijoje turės būti nurodoma, kiek asmuo turi žemės, kiek jos perka bei už kokią kainą. Taip pat jis turės nurodyti sutuoktinių bei nepilnamečių vaikų turimus žemės plotus, juridinių asmenų, kuriuose įgijėjas, jo sutuoktinis ar nepilnamečiai vaikai turi tiesioginę ar netiesioginę įtaką, turimą žemę.
„Asmuo, pageidaujantis įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, privalės užpildyti žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo deklaraciją. Jis turės ją pildyti ranka, jis turės rašyti mėlynu arba juodu tušinuku, tai reiškia, kad ne kompiuteriu - baigiame diskutuoti su elektronikom. Manau, ji bus prilyginama priesaikai, o jeigu sulaužysi priesaiką, tada viešą interesą ginantis subjektas - prokuroras - galės naikinti šį sandorį“, - argumentavo notarė.
Už melagingos informacijos pateikimą gresia atsakomybė, t.y. įgytas didesnis negu leistina žemės plotas teismo sprendimu gali būti paimamas ir perduodamas valstybės nuosavybėn už įsigijimo kainą ar vidutinę rinkos vertę.
Ji viliasi, kad galutinę Žemės ūkio ministro patvirtintą deklaracijos formą bent jau bus leista pildyti kompiuteriu.
Paklausta, ar Lietuvoje žemės ūkio veikla gali užsiimti stambus juridinis subjektas, notarė sakė: „Jūs man užduodate tokį klausimą, kurį aš prieš porą metų uždaviau Kaziui Starkevičiui, jis tada buvo žemės ūkio ministras - tai yra jo ruoštas projektas. Jeigu pažiūrėti istoriją, šio projekto teikimas buvo praeitai Vyriausybei ir jie, pasikvietę įvairių institucijų atstovus, neleido jam gimti. Jis nebuvo priimtas. Atėjo nauja Vyriausybė, jie iškėlė tą projektą ir privedė iki to, kas yra“.
S.Šaltauskienė prisipažino, jog nežino, ką atsakyti į klausimą, ar Lietuvoje žemės ūkio veikla gali užsiimti stambus juridinis subjektas. „Aš tikiuosi tokių klausimų, bet atsakymų neturiu“, - apgailestavo ji.
„Užuojauta žmonėms, kurie pildys deklaracijas“, - pridūrė specialistė.
Priminė, ką ir kaip pirkti
Specialistė primena, jog žemės plotų ribojimas netaikomas paveldėjimo ir žemės teisių atkūrimo atvejais. Be to, numatyta išimtis, kad iki sausio 1 d. pradėtos procedūros yra baigiamos pagal dabar galiojančią tvarką.
„Kas gi yra vadinama, kad pradėta? Tai, jeigu išsiųstas pranešimas apie sprendimą parduoti žemės sklypą, kai jį išsiunčia valstybė, antras – jeigu sudaryta preliminarioji sutartis“, - sakė S. Šaltauskienė.
Ji patarė pirkti žemę vadovaujantis tiksliais, o ne preliminariais matavimais, nes kitaip pirkėjas prisiimtų riziką ir nereikštų pretenzijų, jei atlikus tikslius matavimus, žemės sklypo plotas sumažės ar pasikeis jo ribos.
„Planas yra privalomas visų sandorių elementas ir jeigu jūs nepareikalaujate plano arba jo neturite, žinokite, kad neturite sutarties, - palygino S. Šaltauskienė. - Tikslūs matavimai yra tik geodeziniai. Būtina patikrinti, ar žemės sklypas įbraižytas kadastro žemėlapyje, kokia jo vieta kitų sklypų erdvėje. Buvo vienas atvejis, kai klientas ne tą sklypą pirko.“
Anot jos, visais atvejais turi būti aprašyta, kad planas yra, turi būti nurodytas jo mastelis ir rūšis, pavyzdžiui, geodezinis.
Paklausta apie galimybę įsigyti akcijas, S. Šaltauskienė dėsto, jog greičiausiai verslas taip pat galės pirkti bendrovių, valdančių žemę, akcijas ir vertybinius popierius.
Patarimas: perkate žemę ir steigiate viešąją įstaigą – laukite prokurorų
Kalbėdama apie užsienio piliečių perkamą žemę, ji priminė, jog žemę gali įsigyti ne tik Europos Sąjungos piliečiai, bet ir Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos bei kitų tarptautinių organizacijų šalių narių piliečiai bei nuolatiniai gyventojai.
„Buvo iškilęs klausimas, ar Izraelio pilietis gali įsigyti žemę, tarkime, kitos paskirties. Kai kurie advokatai sako ne, negali. Tačiau Izraelis priklauso Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijai, - pastebi S. Šaltauskienė. - Reikia atkreipti dėmesį, kad ne tik šių valstybių piliečiai turi tokias teises, bet ir gyventojai. Ar galėtų kitos paskirties žemę įsigyti Rusijos pilietis, kuris turi leidimą gyventi Lietuvoje? Taip, nes šiuo atveju pilietybė neturi reikšmės ir kitos paskirties žemę, išskyrus žemės ūkio ir miškų, gali įsigyti.“
S.Šaltauskienė primena, kad žemės ūkio paskirties žemę gali įsigyti Lietuvoje įsteigtos uždarosios akcinės bendrovės ar kitos verslo formos, kurias įsteigia užsieniečiai. Kartais tuo tikslu steigiami viešieji juridiniai asmenys, pavyzdžiui, viešosios įstaigos, steigimo dokumentuose net nenurodant, jog bus vykdoma žemės ūkio veikla.
„Tie, kurie įsteigė viešąją įstaigą ir nusiperka žemės ūkio paskirties žemę, laukite nemalonumų. Sakau ir sakysiu, vis tiek ateis laikas, kai kažkas užklius, na ir tada prasidės, nes viešosios įstaigos realiai negali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, nes vykdo viešąsias funkcijas, turi ginti viešąjį, o ne privatų interesą. O žemės ūkio paskirties žemė negalėtų būti pritaikoma viešam interesui, nebent, pavyzdžiui, ūkininkų mokymui“, - nuomonę dėstė ji.
Taip pat žemės gali įsigyti tie užsieniečiai, kurie vertėsi žemės ūkio veikla pastaruosius trejus metus, tačiau notarė dėstė, kad jai neteko susidurti, kaip ši išimtis veikia.
Usnys skatina rinkos aktyvumą
Kalbėdama apie žemės įsigijimo tvarką, S. Šaltauskienė vardija, jog ji Lietuvoje keista ne kartą. Pirmiausia buvo nustatytas 3 ha ribojimas perkant žemės ūkio paskirties žemę, o pirkėjai privalėjo turėti kvalifikacinius ūkininkavimo pažymėjimus. Vėliau įsigijimo ribojimas padidintas iki 300 ha fiziniams asmenims ir 1 tūkst. juridiniams.
„Gerai, pabuvo, tada buvo pasiskundė į Konstitucinį teismą fizinis asmuo, sakydamas: fizinis asmuo yra lygus su juridiniu, kaip gali būti, kad juridinis gali 1 tūkst. turėti, o aš – tik 300 ha. Konstitucinis teismas sako: ne, vienodi subjektai, turi būti vienodai, tada įstatymų leidėjas sureagavo - nustatė 500 ha, kuriuos mes turime iki šiol“, - prisiminė ji.
Pasak specialistės, po to atsirado papildomų ribojimų, pavyzdžiui, įsigyjus žemės ūkio paskirties žemę iš valstybės, yra nustatomas draudimas keisti žemės paskirtį 5 metus nuo įsigijimo dienos, o perleisti, suvaržyti, išnuomoti 5 metus nuo įsigijimo dienos asmuo neturi teisės tuo atveju, jei įsigyjant žemę iš valstybės pirkėjui buvo taikomas kainą mažinantis koeficientas.
„Taip išsaugome savo žemės ūkio paskirties žemę, kuri dirvonuoja, usnys auga. Mes jų priveisėme, o dabar administracinė atsakomybė gresia už usnis ir labai didelės baudos. Praktiškai, šiuo metu rinka juda tik dėl to, kad mažieji savininkai pardavinėja, nes nebegali nusišienauti, o baudos gali būti nepakenčiamos“, - mano S. Šaltauskienė.
Galiausiai notarė visiems palinkėjo sėkmes įsigyjant žemės ūkio paskirties žemę pagal naująjį įstatymą, kuris įsigalios nuo 2014 metų sausio 1 dienos.
