Žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomininkai, ar dėl įstatymų nežinojimo, ar dėl baimės patirti bylinėjimosi išlaidas, dažnai nuleidžia rankas ir nebando apginti savo pažeistų interesų. Visgi, apginti savo pažeistas teises žemės nuomininkai turi teisę ir gynybos mechanizmus aiškiai reglamentuoja įstatymai, kurių aiškinimas po truputį plėtojasi ir formuojasi teismų praktikoje.
Žemės nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.482 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį t.y. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. CK 6.566 straipsnis reglamentuoja būtent žemės nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2011 m. birželio 11 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2011 nurodė, jog pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą. Jeigu nebūtų nustatyta ši pirmenybės teisė ir nebūtų užtikrinta tinkama jos apsauga, tai būtų nepagrįstai pažeisti tokią teisę turinčių asmenų teisėti lūkesčiai, susiję su jiems priklausančiu ar jų naudojamu turtu.
Taigi įstatyme aiškiai nurodyta, jog žemės sklypo nuomininkas turi pirmumo teisę atnaujinti žemės sklypo nuomos sutartį, o žemės sklypo savininkas, tuo atveju jei žemės sklypą ketina išnuomoti kitiems asmenims, privalo informuoti nuomininką apie savo ketinimą ir pasiūlyti žemės sklypą išsinuomoti pirmumo teise.
Visai nesenai, 2015 m. balandžio 7 d., Kauno apygardos teismas priėmė nutartį civilinėje byloje, kurioje kilo ginčas tarp žemės ūkio paskirties žemės sklypų (toliau – žemės sklypai) savininko ir šių žemės sklypų nuomininko dėl nuomininko pirmumo teisės pratęsti pasibaigusią žemės sklypų nuomos sutartį.
Ginčo esmė: Žemės nuomininkas žemės sklypus nuomojosi nuo 2007 metų. Žemės sklypų nuomos sutartis buvo sudaryta iki 2013 m. gruodžio 31 d. Pasibaigus minėtų žemės nuomos sutarčių terminui, žemės sklypų nuomininkas pagrįstai tikėjosi, kad šios sutartys su juo bus pratęstos, išsiuntė savininkui pranešimą apie ketinimą pratęsti nuomos sutartis, tačiau žemės sklypų savininkas 2014 m. vasario 20 d. ginčo turtą išnuomojo kitam fiziniam asmeniui.
Kauno apygardos teismas nutartyje nurodė, jog pagal CK 6.482 straipsnio 2 dalyje numatytą sąlygą žemės ūkio paskirties žemės sklypų savininkas turėjo pranešti buvusiam nuomininkui, ieškovui, apie šio pirmumo teisę, numatytą CK 6.566 straipsnyje sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, nors sutartyse ši pareiga nebuvo įrašyta. Teismas padarė išvadą, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomininkas, pasinaudodamas pirmenybės teise, kreipėsi į savininką dėl nuomos sutarties atnaujinimo. Tuo tarpu nuomotojas, savininkas, nebuvo pakankamai aktyvus – neatsakė į ieškovo siūlymą dėl tolesnio nuomos santykių tęsimo, nesiūlė nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, neinformavo nuomininko apie kitų asmenų siekį išsinuomoti šiuos žemės sklypus. Kauno apygardos teismas konstatavo, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypų savininkas neteisėtai sudarė nuomos sutartį su kitu fiziniu asmeniu ir taip pažeidė žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės sklypų nuomos sutartis. Konstatavęs šias aplinkybes, teismas perkėlė ieškovui, buvusiam nuomininkui, nuomininko teises ir pareigas pagal 2014 m. vasario 20 d. žemės sklypų nuomos sutartį.
Žemės nuomininko pirmumo teisė įsigyti nuomojamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinajame įstatyme (toliau – Laikinasis įstatymas) nustatyta pirmumo teisė įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis (6 straipsnio 1 dalis). Aiškindamas Laikinojo įstatymo 6 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatas, Lietuvos Aukščiausiasis teismas yra pažymėjęs, kad nurodytoje normoje įtvirtintos pirmumo teisės tikslas – užtikrinti asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu daugiau negu visi kiti tretieji asmenys ir kuriems šio turto perleidimas gali turėti tiesioginės įtakos ateityje, interesus. Taip pat nurodė, kad pirmumo teisė įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę siejama su jos naudojimu ir tikslu tokį naudojimą užtikrinti ateityje.
Laikinajame įstatyme nustatyta žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo procedūra skiriasi nuo kitokio nekilnojamojo turto įsigijimo, kadangi žemės ūkio paskirties žemės pirkimas trunka ilgiau, pirkėjas turi atitikti specialius reikalavimus ir savininkas turi vadovautis kitomis specialiomis teisės aktuose nustatytomis taisyklėmis. Žemės ūkio paskirties žemės savininkai, siekdami „apeiti“ Laikinajame įstatyme nustatytas sudėtingas, daug laiko ir finansų reikalaujančias, žemės sklypų pardavimo procedūras, vis dažniau pasinaudoja galimybe visų pirma padovanoti būsimam pirkėjui itin mažą, ekonominės vertės neturinčią, žemės sklypo dalį, ir, tik tuomet, likusią dalį žemės sklypo parduoti tam pačiam pirkėjui. Nors ši schema akivaizdi, nepaisant to, itin sudėtinga įrodyti, jog dovanojimo sandoris buvo apsimestinis.
Teismų praktika tokio pobūdžio bylose po truputį formuojasi. Pavyzdžiui, 2015 m. balandžio 21 d. Kėdainių rajono apylinkės teismas priėmė sprendimą civilinėje byloje, kurioje kilo ginčas žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininko pirmumo teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Ginčo esmė: Ginčo žemės sklypą Ieškovas nuomojosi nuo 2008 m. gegužės 14 d. 2014 m. balandžio 30 d. Atsakovas, žemės sklypo savininkas, dovanojimo sutartimi padovanojo kitam fiziniam asmeniui itin mažą dalį žemės ūkio paskirties žemės sklypo, dar po mėnesio likusią didžiąją žemės sklypo dalį tam pačiam fiziniam asmeniui, jau kaip žemės sūkio paskirties žemės sklypo bendrasavininkui, pardavė. Taip žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkas išvengė Laikinajame įstatyme nustatytos procedūros, t.y. padovanojus mažą dalį žemės ūkio paskirties žemės sklypo jis išvengė pareigos informuoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininką apie ketinimą žemės ūkio paskirties žemės sklypą parduoti ir pasiūlyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą nuomininkui įsigyti šį žemės sklypą pirmumo teise.
Kėdainių rajono apylinkės teismas sprendime, remdamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, nurodė, jog kai tos pačios šalys vienu metu arba per trumpą laikotarpį sudaro kelis sandorius, susijusius su jų teisėmis ir pareigomis, dėl to paties dalyko, šie sandoriai aiškintini ne atskirai, o kartu. Kėdainių rajono apylinkės teismas nurodė, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkas ir kitas fizinis asmuo, žinodami esant galiojančiai ginčijamo žemės sklypo nuomos sutarčiai, sudarydami dovanojimo bei pirkimo-pardavimo sutartis, elgėsi nesąžiningai. Teismas konstatavo, kad sudarytas apsimestinis dovanojimo sandoris pažeidė žemės nuomininko interesus, nes šiuo apsimestiniu sandoriu jam buvo atimta galimybė pasinaudoti pirmenybės teise pirkti parduodamą žemės sklypą ta kaina ir tomis sąlygomis, kuriomis ji parduodama. Pripažinęs, jog buvo sudarytas apsimestinis dovanojimo sandoris ir žemės sklypo nuomininkui nebuvo pasiūlyta įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirmumo teise, teismas perkėlė nuomininkui žemės sklypo pirkėjo teises ir pareigas pagal žemės savininko ir kito fizinio asmens sudarytas sutartis.