T.Bagdonas. NT burbulo draugai ir priešai

Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai – pirkėjai ir pardavėjai – primena sprinterius, sustojusius ties starto linija. Žingsnis į priekį ne laiku – ir tu jau pralaimėtojų gretose. Pagrindinis klausimas laukiantiems – pasiektas kainų dugnas ar ne: jau pirkti ar dar palaukti.

Šis klausimas vertas milijono ir, tikėtina, ne vieno. Prognozės šioje srityje – labai jau nedėkingas dalykas. Vos tik pasirodo nedrąsių, dažniausiai nekilnojamojo turto agentūrų, pranešimų apie menamą „dugną”, kito mėnesio duomenys tai paneigia – tenka aiškinti sezoniškumu, vis dar „blogais” bankais ir t.t. Netgi finansinės institucijos, galinčios skirti analizėms nemažas intelektines pajėgas, šį klausimą palieka migloje – gal po poros metų, gal po penkerių – tokie jų atsakymai.

Tačiau nerimą kelia ne galimybės prognozuoti, o reali situacija. Kad ji nenormali ir niekam nenaudinga, akivaizdu. 50 proc. statybų sektoriaus per metus kažkur išgaravo. Žinoma, tokios išsipūtusios statybos – burbulo padarinys, rodantis mūsų ekonomikos neįgalumą, nes juk „kartonkių” į užsienį neišveši, o dėl menamo užsieniečių ir marsiečių „antplūdžio” visi jau išsiblaivė. Smukimo statistika - tik pliki skaičiai, bet jie reiškia dešimtis tūkstančių darbo vietų, naują ekonominių emigrantų bangą ir šimtus milijonų nemokamų mokesčių.

Pagrindinė problema yra tai, kad per ilgai tęsiasi statybų sektoriaus agonija. Pagrindinė šios rinkos bėda yra ne finansavimo trūkumas, kaip aiškina statybų sektoriaus atstovai, o kainos, kurią norėtų gauti pardavėjas, ir sumos, kurią siūlo pirkėjas, neatitikimas, kitaip tariant, abiems rinkos dalyviams vis dar koją kiša lūkesčiai ir nenoras vienai pusei „išgryninti” nuostolius, o kitai – permokėti. Kaip bebūtų keista, pagal kainas NT sektorius nepersitvarkė ir nežengia koja kojon su visa smunkančia ekonomika – už tai ir tenka mokėti.

Pagrindinis klausimas: kodėl? Yra ir objektyvių priežasčių, ir subjektyvių. Statybų rinka – ne bandelių kepimas. Projektų derinimai dėl biurokratinės mėsmalės trunka ilgai, pastatai irgi iškyla ne per naktį – pasikeitus situacijai užtrunka viską perorientuoti.

Kita problema – bankai. Tai ne dėl pinigų čiaupo užsukimo, kaip bandoma viską supaprastinti. Statybininkai patys pateko į savo paspęstus spąstus. Statybų mastai plėtėsi taip greitai, kad be skolintų pinigų praktiškai buvo neįmanoma tenkinti poreikių. Dabar situacija tokia, kad statybų bendroves kontroliuoja bankai – jų pinigai projektuose, jie ir diktuoja kainas, kuriomis parduodami būstai. Kontroliuoja jie ir pirminės rinkos klientus, nes teikia finansavimą tiems patiems pirkėjams. Vadinasi, diktuoja politiką tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.

Ar bankų logika neleisti kainų arba tiesiog stabdyti kainų smukimą pateisinama? Sakyčiau, iš jų varpinės žiūrint - taip. Tiesiog akivaizdžiai siekiama neišgryninti nuostolio – o kas iš mūsų norėtų, kad vietoje investuotų 100 Lt po metų grąžintų 60 Lt? Tačiau stebuklų nebūna – neišgrynintas nuostolis atsiguls ant kieno nors pečių. Kad ir ant tų pačių banko klientų, kurie susigundę patraukliais pasiūlymais, imsis gelbėti nelikvidų bankų turtą.

Kaip pripažįsta patys nekilnojamojo turto rinkos tarpininkai, kitokia situacija antrinėje rinkoje, kur bankai neturi tiek svertų diktuoti kainas, todėl pirkėjai persiorientuoja būtent į šią rinką.

Išeitis iš visos šitos patinės situacijos? Aš balsuočiau už NT mokestį. Kad ir antrajam būstui – geriau jau toks nei jokio. Mokestis pakoreguotų lūkesčius taip, kad būtų pasiektas tikrasis kainų dugnas. Neleidi turto kainos tiek, kiek siūlo rinka, – mokėk „baudos” mokestį. Tuomet ir turėtų suaktyvėti turto perskirstymas, o tai jau – rinkos pagijimo link.

NT mokestis, kaip bebūtų keista, padėtų greičiau pagyti rinkai – bankams (turiu omenyje ne tik perimtą turtą, tačiau ir finansuojamas statybų bendroves) būtų mažiau paskatų laikyti aukštesnes kainas, nes kapsėtų mokestis.

Tiesa, šiuo metu yra numatytas mechanizmas, kuris turėtų padėti perskirstyti turtą – tai varžytynės. Patys antstoliai pripažįsta, kad nors varžomo turto skaičius išaugo, tačiau parduodamo – ne. „Procesas vyksta dėl paties proceso. Skelbimų, parduodamų objektų daug, bet kas iš to...“ - anksčiau DELFI teigė Antstolių rūmų prezidiumo narys Irmantas Gaidelis. Kodėl? „Bankui daug naudingiau laukti atsigavimo rinkoje ir kol žmonės galės mokėti. Didelių pokyčių šiuo požiūriu iš bankų nejaučiu.”

Bet mūsų rinkti sprendimų priėmėjai NT mokestį atmeta – tai galutinai sužlugdys rinką, tai per mažos pajamos, tai per dideli administravimo kaštai, nors sutaupyti Vaikų fondo 47 mln. Lt – tai pinigai, o 100 mln. Lt surinkto NT mokesčio – nebe.

Klasiniai, finansinių institucijų ar tiesiog asmeniniai interesai? Sunku pasakyti. Faktas tik vienas, kad ši krizė sukūrė begalę pralaimėtojų, tačiau nenorima, kad kas nors iš jos išeitų laimėtojas. Bent jau nekilnojamojo turto srityje.