NT rinka atsigaus po 3–5 metų

© Corbis

UAB „Ober-Haus“ skaičiavimu, 2009 m. Vilniuje turėtų būti baigta statyti ne daugiau nei 1–2 tūkst. naujų butų, nors praėjusių metų pabaigoje dar buvo prognozuojama, jog sostinėje šiais metais turėsime 2–3 tūkst. naujų butų. Šiuos skaičius palyginę su 2007–2008 m. duomenimis, pamatysime, kad naujo būsto statybos mastas susitraukė net 5–6 kartus. NT rinkos analizės bendrovės „Redos“ duomenimis, penkiuose didžiausiuose šalies miestuose antrą ketvirtį naujų butų kainos, palyginti su pirmaisiais šių metų mėnesiais, sumažėjo 6–13 procentų. Tačiau bendrai naujos statybos butų kainos, palyginti su 2007 m. pasiektu aukščiausiu tašku, dabar sumažėjusios 25 proc. Šiauliuose, 50–52 proc. Klaipėdoje ir 44–47 proc. Vilniuje.

Pasaulinė patirtis rodo, kad NT rinka, panašiai kaip prekyba vertybiniais popieriaus ar bankininkystė, plėtojasi tam tikrais ciklais. Ekspansija: didėja nuomos ir prekybos kainos, sunku rasti būstą, statybos plečiasi, į šį sektorių vis daugiau investuojama, paklausa didesnė už pasiūlą. Vėliau prasideda pasiūlos perviršio ciklas (angl. oversupply), kai, net nežiūrint pašalinių veiksnių (mokesčių pakeitimas, visos ekonomikos recesija), NT rinka persisotina: kainos krinta, pardavimas lėtėja, didėja neužimtų plotų, statoma tik iš inercijos. Kitas neišvengiamas etapas – recesija, kai kainos toliau krinta, aktyvumas rinkoje menkas, o statybos praktiškai nebevykdomos. Na, ir dar vienas ciklas – pagyvėjimas (angl. recovery): padėtis stabilizuojasi, o NT perprodukcija pradeda tirpti.

NT rinkos ciklai paprastai atsilieka nuo makroekonomikos ciklų. Viena iš pagrindinių priežasčių – statybos trunka ilgai, todėl atsiradusi paklausa negali būti patenkinta tuoj pat. Palyginti jauna Lietuvos NT rinka pirmąsyk išgyvena šiuos ciklus, tad kaip viskas vystysis toliau, galima tik spėlioti. Pavyzdžiui, JAV tokie NT rinkos ciklai kartojasi nuolat, tačiau didelių sukrėtimų ten būna gan retai. Visiškai kitoks pavyzdys – Japonija: joje nuo 1987 iki 1991 m. gyvenamojo būsto kainos pašoko net 2,5 karto, o nuo 1992-ųjų staigiai krito. Tik 2003 m. buvo pasiektas 1987-ųjų kainų lygis.

Nepriklausomos finansų ir NT konsultacijų bendrovės „Re&Solution“ analitikė Neringa Rastenytė tikina, kad NT rinka Lietuvoje vystėsi itin dideliu pagreičiu ir pasiūlos perviršio ženklai buvo matyti dar iki pasaulinės finansų krizės. „Profesionalūs vystytojai skaičiavo galimus neužimtus plotus, tačiau nesitikėjo tokių drastiškų pasekmių. Svarbu pabrėžti, kad didžioji dalis NT rinkos žaidėjų yra vietos kapitalo bendrovės, neturinčios patyrusio tarptautinio užnugario. Galėjome sulaukti ir dar skaudesnių pasekmių, nes tik prasidėjus finansų krizei šalies vystytojų planuose buvo įspūdingi skaičiai, iš jų daugiau nei 300 tūkst. kv. m biurų (vien Vilniuje – 250 tūkst. kv. m) ir maždaug tiek pat prekybos centrų statybos projektų buvo laiku sustabdyti ar atšaukti“, – sako N. Rastenytė.

Biurokratija didina statybų savikainą

NT bendrovės „Ober-Haus“ vadovas Lietuvoje Vytas Zabilius tikina, kad nepaisant dabartinės ramybės NT rinkoje, mūsų šalyje nėra naujos statybos gyvenamojo būsto perprodukcijos: normaliomis sąlygomis toks neišparduotų naujos statybos butų skaičius sutirptų per gerą pusmetį, o recesijos sąlygomis prireiks apie 1,5–2 metų.

„Mes statome ganėtinai mažai ir tai lemia kelios priežastys. Pirma, Lietuvoje yra pernelyg sudėtingos ir ilgos detaliųjų planų, projektų parengimo, derinimo procedūros, sunku gauti įvairiausius leidimus. Kai šis etapas įveikiamas, dažnai iškyla infrastruktūros klausimas – investuotojai ir NT vystytojai neturi lėšų tokius darbus padaryti patys, valstybė ar savivaldybė neprisideda, o įstatymai neleidžia jokių kitų rinkliavų, iš kurių būtų galima finansuoti infrastruktūros tvarkymo darbus. Žodžiu, Lietuvoje NT vystymo situacija labai netvarkinga ir sudėtinga“, – įsitikinęs V. Zabilius.

„Ober-Haus“ vadovo teigimu, Lietuvoje trūksta serijinės gyvenamojo būsto statybos, tokių butų savikaina būtų mažesnė. V. Zabiliaus manymu, NT mūsų šalyje palyginti brangiai kainavo ir dėl ilgo paruošiamojo laikotarpio bei griežtų formalių reikalavimų. „Labai prasta padėtis dėl planavimo, statybų leidimų, techninių projektų parengimo ir infrastuktūros plėtros“, – apibendrina pašnekovas.

V. Zabilius pats dalyvauja vyriausybės suformuotoje Saulėlydžio komisijoje ir tikina turėjęs galimybę „iš vidaus“ suprasti biurokratinio mechanizmo galią: anot jo, į Seimo Aplinkos komitetą patekę pasiūlymai, kaip palengvinti padėtį statybų sektoriuje, buvo apversti aukštyn kojom. „Į specialistų siūlymus, kaip palengvinti padėtį statybų versle, gavome kelis kartus daugiau atsakomųjų sumanymų, kurie padėtį apsunkintų dar labiau. Kai vyksta tokie dalykai, nusvyra rankos ir nebesinori ką nors keisti“, – apgailestauja V. Zabilius.

Bendrovės „Re&Solution“ analitikė N. Rastenytė mano, kad dabartinė krizė padėjo rinkai išsivalyti nuo atsitiktinių žaidėjų, taip pat esą tikėtina, kad greta stipriausių vietos NT vystymo bendrovių atsiras ir užsienio kapitalo įmonių. „Pastarosios anksčiau delsė žengti į rinką dėl nepagrįstai aukštų žemės, statybų kainų, sudėtingos įstatymų bazės, skaidrumo planų rengimo procedūrose trūkumo. Dalis šių bėdų jau išsisprendė, o dalis išsispręs natūraliai. Pavyzdžiui, detaliųjų planų rengimas turėtų gerokai pagreitėti ir tapti ne toks korumpuotas vien dėl pačios rinkos sulėtėjimo, o žemės ir statybų kainos jau pastebimai sumažėjusios“, – tikina N. Rastenytė.

NT kainuoja tiek, kiek moka pirkėjas

„Ober-Haus“ vadovas V. Zabilius linkęs manyti, kad dabartinės laukimo nuotaikos tik iš dalies susijusios su finansavimo trūkumu, esą daugiau lemia psichologiniai motyvai, žmonės nesiveržia investuoti į brangų NT, nes nežino, kaip gyvens po 2–3 metų, ar sugebės pakankamai užsidirbti. Tačiau sutinka, kad tokios būsenos visuomenėje neilgalaikės.

„Aš NT rinkoje dirbu jau penkiolika metų ir pamenu, kaip viskas atrodė per Rusijos krizę ir po jos. Juk viskas atsiremia į galimybes įsigyti NT, todėl nereikėtų tikėtis, kad išėję iš dabartinio sąstingio kažką pakeisime iš esmės. Žmonėms labiau rūpės statybų kokybė? Jie norės labiau išvystytos infrastuktūros, parkų, dviračių takų? Visam tam reikia didelių investicijų, o mūsų pirkėjai nėra turtingi, tad ypač didelės kokybės produktų jie neįpirktų“, – įsitikinęs V. Zabilius. Jis pranašauja, kad statybos Lietuvoje taps serijinės, mažės būsto savikaina ir jis taps prieinamas ne tik turtingesniems, bet ir vidurinio sluoksnio atstovams.

Anot „Ober-Haus“ vadovo Lietuvoje, NT rinka turėtų persiorientuoti taip, kad gyvenamasis būstas būtų nedidelis ir nebrangus.

Kada vėl pradėti statyti, kad pataikytum „ant atsigavimo bangos“? Pasak N. Rastenytės, geriausia projektus vystyti ekonomikai pradėjus sveikti, nes NT rinka paprastai įsibėgėja tik dar po kelerių metų. „Ekonomikai ėmus augti, atsigavus kreditų rinkai, iš pradžių teks „absorbuoti“ rinkoje esantį laisvą turtą. Taigi naujus projektus vertėtų planuoti tada, kai bus tinkamos ekonominės sąlygos, t. y. nuolat gerės pagrindiniai NT rinkai įtaką darantys veiksniai: taps prieinamas finansavimas iš bankų, mažės nedarbas, augs prekybos apyvarta, didės įmonių mokumas ir kt.“, – vardija NT analitikė N. Rastenytė.

„Ober-Haus“: Kas stabdo NT rinką?
· Pernelyg sudėtingos ir ilgos detaliųjų planų, projektų rengimo, derinimo procedūros, sunku gauti įvairiausius leidimus.
· Neišspręsti inžineriniai infrastruktūros klausimai.
· Brangi statybų savikaina.
· Taškinis statybų susitelkimas: nereikia nei tokių aukštų pastatų, nei tokio tankumo.
· Pirkėjai laukia – trūksta ir pinigų, ir garantijų dėl ateities.

„RE/MAX Capital“ biuro vadovo Mindaugo Kazlausko komentaras

Mūsų šalies NT rinka palyginti jauna ir, kaip daugumoje besivystančių šalių, išgyvena keitimosi etapus. Dar visai neseniai NT pardavinėjo visi, pradedant bankininkais ir baigiant taksi vairuotojais. Tačiau keičiantis padėčiai rinkoje, kai pasiūla pradėjo viršyti paklausą, atsirado ir kokybiškų paslaugų poreikis. Išsivysčiusiose šalyse jau seniai NT tarpininkas yra asmenines paslaugas teikiantis specialistas, be jo neapseinama kaip be asmeninio gydytojo ar advokato. Daugumoje valstybių, kur NT operacijos vykdomos daugybę metų, NT tarpininko paslaugos – neišvengiama būtinybė. Ir tai ne koks nors laukinio kapitalizmo elementas, sukurtas siekiant pasiimti pinigus už nieką. NT tarpininko profesija neturi nieko bendra su stereotipu „nedulkėtas darbas ir greiti pinigai“. Teikti šias paslaugas – nelengvas darbas: tarpininkas privalo būti komunikabilus, etiškas, darbštus, išmanyti rinką, mąstyti analitiškai ir išsiskirti intuicija. O svarbiausia – įsiklausyti į kliento pageidavimus ir nešališkai atstovauti jo interesams.

Lietuvai galėtų praversti Airijos, Danijos, JAV ar Suomijos patirtis. Šiose šalyse NT tarpininku gali tapti bet kuris geros reputacijos pilietis, sulaukęs 18 metų, išklausęs specialų kursą ir išlaikęs atitinkamą egzaminą. Be to, jis nuolat privalo atnaujinti savo žinias, lankyti seminarus ir sekti teisės aktų ar kitų taisyklių pokyčius.

Kaip atrodo NT tarpininkų veikla kitose valstybėse? Klientas suformuluoja užduotį, pasirašo sutartį, kurioje aiškiai apibrėžiama, kokias paslaugas teikia tarpininkas, kada darbas laikomas visiškai atliktas, kada ir kaip yra atsiskaitoma su NT tarpininku už jo suteiktas paslaugas.

Taigi daugumoje ES valstybių NT sandoriai – kvalifikuotų specialistų darbas, jie prisiima atsakomybę ir atlieka daugybę papildomų veiksmų. Svarbu pabrėžti, kad šiose šalyse įstatymai gana griežtai reglamentuoja ir kliento atsakomybę: jei NT tarpininko ir kliento sutarties galiojimo laiku yra naudojamasi tarpininko paslaugomis, įvykus sandoriui jis privalo sumokėti visus komisinius, numatytus pasirašytoje sutartyje.

Žinoma, Lietuvoje NT rinka nėra taip išvystyta, bet būtina siekti, kad ši sritis taptų labiau civilizuota ir skaidresnė. Vienas iš būdų – teisinis reglamentavimas, tokį užtikrintų NT tarpininkų veiklos įstatymas. Seime užregistruotame projekte numatyta, kad pirkti, parduoti ar nuomoti NT turi teisę kiekvienas žmogus. Tačiau teikti tokias paslaugas turėtų tik NT tarpininkai, išlaikę kvalifikacijos egzaminus, įrašyti į oficialų NT tarpininkų rūmų sąrašą ir savo veiklą apdraudę civilinės atsakomybės draudimu. Tokie teisinė nuostatai užtikrintų klientams teikiamos paslaugos kokybę, o valstybei – mokesčius. Vienas iš svarbiausių punktų – būtų sukurta NT sandorių duomenų bazė, ja naudojantis būtų galima tiksliai nustatyti, kiek ir kokių objektų siūloma tuo metu, kur ir už kokią kainą jie buvo parduoti.

Lietuvoje, kitaip nei kitose valstybėse, žmonės neretai būstą įsigyja visam gyvenimui. Todėl ypač svarbu gauti profesionalų paslaugas ir minimalizuoti galimų klaidų skaičių bei riziką.