Daugiabučių atnaujinimas prašosi privalomos tvarkos

Gerais norais pragaras grįstas. Šis posakis ypač tiktų daugiabučių atnaujinimo programos įgyvendinimui iliustruoti. Panašu, kad norų nebeužtenka, reikia griebtis ir prievartos. Taip kalba specialistai, matydami, kad ir patobulinta Daugiabučių namų atnaujinimo programa kol kas visai neveikia.

Užprogramavo nesėkmę iš anksto

Visai neseniai, šių metų rugsėjo 20 d., įsigaliojo Daugiabučių namų atnaujinimo programos nauja redakcija. Pagrindinis programos įgyvendinimo tikslas, kaip rašoma joje – skatinti daugiabučiuose gyvenančius žmones atnaujinti namus, siekiant geresnės gyvenimo kokybės, racionalaus energinių išteklių naudojimo ir biudžeto išlaidų mažinimo būsto šildymo išlaidoms kompensuoti.

Vienas didžiausių kliuvinių, dėl kurio neįsibėgėja darbai – nėra susitarimo su bankais. Viena valstybė nepajėgi pakelti būsto modernizavimo finansinės naštos, patys gyventojai irgi neturi pakankamai santaupų, kad galėtų pradėti šimtus tūkstančių kainuojančius darbus. Todėl vienintelis kelias – skolintis iš bankų. O šie teigia, kad tokie projektai yra pernelyg rizikingi ir be valstybės garantijų jų finansuoti neverta.

Būsto renovavimo programos idėjų grožiui neabejinga „Danske“ banko analitikė Violeta Klyvienė tvirtino, kad didžiausias patobulintos programos trūkumas – pasirinktas naujas renovacijos finansavimo modelis, kuris iš pat pradžių užprogramavo viso projekto nesėkmę. Buvo pasiūlyta renovacijos projektui valstybės dotuojamą išlaidų dalį sumažinti iki 15 proc. Dėl to valstybei neva atsiras galimybė paremti daug didesnį renovuojamų objektų skaičių.

Tačiau net iki tol siūlyta 50 proc. valstybės dotacija nepaskatino renovacijos proveržio. Viena priežasčių ta, kad sunku suburti skirtingo amžiaus, išsilavinimo ir skirtingą socialinę padėtį užimančius daugiabučio namo gyventojus į vieną subjektą – bendriją, kuri vėliau imtųsi finansinės skolinimosi atsakomybės.

Šių metų pradžioje imtas propaguoti masinės renovacijos procesas suteikė vilties, kad per renovaciją pavyks išgelbėti bent jau dalį statybų sektoriaus, apsaugoti nuo gresiančio didelio nedarbo protrūkio ir galbūt lemti mažesnį negu 20 proc. BVP kritimą. Deja, yra priešingai – statybų įmonės bijo, kad gali neatgauti į renovaciją investuotų savų apyvartinių lėšų.

Banko „DnB Nord“ analitikė Indrė Genytė-Pikčienė pritarė, kad ir ankstesnė, ir dabartinė programa nevyksta dėl valstybės skiriamos paramos lėšų trūkumo. Pasitaikė atvejų, kai konkrečiam renovacijos projektui pinigų buvo skirta, bet jie taip ir nepasiekė statybos rangovų. Šiuo metu mūsų šalyje yra labai daug nerenovuoto energiškai nuostolingo gyvenamojo fondo – apie 24 tūkst. namų. Statybos įmonėms darbo yra dešimtmečiams.

„Vertinant dabartinę ekonominę situaciją ir naująją daugiabučių modernizavimo programą, bent jau artimiausius dvejus metus didelio renovacijos pakilimo nėra ko tikėtis. Remiantis naująja programa, ketinta jau šiemet apšiltinti 500 namų, tačiau realiai iš viso to tėra apskritas nulis“, – sakė I. Genytė-Pikčienė.

Minimali nauda nevilioja

Bėda ta, kad renovacijos besišaukiančiuose namuose daugiausia gyvena senyvo amžiaus žmonės, turintys mažas pajamas. Banko analitikė V. Klyvienė pastebėjo, kad krizės sąlygomis vyresnio amžiaus žmonės galvoja, kaip nusipirkti duonos. O čia jiems buvo pasiūlyta renovacijos programa teikiant dar mažesnę valstybės paramą.

Labiau pasiturintys tokių daugiabučių gyventojai nenori prisiimti finansinės atsakomybės už nepasiturinčius kaimynus. Be to, šilumos mokesčio skirtumas neatnaujintame ir renovuotame name, įskaičiuojant paskolą, sudaro apie 40–50 litų per mėnesį.

„Dėl tokios nedidelės tiesiogiai gaunamos naudos gyventojams neapsimoka įsiskolinti bankui dešimčiai metų. Jie verčiau sumoka tuos pinigus šilumos tiekėjams ir ramiai gyvena be remontų, be įsipareigojimų bankams. Trečia grupė žmonių paniškai bijo skolintis iš bankų krizės akivaizdoje. Juk aplink pilna pavyzdžių, kai per dideli skolinimosi optimistai dabar yra atsidūrę finansinėje duobėje“, – kalbėjo V. Klyvienė.

Sumažėtų energinis priklausymas

Gyventojų, kurie rūpinasi mažesniu energijos sunaudojimu dėl ekologinių motyvų – tėra vienetai. Taigi ir anksčiau siūlytas ir dabar siūlomas renovacijos finansavimo modelis neveikia. Tai liudija ir skaičiai: naujojoje programoje paminėta, kad per laikotarpį nuo 2005 m. pasirašyta 300 paskolų sutarčių už bendrą 83 mln. litų sumą būstams renovuoti. Tokiais tempais likę seni 24 tūkst. daugiabučių būtų renovuojami 80 metų.

Tuomet ką daryti? Kaip paspartinti daugiabučių renovavimą? Pasak V. Klyvienės, valstybei priimtinesnis modelis būtų vadinamoji prievartinė būsto modernizacija. Valdžia juk neklausia gyventojų, kiek pinigų skirti valstybės sienų apsaugai ar kitoms su nacionaliniu saugumu susijusioms reikmėms. Būtų galima rasti teisinių sprendimų, kaip neužkraunant finansinės naštos žmonėms renovuoti gyvenamuosius namus, vėliau susigrąžinti pinigus per ilgą laikotarpį, gaunant skirtumą iš sutaupytos energijos.

„Per ilgesnį laikotarpį, sumažėjus energijos sąnaudoms, renovacijos projektai apsimoka. Juo labiau pačiai valstybei, nes taip ekonominis priklausymas nuo pagrindinio energijos tiekėjo – Rusijos – taptų mažesnis. Renovacija galėtu tapti strateginiu, prioritetiniu valstybės tikslu“, – siūlė V. Klyvienė.

I. Genytė-Pikčienė, nepaisant sunkiai suderinamų veiksnių, trukdančių pradėti masinę renovaciją, nepalaiko vis labiau plintančios idėjos apie vienokia ar kitokia forma galimą atlikti priverstinę renovaciją. Būsto, kaip ir kitos žmogaus nuosavybės, neliečiamumas įtvirtintas Konstitucijoje. Todėl, pasak jos, atliekamą priverstinę renovaciją būtų galima traktuoti kaip konstitucinių teisių pažeidimą. Tačiau ji neprieštaravo, kad priverstinė renovacija būtų atliekama statybos bendrovės, valstybės ar kito investuotojo lėšomis, vėliau atsiimant pinigus mokesčiu už šilumą. Tačiau dabar vargu ar atsirastų investuotojas, turintis tiek laisvų pinigų ir norintis juos įšaldyti į tokį ilgalaikį projektą.

Pagrįstai bijo įsipareigojimų

„Šiuo metu gyventojai nelinkę prisiimti jokių papildomų finansinių įsipareigojimų, nes ekonominė situacija imti paskolas iš bankų yra labai nepalanki. Žmonės bijo bet kada prarasti darbą ar netekti dalies užmokesčio“, – tvirtino analitikė I. Genytė-Pikčienė.

Jos teigimu, net ir jauni žmonės, sukūrę šeimas, lyg ir turėdami motyvų įsigyti ar renovuoti būstą, neskuba to daryti galvodami apie neužtikrintą ateitį – bijo prisiimti sunkiai atšaukiamus įsipareigojimus bankui dešimčiai ar dvidešimčiai metų.

Net jei renovacijos projektas parengtas, gyventojams visada kyla abejonių, ar jis atsipirks, o tai paremta šildymo kaina – sunkiai prognozuojamu veiksniu. Taigi žmonėms kyla pagrįstų abejonių: galbūt atlikus būsto atnaujinimo darbus teks mokėti net ir daugiau, nei mokama dabar.

Bankai irgi dar yra didelėje nežinomybėje, kaip dalyvaus šioje būsto modernizavimo programoje. Pavyzdžiui, kol kas nėra aišku, kas prisiimtų atsakomybę už paskolą, kurią paimtų namo bendrija. Iš tiesų bendrijos neturi turto – daugiabutis priklauso ne bendrijai, o gyventojams. Be to, iš bendrijos yra labai lengva išstoti. Tuomet lieka nebeaišku, kam tenka atsakomybė už paskolą.

Bando irtis prieš srovę

I. Genytė-Pikčienė sutiko, kad pati būstų modernizavimo idėja yra labai graži, tačiau programa nevyksta laiku. Apie tai reikėjo galvoti ir prieš keletą metų, tačiau to nebuvo daroma. Ankstesnė 2004 m. parengta renovavimo programa teikiant 50 proc. valstybės paramą irgi neveikė ir buvo pristabdyta. Tačiau nieko nebuvo daroma siekiant ją išjudinti – tuo metu klestėjo naujų namų statybos. Bandyti išjudinti naująją programą dabar, kai visi rinkos mechanizmai veikia priešinga kryptimi, tegali sukelti gyventojų nepasitenkinimą.

SEB banko Produktų plėtros departamento direktorius Justinas Murauskas tvirtino, kad šiuo metu dėl daugiabučių namų renovacijos į banką daugiausia kreipiasi tos bendrijos, kurioms valstybė yra patvirtinusi dalinį finansavimą ankstesnėmis sąlygomis – jos pretenduoja gauti iki 50 proc. finansavimą iš biudžeto. Šiuo metu Vyriausybė dar nėra pasirinkusi galutinės schemos, kaip bus finansuojamos bendrijos.

Pats kreditų teikimo procesas šiuo metu patiria stagnaciją, nes bankas gali išduoti paskolą daugiabučiams renovuoti tik turėdamas tvirtas valstybės garantijas. Pačios bendrijos neturi jokio užstato, reikalingo paskolai gauti. Kai valstybės sukurta būsto paskolų draudimo sistema veikė nepriekaištingai, tokių garantijų bankui pakakdavo, nes paskolas apdrausdavo Finansų ministerijos įsteigta bendrovė „Būsto paskolų draudimas“. Tačiau šiandien, kai būsto paskolų draudimo sistema ėmė buksuoti, kreditavimas vykti negali. Šiuo metu bankai svarsto valstybės siūlymus teikti garantijas per valstybinę įmonę INVEGA.

Siūlo mokesčių lengvatas

Šiandien daugiabučių renovaciją labiau gali išjudinti ne tik vyriausybės garantijos, bet ir aiškiai sukurta sistema, užtikrinanti greitesnį renovacijos projektų atsiperkamumą. Jeigu bendrijos, susitvarkiusios savo būstus, įgautų aiškų pranašumą prieš būstus nerenovavusias bendrijas ne po 10 ar 15 metų, bet greičiau, gyventojai matytų aiškią renovacijos naudą. Tuomet neabejojama, kad renovacija įgautų pagreitį.

„Daugelyje valstybių panašūs klausimai sprendžiami teikiant mokesčių lengvatas. Šiandien kompensacijas už šildymą gaunantys žmonės nėra suinteresuoti taupyti šilumą, todėl reikia rasti būdų, kaip pritraukti juos palaikyti būsto atnaujinimo procesą“, – sakė J. Murauskas.

Jo nuomone, bendrijoms trūksta reikiamų žinių, kaip organizuoti ir įgyvendinti renovavimo projektus. Iki šiol nėra išspręstas ir kitas aktualus klausimas – bendrijos narių, nedalyvaujančių renovacijos projekte atsakomybė, jeigu kreditas nebūtų grąžintas.

Pinigai – naujai statybai

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorė Dalia Bardauskienė apibendrino, kad atkūrus Lietuvos nepriklausomybę naujo būsto statyba buvo pagrindinis Lietuvos miestų plėtros variklis, skatinęs erdvinių planinių struktūrų kaitą ir atsinaujinimą, gyvenimo kokybę ir nekilnojamojo turto rinką. Šiuo etapu pastatų modernizavimas numatytų rodiklių nepasiekė dėl viešųjų investicijų stokos.

Ekonomikos augimas Lietuvoje, dėmesys miestų teritorijų planavimui ir lengvatinės paskolos teigiamai paveikė gyventojų ir verslo investicijas į būstą. Naujo būsto statyba buvo pagrindinis Lietuvos miestų plėtros variklis 2004–2008 m., daręs reikšmingą poveikį miestų erdvinės planinės struktūros kaitai, darnios plėtros rodikliams.

Šiandien gyvenamiesiems namams Lietuvoje tenka didžiausia bendrojo visų pastatų ploto dalis. Tačiau turint omenyje ribotą gyventojų galimybę nuosavomis lėšomis pasistatyti būstą ir esamas skolinimosi sąlygas, tokia perspektyva kelia abejonių.

Ekspertai pažymi, kad Lietuvoje būsto modernizavimo finansavimo apimtys ir tempai neatitinka poreikio. D. Bardauskienei abejonių kelia vienintelis taikomas pastatų modernizavimo modelis. Vakarų šalių patirtis rodo, kad kai kurie senieji gyvenamieji rajonai gali išsiskirti puikia gyvenamosios aplinkos kokybe, pavyzdžiui, sostinės Antakalnis, Žirmūnai, Lazdynai, Karoliniškės. Tačiau kai kuriais atvejais tikslingiau susidėvėjusius pastatus nugriauti ir pastatyti šiuolaikiškus.

„Siekiant įgyvendinti Lietuvos būsto strategijoje iškeltus uždavinius, iki 2020 m. reikėtų gerokai padidinti valstybės investicijas. Pasitelkiant Vakarų patirtį, būtina imtis veiksmų, kurie skatintų atnaujinti ne atskirus namus, bet ištisus kvartalus. Pakanka pasidairyti po bet kurio Lietuvos miesto gyvenamuosius rajonus, ir pamatysime, kad nepaisant daugiabučių namų modernizavimo programų dauguma sovietmečiu statytų daugiabučių vis dar laukia savo atnaujinimo valandos“, – sakė D. Bardauskienė.