Kyla turto pervertinimo banga

© Corbis

Bendrovės „Orem“ Turto vertinimo departamento direktoriaus Arvydo Stankaičio teigimu, praėjusių metų paskutinį ketvirtį nekilnojamojo turto pervertinimo atvejų padaugėjo 70 proc. Tokį staigų turto pervertinimo augimą skatino bankų prašymas pervertinti jam įkeistą nekilnojamąjį turtą. Bankai yra suinteresuoti žinoti įkeisto nekilnojamojo turto kainą ir įvertinti, ar ji atitinka kreditą gavusių asmenų įsipareigojimus jį išmokėti.

Daugiausiai bankai pageidauja pervertinti per dvejus paskutiniuosius metus įsigytą turtą už paskolas.

„Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertintojų klientai yra tiek juridiniai, tiek fiziniai asmenys, kurių turtas buvo įsigytas nekilnojamojo turto pirkimo bumo metu, 2007 metų antrąjį pusmetį“, – kalbėjo A. Stankaitis.

Jeigu po turto pervertinimo paaiškėja, kad dabartinė jo vertė nepadengia paimto kredito dydžio, bankai dažnai reikalauja įkeisti ką nors papildomai arba grąžinti dalį kredito.

Tai, kad iš bankų sulaukiama prašymų pervertinti nekilnojamąjį turtą, patvirtino ir bendrovės „Baltijos turto vertinimo agentūros“ direktorius Gintautas Šatkauskas. Pasak jo, bankus pervertinti turtą skatina dar viena priežastis – nemokūs klientai, kuriems bankai suteikė kreditus ir jie neišgali atsiskaityti ar prašo atidėti paskolos grąžinimo terminą.

Turtas slysta

Nekilnojamojo turto kainas akylai stebi ne tik nepriklausomi turto vertintojai, bet ir bankininkai, kuruojantys būsto paskolas. „Danske Bank“ Produktų valdymo departamento direktorius Darius Jasinskis sakė, kad paskolų sutartyse yra numatyta, jog pakitus kliento nupirkto turto vertei, gali būti peržiūrėtos tam tikros sutarties sąlygos, kad jos atitiktų paskolos išdavimo metu sutartą santykį tarp paties kliento įneštų lėšų (šiuo atveju įkeisto turto vertės) ir išduotos paskolos dydžio.

Kai turto vertė kilo – klientai pervertindavo turtą ir pasididindavo paskolos sumą. Bankininkas prognozuoja, kad turto vertei krentant, atvejų, kuomet būstas turės būti pervertintas iš naujo ir mažesne verte, pasitaikys daugiau nei buvo pastaraisiais metais. Ramiau miegoti gali tie, kurie iš banko skolinosi ne visą įsigyjamam turtui reikalingą sumą.

„Jei žmogus pats įmokėjo, tarkim, 30 procentų būsto vertės, atitinkamai keičiasi ir išduotos paskolos santykis su kažkiek nuvertėjusiu turtu“, – sakė D. Jasinskis. Tačiau atsisukus į tuos nesenus būsto kreditų „lietaus“ metus, nesunku prisiminti, kad besiskolinančių tokiomis sąlygomis buvo mažuma. Pakakdavo turėti apie 10 proc. nuosavų lėšų arba tik „Būsto paskolų draudimo“ garantiją.

Kol kas bankai apie skolininkus, paėmusius daugiau nei šiandien vertas jų įkeistas turtas, kalba nuosaikiai.

„Susidarius tokiai situacijai, kai nekilnojamojo turto rinkos vertė mažėja, visų pirma stebimos kliento finansinės galimybės. Jei jos išlieka pakankamos paskolos įmokoms mokėti, bankas gali nekeisti paskolos sąlygų, bet gali rekomenduoti klientui įkeisti papildomą turtą“, – „Swedbank“ politiką dėstė Finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė.

Jei kliento finansinė būklė kelia abejonių, su juo susitinkama, aptariama situacija, siūloma įkeisti papildomą turtą, pateikti kitas papildomas garantijas, gali būti siūloma parduoti turimą turtą ir grąžinti dalį ar visą paskolą.

„Nordea Bank Lietuva“ Kreditų ir rizikos valdymo departamento vadovė Rita Božičkienė sakė, jog tuo atveju, jei įkeisto nekilnojamojo turto rinkos kaina yra mažesnė nei suteikta paskola, o klientas vykdo finansinius įsipareigojimus, bankas nesiima jokių veiksmų. Kuomet klientas vėluoja vykdyti įsipareigojimus, bankas gali pareikalauti įkeisti papildomo turto.

„Danske Bank“ norėtų pirmas sužinoti apie pasikeitimus skolininkų gyvenime. Pasak D. Jasinskio, jei paskolą paėmęs žmogus nepraras darbo ir apskritai niekas jo gyvenime pernelyg nepasikeis, tai paskola neturėtų kelti problemų. „Jei žmogui iškyla kažkokių problemų, tai svarbu nieko neslėpti, nes tik abiems pusėms žinant realią situaciją, galima surasti optimalų sprendimą“, – tikino bankininkas.

Kainos ritasi žemyn

Šiandieninės nekilnojamojo turto kainos yra kritusios, bet dar ne taip ženkliai. Prognozuojama, kad jos jau šių metų pavasarį sparčiai risis žemyn.

„Šiandien skirtingų turto segmentų kainos yra kritę nevienodai. Beveik 50 proc. sumažėjo žemės ūkio paskirties sklypų vertė“, – situaciją rinkoje apibūdino „Orem“ Turto departamento direktorius.

Daugelis norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą šiuo metu laukia, kada kainos dar labiau nukris. Naujo kainų lūžio tikimasi pavasarį. G. Šatkausko manymu, jau balandžio mėnesį nekilnojamojo turto kaina turėtų pigti beveik 30 proc.

Mažėjant nekilnojamojo turto kainoms, turto savininkai, sužinoję apie jų turto vertės sumažėjimą, sulaukia skaudaus smūgio. Pasak A. Stankaičio, kai kuriems sunku pripažinti, kad neseniai įsigyto jų turto vertė sumažėjo. Tokia nekilnojamojo turto krizė palietė ne tik mūsų valstybę, bet ir daugelį kitų pasaulio šalių, kuriose nekilnojamasis turtas smarkiai nuvertėjo.

Vertina atsargiai

© Corbis

Nepriklausomi nekilnojamojo turto vertintojai šiandien susiduria su rimta problema: – sumažėjus pardavimams, tapo žymiai sudėtingiau jį įvertinti ir prognozuoti pardavimo laikotarpį. Bankams pristabdžius paskolų išdavimą, šis periodas tapo sunkiai nuspėjamu. Todėl vertintojams yra pakankamai sudėtinga nustatyti tikslią turto vertę ir jis vertinimas atsargiau.

Nepriklausomi nekilnojamojo turto vertintojai įprastai turtą vertina vadovaudamiesi Europos Sąjungos reglamentuotais metodais. Lietuvoje naudojamas populiariausias ir patikimas lyginamosios pardavimų vertės metodas, dažniausiai taikomas vertinat butus. Komerciniam turtui vertinti naudojamas pajamų kapitalizavimo, t. y. piniginių srautų diskauntavimo metodas. Atkuriamosios vertės metodas Lietuvoje taikomas retai.

Pasak G. Šatkausko, įvertinti turtą lyginamuoju metodu darosi sudėtinga, nes sumažėjo sandorių.

„Jeigu vakar niekas nieko nepardavė, o reikia vertinti šiandien, reikia lyginti su trim ar keturiais panašiais pardavimais, tačiau jų gali nebūti. Tokiu atveju vertinam pagal pardavimus, įvykusius per ilgesnį laikotarpį, ieškom analogų, todėl rinkos vertė gali būti nustatoma nelabai tiksliai“, – aiškino specialistas.

Tuomet nepriklausomi turto vertintojai naudojasi VĮ „Registrų centras“ duomenų baze.

Tikslina kas metus

VĮ „Registrų centras“ vykdo viso turto vertinimą ir nustato nekilnojamojo turto rinkos vertes. Šis procesas yra kompiuterizuotas, didžiąją darbo dalį atlieka kompiuterinės programos, sumažinančios subjektyvaus žmogiškojo faktoriaus ir klaidų riziką.

„Siekiant neatitrūkti nuo pokyčių rinkoje, masinio nekilnojamojo turto vertinimo rezultatai kasmet yra tikslinami, atsižvelgiant į besikeičiančią rinkos padėtį. Vidutinės turto rinkos vertės koreguojamos pagal naujų sandorių duomenis“, – teigė VĮ „Registrų centras“ direktoriaus pavaduotojas kadastrui ir turto vertinimui Arvydas Bagdonavičius.

LR Finansų ministerija turi teisę ne rečiau kaip kas penkerius metus nustatyti naują nekilnojamojo turto mokestinę vertę. Pavyzdžiui, priėmus sprendimą nuo kitų metų perskaičiuoti nekilnojamojo turto mokestinę vertę, būtų taikomi šiais metais atlikto masinio vertinimo rezultatai, kurie pakeistų 2006 metų masinio vertinimo rezultatus, kurie buvo taikomi nuo 2007 metų pradžios.

Atliekant masinį vertinimą, visa šalies teritorija yra suskirstoma į verčių zonas. Siekiant kiek galima tiksliau įvertinti nekilnojamąjį turtą, atsižvelgiama į turto buvimo vietą ir jos įtaką vertei. Verčių zonos yra teritorijos, kuriose panašiomis savybėmis pasižymintis nekilnojamasis turtas kainuoja panašiai. Tokia verčių visuma sudaro specialius verčių žemėlapius, apimančius visą šalies teritoriją ir visas nekilnojamojo turto rūšis.

„Masinis vertinimo būdas yra vienas populiariausių pasaulyje, o nustatyta vertė geriausiai atspindi situaciją nekilnojamojo turto rinkoje“, – aiškino A. Bagdonavičius.

Mažiau paklaidų

Tačiau A. Stankaičio teigimu, darant masinį turto vertinimą neišvengiama paklaidų. „Jų būna, nes Registrų centras vadovaujasi statistiniais duomenimis, to turto jie nėra matę. Net ir tame pačiame name, lygiai tokio paties ploto butai negali būti vienodos vertės“, – argumentavo specialistas. Pasak jo, nekilnojamojo turto vertintojai gali tiksliau nustatyti turto vertę.

A. Bagdonavičius pažymėjo, kad aptariant netenkinančius automatizuoto masinio vertinimo rezultatus ir, pateikus rimtus argumentus, galutinės vertės gali būti koreguojamos. Jis teigė, kad masinis turto vertinimo atlikimas yra kelis šimtus kartų pigesnis nei individualus kiekvieno objekto vertinimas.

Registrų Centre sukurta kompiuterizuota nekilnojamojo turto masinio vertinimo sistema yra patikima. Panašiai veikia įvairių šalių apmokestinamo turto vertinimo sistemos. Beje, kai bus priimtas nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, ši valstybinė įstaiga galėtų būti ta institucija, kuri deklaruotų turto rinkos kainą ir taip nulemtų individualų mokestį už jį.

„Turto verčių nustatymo mokesčiams už nekilnojamąjį turtą funkcijų suteikimas „Registrų centrui“ būtų logiškas, kadangi įmonė disponuoja informacija apie visus šalyje vykstančius nekilnojamojo turto sandorius“, – teigė šio centro atstovas A. Bagdonavičius. Tačiau, pasak pašnekovo, kol nėra priimtas įstatymas dėl šio mokesčio įvedimo, svarstyti klausimą yra anksti.