Atsakingai ruoštas dokumentas
Siekiant užtikrinti darnią Vilniaus miesto plėtrą, sostinės BP buvo rengiamas remiantis decentralizuotos koncentracijos, polifunkciškumo, mišrios žemėnaudos, viešojo transporto prioriteto ir taršos mažinimo principais. Juo siekta, kad būtų sukurtos kelios lygiavertės patogios zonos verslui, gyventojams ir pramogoms, išvengiant koncentracijos ir dėl to kylančių nepatogumų bei skatinant tolygią visų miesto zonų raidą.
„InRed“ direktorius Tomas Bučas džiaugiasi, kad Vilniaus BP rengiamas rimtai ir atsakingai, o ne neprofesionaliai kaip ankstesnis. T. Bučo nuomone, BP daug ką sustatys į vietas, sureguliuos vykstančius procesus. Pašnekovas atkreipia dėmesį, jog naujajame BP nebeliks žemės ūkio paskirties žemės, o vis dar galiojančiame plane jos buvo ypač daug – tai visiškai nesuderinama su miesto, juo labiau sostinės statusu.
„Ilgai lauktas Vilniaus miesto BP sulaukia tiek palankių, tiek ir neigiamų nuomonių, tačiau kiek yra žmonių, tiek ir interesų. Savaime suprantama, kad visų poreikių suderinti nepavyks. Ypač džiugina tai, kad tokio detalaus ir informatyvaus BP iki šiol nebuvo paruošęs nė vienas Lietuvos miestas. Šio projekto skaidrumu abejoti neverta, viskas buvo atlikta labai sąžiningai ir informatyviai“, – nešykšti teigiamų vertinimų Vytas Zabilius, „Ober-Haus“ generalinis direktorius.
Vilnius taps draugiškesnis gyventojams
Šis BP yra daugiau orientuotas į visuomenę nei į nekilnojamojo turto vystytojus, sako V. Zabilius. „Jei žiūrėtume iš Vilniaus gyventojų pozicijos, tai didelių trūkumų rasti būtų sudėtinga, nes BP suplanuota pakankamai daug žalių zonų, saugomų teritorijų, daug iniciatyvos yra iš aplinkosaugos tarnybų, bendruomenių, gana aiškiai numatytos parkų sutvarkymų teritorijos“, – miestiečiams ypač draugišką BP apžvelgia „Ober-Haus“ vadovas.
Svarstant BP, buvo nepritarta nekilnojamojo turto vystytojų prašymams didinti planuojamų naujos plėtros teritorijų intensyvumą miesto pakraščiuose. Laikantis BP iki 2005 m. galiojusios nuostatos, nesiūloma tankinti ir esamų daugiabučių namų kvartalų. Miesto plėtra numatyta tuose rajonuos, kurie nebuvo visiškai išnaudoti kaip numatyta ankstesniame BP, tai pat daug dėmesio skirta sodų bendrijų teritorijoms įjungti į miesto struktūrą bei miestiečių gyvenimo kokybei gerinti.
Sumažintas užstatymo intensyvumas
„Jaučiams spaudimas kuo greičiau priimti BP, būtent toks skubotumas netenkina investuotojų, nes dar yra klausimų, dėl kurių galima ginčytis“, – teigia T. Bučas. Kaip „NT Rinkai“ sakė pašnekovas, diskutuoti galima dėl atskirų teritorijų priskyrimo žaliosioms zonoms ir dėl užstatymo intensyvumo.
Kaip pagrindinį trūkumą, užkliūnantį vystytojams, V. Zabilius taip pat nurodo sumažintą užstatymo intensyvumą mieste: „Anksčiau miesto užstatymo intensyvumas nebuvo ribojamas ir vystytojai tuo naudojosi, o pagal rengiamą BP reikės daugiau dėmesio skirti gyvenimo kokybei, didesnėms erdvėms.“
„Norėtųsi, kad būtų labiau atsižvelgiama į investuotojų nuomonę, pavyzdžiui, seniau įsigytame sklype buvo numatytas didesnis užstatymo intensyvumas, o rengiamame BP jis daug mažesnis, todėl negalima pasatyti tiek objektų, kiek jų buvo suplanuota prieš įsigyjant sklypą. Taip tarsi keičiamos žaidimo taisyklės atgaline data“, – apie tam tikrą pereinamąjį laikotarpį ar kitokias nuolaidas, gerokai prieš prasidedant kalboms apie naująjį BP įsigytiems sklypams, užsimena T. Bučas.
Infrastruktūros koridoriai – per privačius sklypus
„Vienas iš trūkumų – liko neįtrauktų teritorijų tiek tankinant miestą, tiek plečiant jo teritoriją, kita vertus, jų nėra tiek ir daug. Gal ne visai tiksliai buvo nuspėti, netiksliai nubrėžti infrastruktūros koridoriai, sutikslinti periferiniai rajonai, upių pakrančių zonos nėra detalizuotos, tačiau suprantama, kad viename brėžinyje negalima išspręsti visų miesto problemų, – keletą BP trūkumų vardija V. Zabilius. – Be to, nereikėtų pamiršti, kad BP yra strateginis dokumentas, toliau bus daromi specialieji, o dar vėliau detalieji teritorijų planai, kurie tikslins BP.“
„Tiesa, teritorijoms prijungti trukdo ir tai, kad miestas nedisponuoja žemės grąžinimu, žemėtvarkos planas nesutampa su rengiamu BP, todėl planuojami nauji infrastruktūros koridoriai, keliai eina per privačius sklypus, o tai vystytojams sukels nemažą galvos skausmą, kurie tas teritorijas turės išsipirkti“, – kaip vieną iš gilesnių vilkduobių įvardija „Ober-Haus“ vadovas.
BP įtaka nekilnojamojo turto rinkai
„NT rinkos“ kalbintų pašnekovų nuomone, BP įneš daugiau aiškumo ir skaidrumo. „Atsiradus naujoms teritorijoms, kurias galima vystyti, paskatins vystytojus susimąstyti, nes rinkai pasipildžius 1200 hektarų naujos teritorijos (kuri anksčiau buvo žemės ūkio paskirties), žymiai padidės pasiūla, o padidėjusi pasiūla mažins vystytojų pelnus.
„Aišku, kad konkurencija tarp vystytojų sustiprės, investicinių projektų pelningumas sumažės. Manau, liks tie, kurie turi pigesnį kapitalą. Žemės sklypų kainos nebekils ar net nustos kilusios, nes esant dideliai pasiūlai, bus iš ko rinktis“, – prognozuoja BP įtaką V. Zabilius.
„Reikės pradėti skaičiuoti, už kiek perkame žemę, ar nepermokame, pradėsime kreipti dėmesį į perkamo turto kokybę, ne tik į statybų normomis apibrėžtą statybos, bet ir urbanistinę bei architektūrinę kokybes. Žmogui turi būti suteikta gyvenimo kokybė, ir galbūt niekas net nebeklaus, kodėl reikalingas darželis ar mokykla, suprasime, kad be to dalyko mes nebeparduosim savo produkto“, – sunkesnius laikus vystytojams prognozuoja V. Zabilius.
„InRed“ vadovas teigia, kad šiuo metu svarstomas BP neturi įtakos rinkai ir procesams, didesnį poveikį daro sumažėjusi paklausa. Iš esmės BP skirtas miesto plėtros strategijai įtvirtinti, bendresniems reikalams, o ar tai padės, ar sutrukdys kažką vystyti tam tikruose teritorijose – bus matyti iš detalesnių planavimo dokumentų“, – BP įtakos nedidelėms teritorijoms nesureikšmina T. Bučas.
Žemės paskirties keitimas – be galvos skausmo
Vienas esminių pozityvių dalykų, įtvirtintų BP, – investuotojas pats galės pasirinkti, ką sklype statyti, t. y. ar gyvenamosios, ar komercinės paskirties statinį, nesureikšminama žemės paskirtis, akcentuoja „InRed“ direktorius. Dabar pakeisti žemės paskirtį iš gyvenamosios į komercinę paskirtį be galo sunku, o įsigaliojus BP, tai bus kur kas lengviau.
„Taip pat pašnekovas teigiamai vertina ir polifunkcinių teritorijų įteisinimą, nors Ryga tai jau patvirtino prieš metus, bet geriau vėliau nei niekada, tikina T. Bučas.
Naujasis BP yra daug liberalesnis nei pieš tai buvęs planas: nėra griežtai apibrėžta komercinė ir gyvenamoji paskirtis, o tai leidžia rinkai susireguliuoti, kur kokio pobūdžio statinio reikia. Mano manymu, tai didelis privalumas, kad šalia komercinio objekto galima statyti ir gyvenamuosius namus ir atvirkščiai“, – taip pat žemės naudojimo aspektą pabrėžia „Ober-Haus“ vadovas.
Didės kokybiško būsto pasiūla
Jei BP bus patvirtintas šių metų pabaigoje, tai pirmieji detalieji planai galbūt bus patvirtinti kitų metų antrojoje pusėje. Tokiu atveju 2007 m. pabaigoje atsiras ir pirmieji leidimai statyti. Siūlomų rinkai objektų pasiūla turėtų atsirasti 2008-ųjų pradžioje bei daugėti naujų kokybiškų nekilnojamojo turto objektų.
„Individualiųjų namų, mažaaukštės statybos su labiau išvystyta infrastruktūra bei butų pasiūla tikrai padidės, ji bus kokybiškesnė, didelio kainų augimo neturėtų būti, nes padidėjus pasiūlai, kainos automatiškai turėtų sumažėti“, – gražias perspektyvas ieškantiems geresnio nei ekonominės klasės būsto brėžia „Ober-Haus“ vadovas.
Planuojantiems statytis nuosavą namą, pasižiūrėjus į BP, jau aišku, kurioje vietoje galima tuo užsiimti, ką gausite ir kas bus aplinkui.
