Vilniuje - naujų butų perteklius: kada kris kainos

Vilniuje fiksuojamas naujų butų perteklius ir nekilnojamojo turto specialistai vardija, kad gyventojų laukia kelios geros naujienos.

Nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai per paskutinį 2014 metų ketvirtį pasiūlė 720 naujų butų ir šių metų pradžioje Vilniuje pirkėjai galėjo rinktis iš 3 483 butų. Tai – antras pagal kiekį rezultatas per visą istoriją, nes didesnė pasiūla – 3 700 butų - buvo tik 2008 metų I ketvirtyje, skelbia NT brokerių agentūra „Capital“.

Bendrovė skaičiavo tiek sostinėje jau pastatytus ir parduodamus naujus butus, tiek butus, kurie yra parduodami iš brėžinių, t. y. - pirkėjai dar negali apžiūrėti pastato.

NT paslaugas teikianti bendrovė „Ober-Haus“ atkreipia dėmesį, kad kol kas butų perteklius yra statytojų planuose, o ne realybėje.

„Kol kas pasiūla auga tik siūlomuose projektuose ir grėsmė yra tokia, kad gali sumažėti paklausa, - mano „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. - Paprastai, vienas faktorius rinkoje tragedijos nesudaro, bet jei paaiškės, kad paklausa pernai buvo išpūsta ir pradės mažėti, tada jau galima kalbėti apie esminius pasikeitimus: statybų stabdymus arba kainų sumažėjimus.“

2014 m. pabaigoje, bendrovės skaičiavimais, buvo 3 240 neparduotų butų, iš kurių 1 040 jau pastatytuose namuose, likę 2 200 – namuose, kurie yra planuojami ar statomi.

2013 m. skaičiai buvo šiek tiek mažesni: neparduotų butų pastatytuose namuose buvo 1 159, statomuose namuose - 1 300. Kai 2009 m. buvo parduodami 2 186 butai pastatytuose namuose ir statomuose - 410 butų.

Po pusės metų taps aiškiau

„Capilat“ vertinimu, parduotų ir rezervuotų butų kiekis Vilniuje 2014 m. IV ketvirtį, palyginti su III ketvirčiu, sumažėjo 20 proc., o per metus - 30 proc. Prognozuojama, kad dėl to pirkėjai kurį laiką turės apsiprasti su euru ir neskubės įsigyti butų, tad NT plėtotojams reikės skatinti pardavimus.

„Kainų korekcija bus, - mano „Capital“ direktorius Dmitrijus Semionovas. - Nuolaidos bus duodamos už uždarų durų.“

Tačiau specialistas priduria, kad nuolaidos nebus esminės, nebent plėtotojai nebegalės ilgiau išlaikyti neparduotų butų.

S. Vagonis atkreipia dėmesį, kad situacija taps aiškesnė šių metų antrąjį pusmetį: paprastai pirmąjį ketvirtį NT pardavimai visada yra prastesni, o rinka atgyja kovo - balandžio mėnesiais.

Tiesa, šiemet šis rinkos sulėtėjimas gali užtrukti šiek tiek ilgiau - žmonės pratinasi prie naujos valiutos.

„Pirmųjų metų mėnesių sąstingis gali paveikti tuos vystytojus, kurie negali ilgai laukti su neparduotais būstais, o turtingesni statytojai turbūt nereaguos niekaip. Kaip prekyba vyks po to – sunku pasakyti, galima prognozuoti, kad kurį laiką paklausa bus vangesnė, tačiau iš esmės, jei nepaisysime politinių veiksnių, prisijungimas prie euro zonos turėtų teigiamai paveikti Lietuvos ekonomiką, nes tai – ekonomikos augimo garantas“, - DELFI komentavo S. Vagonis.

Nuolaidos - labai tikėtinos

Statybininkai ir NT projektų vystytojai tikina, kad šiemet nuolaidos naujų butų segmente nebus retenybė.

„Rinka pati susireguliuoja ir šiuo atveju, jeigu bus jaučiama, kad tik pirkimas krenta, be abejonės, kai kurie objektai pradės pigti. Tačiau statybinės paslaugos pamažu brangsta, nes statybų sektorius tampa vis skaidresniu, antra, nemaža dalis specialistų, kurie sugeba darbus atlikti gerai, emigravo. Šios priežastys brangina ir dar nebaigtus statyti butus, tad vargu ar galutinėje fazėje investuotojas galės didelę dalį kainos nuleisti. Taigi, manau, kad galutinė kainų korekcija bus nedidelė“, - panašios nuomonės laikosi Lietuvos statybininkų asociacijos vadovas Dalius Gedvilas.

Perteklių rinkoje pastebėjo ir „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.

„Kaip prognozavome, panašiai ir įvyko: 2014 m. pabaigoje pastatytų naujų butų buvo dvigubai daugiau nei pernai metų pradžioje. Akivaizdu, kad kai pasiūla didėja, atsiranda prielaidų kainų korekcijai, - sako A. Avulis. - Tačiau dabar būsto pardavėjų finansinė padėtis yra kitokia nei 2008 m., nes retas jų butus statė iš skolintų pinigų.“

A. Avulis paaiškina, kad tie statytojai, kurie būstus statė iš nuosavų lėšų nejaus spaudimo turtą parduoti bet kokia kaina, nes jų nespaudžia įsipareigojimai bankams, kaip 2008 m.

„Šiandien dauguma projektų yra vykdomi be banko finansavimo, pavyzdžiui, mes statome iš nuosavų lėšų ir nėra spaudimo turtą greičiau parduoti bei grąžinti kreditą. Tai yra esminė sąlyga, kodėl kainų korekcija yra mažai tikėtina. Kitas atvejis, kai įmonės yra daug pasiskolinusios, tokiu atveju negalime pasakyti, ar kainų korekcijos tikrai nebus“, - kalbėjo A. Avulis.

Gyventojams – geros naujienos

NT specialistai pastebi, kad bet kuriuo atveju gyventojų laukia geros naujienos: arba naujų būstų kaina keisis į mažesnę pusę, arba daugiau būstų plūstels į nuomos rinką, nes laikyti užrakintus ir įrengtus butus – nenaudinga.

Pasak D. Gedvilo, jau dabar Lietuvoje dalis butų parduodama su visiška apdaila, tad tikėtina, kad jų nepardavus, šie butai bus išnuomoti.

„Tai jau vyksta Latvijoje: rinkai atiduodamas įrengtas butas ir jei po kiek laiko jis nenuperkamas, yra išnuomojamas. Lietuvoje kol kas nėra populiari ilgalaikė nuoma, bet ši rinka gali būti užpildoma“, - mano D. Gedvilas.

Jis sako, kad nuomos rinkoje artimiausiu metu bet kuriuo atveju bus gerų pokyčių: santaupas į NT investavę gyventojai vargu ar jį laikys tuščią, tad nuomos pasiūlymų turėtų padaugėti.

„Abejoju, kad įsigyti ar pastatyti butai stovės nenaudojami, veikiausiai jie bus atiduoti nuomos rinkai. Manau, ankstesnės pamokos išėjo į naudą ir didelio burbulo sprogimo nereikėtų tikėtis“, - sako D. Gedvilas.

„Capital“ duomenimis, daugiausia naujų butų antrą ketvirtį iš eilės pasipildė keliuose Vilniaus rajonuose: Antakalnyje (160), Naujamiestyje (116), Karoliniškėse (113) ir Pilaitėje (96).

Skaičiuojama, kad vidutinė ekonominės klasės butų vidutinė kaina 2014 metų IV ketvirčio pabaigoje siekė 1 244 eurų už kv. m., vidutinės klasės – 1 732 eurų už kv. m., o prestižinės klasės – 3 108 eurų už kv. m.